“Cạm bẫy” khi mua nhà chung cư

Hàng loạt sai phạm

Chuyện tưởng không thể này lại xảy ra tại chung cư The Harmona (Tân Bình, TP HCM), Ruby Land (Tân Phú, TP HCM), Cao Ốc Xanh (quận 9, TP HCM), Bảy Hiền Tower (Tân Bình, TP HCM) và có thể còn nhiều dự án nữa chưa bị phát hiện. Chung cư The Harmona thì chủ đầu tư thế chấp toàn bộ công trình rồi bán cho khách, cư dân chung cư Bảy Hiền Tower chưa hết niềm vui nhận nhà thì bất ngờ bị đẩy ra đường vì bị cắt điện nước, do chủ đầu tư sai phạm.

Chung cư The Harmona

Mới đây, gần 300 hộ dân mua căn hộ ở chung cư Ruby Land và dọn về ở đã nhiều năm nhưng vẫn chưa nhận được sổ hồng. Sau đó họ mới bất ngờ phát hiện chủ đầu tư đã mang căn hộ của mình đi cầm cố ngân hàng cùng toàn bộ tài sản trong chung cư. Còn khách hàng mua nhà tại chung cư Cao Ốc Xanh, quận 9 đến nay đã gần chục năm nhưng vẫn chưa được nhận nhà. Lúc này, người mua nhà mới giật mình khi mua nhà nhưng chưa cầm sổ hồng trong tay, vì phần lớn dự án chung cư nào cũng thế chấp ngân hàng. Điển hình nhất có thể nói đến chung cư The Harmona, tại số 33 Trương Công Định, phường 14, quận Tân Bình, trong khi người dân đang sinh sống ổn định thì bị ngân hàng thông báo siết nợ, do chủ đầu tư không chịu thanh toán cho ngân hàng.

Chung cư The Harmona do Công ty Cổ phần Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình và Công ty Cổ phần Thanh Niên làm chủ đầu tư. Chung cư hiện có 580 căn hộ với khoảng 1.000 cư dân đang sinh sống. Dự án được bàn giao và cư dân đã vào ở từ hơn 2 năm nay, hầu hết đều đã thanh toán đến 95% giá trị căn hộ, nhưng chủ đầu tư vẫn chưa làm giấy chủ quyền nhà.

Công ty Cổ phần Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình đã sử dụng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là Dự án Chung cư The Harmona để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay của Công ty Cổ phần Thanh Niên với số tiền 244 tỉ đồng. Tại Hội nghị nhà chung cư bất thường ngày 29-5, người dân còn phát hiện thêm 41 căn hộ bị chủ đầu tư hai lần cầm cố tại ngân hàng dẫn đến tình trạng “nợ chồng nợ”.

Chung cư Bảy Hiền

Chuyện không chỉ có ở chung cư The Harmona, tại chung cư Ruby Land, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú cũng rơi vào trường hợp tương tự. Chung cư Ruby Land hiện có khoảng 180 căn hộ đang bị chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Tân Hoàng Thắng thế chấp ngân hàng, mức nợ của Công ty Cổ phần Tân Hoàng Thắng đối với ngân hàng là 286 tỉ đồng. Hậu quả là hàng trăm căn hộ dù đã được bàn giao nhưng qua nhiều năm vẫn không thể làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở.

Người dân đến Ban Quản trị chung cư để hỏi, nhưng Ban Quản trị không thể nói gì hơn ngoài thông báo chủ đầu tư đã mất hoàn toàn khả năng trả nợ. Ngoài ra, dự án này còn vướng nhiều sai phạm khi xây không đúng giấy phép với quy mô lớn và có tình trạng lộn xộn.

Theo tìm hiểu, ngân hàng đã bán khoản nợ xấu của chủ đầu tư này cho Công ty Quản lý tài sản VAMC. Hiện VAMC đã kiện chủ đầu tư ra Tòa án Tân Bình, yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo là gần 300 căn hộ tại chung cư Ruby Land. Hằng trăm cư dân ở đây càng lo lắng hơn, nếu Công ty VAMC thắng kiện, họ có thể mất nhà sau nhiều năm sinh sống, do chính đồng tiền của mình bỏ ra mua.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

Tại Dự án Chung cư Green Building - Cao Ốc Xanh, quận 9, người dân đã bỏ tiền ra mua căn hộ hàng chục năm trời, nhưng đến nay vẫn chưa được nhận nhà.

Dự án “lôm côm”, người dân lãnh đủ

Dự án Cao Ốc Xanh do Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 8 (CIC8) làm chủ đầu tư, gồm 3 block nhà cao 19 tầng với 471 căn hộ. Dự án được chào bán ra thị trường từ năm 2007, nhiều khách hàng đã đóng tiền 70-95% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, đến nay block A và B vẫn đang là khối nhà trơ khung, ngừng thi công, block C tuy đã bàn giao nhà cho cư dân nhưng nhiều hạng mục vẫn chưa hoàn thiện.

Tại chung cư Cao Ốc Xanh, hiện block C đã có nhiều hộ dân vào ở nhưng khu tầng trệt và tầng lửng được sử dụng cho các dịch vụ như trung tâm thương mại, nhà trẻ, nhà sinh hoạt chung… vẫn đang rất bừa bộn. Sân chung cư chưa đượt lát gạch, vẫn ngổn ngang gạch đá.

Bức xúc vì tiến độ quá chậm, tháng 10-2015 nhiều khách hàng mua nhà tại dự án này đã kéo đến trụ sở của chủ đầu tư để yêu cầu đẩy nhanh tiến độ thi công bàn giao nhà. Nhưng theo giải thích của chủ đầu tư, nguyên nhân chậm bàn giao block A và B là do trục trặc nội bộ giữa nhà thầu - chủ đầu tư và ngân hàng.

Chủ đầu tư sẽ giải quyết trong thời gian sớm nhất, đồng thời cam kết sẽ tái khởi động hai block A và B vào tháng 11-2015 và đến cuối tháng 8-2016 sẽ hoàn thành. Dự kiến, quý III/2016 là thời điểm bàn giao nhà cho khách hàng. Tuy nhiên, hai block A và B hiện vẫn đang bất động tại thời điểm cuối quý II/2016. Liệu đến quý III/2016, chủ đầu tư sẽ bàn giao cái gì cho khách hàng?

Một nỗi khổ khác của người dân mua nhà chung cư là chủ đầu tư sai phạm, cư dân bị cắt điện nước, đẩy ra đường trong muôn sự hoang mang, lo lắng. Chuyện xảy ra tại chung cư Bảy Hiền Tower địa chỉ số 9 đường Phạm Phú Thứ, phường 11, quận Tân Bình, TP HCM, do Công ty Long Hưng Phát làm chủ đầu tư. Theo phản ánh của nhiều người dân đang sinh sống tại đây, sáng 1-6, họ nhận được thông báo cúp điện trong 3 tháng, không lý do. Cuộc sống của các cư dân gặp nhiều khó khăn khi chung cư cao 23 tầng nhưng thang máy không hoạt động. Chủ đầu tư không giải thích lý do và họ đã bố trí người dân ra ở khách sạn gần đó.

Hiện tại, nhiều hạng mục tại chung cư Bảy Hiền Tower vẫn chưa được xây dựng xong, vật liệu để ngổn ngang, nhiều hạng mục chưa được hoàn thiện. Nhưng đã có nhiều hộ dân dọn vào sinh sống từ nhiều ngày qua. Tính đến thời điểm bàn giao nhà cho những cư dân đầu tiên, dự án đã chậm tiến độ 2 năm. Chung cư Bảy Hiền Tower bị phường 11, quận Tân Bình đình chỉ thi công theo chỉ đạo của Sở Xây dựng TP HCM. Nguyên nhân là do dự án có nhiều sai phạm về thiết kế khi tăng diện tích so với giấy phép được duyệt, công trình chưa được nghiệm thu đã cho dân vào ở. Trong cuộc họp tối 4-6, để giải quyết chỗ ở cho người dân trong thời gian xử lý sai phạm tại chung cư Bảy Hiền Tower, bà Đinh Xuân Hằng, phụ trách Phòng chăm sóc khách hàng của Công ty Long Hưng Phát - Chủ đầu tư dự án với UBND phường 11, quận Tân Bình cam kết chịu chi phí thuê nhà, căn hộ chung cư hoặc hỗ trợ kinh phí cho các hộ dân tự tìm nhà để di dời.

UBND phường 11 cho hay, nếu cư dân đồng ý, sẽ hỗ trợ di dời đến các căn hộ tại khu J, chung cư Bàu Cát 2, phường 10, quận Tân Bình. Chung cư này đã nghiệm thu và cho dân vào ở nhiều năm nay nên đảm bảo an toàn. Diện tích các căn hộ 47-55m². Phường sẽ bố trí căn hộ hợp lý theo số lượng thành viên từng hộ.

Khi người dân di dời, lực lượng của phường sẽ hỗ trợ cho cư dân dọn những đồ đạc cần thiết. Còn những đồ đạc, thiết bị lớn, cư dân có thể để lại căn hộ. Trong thời gian dọn ra ngoài, cư dân vẫn giữ chìa khóa căn hộ. Vào buổi chiều tối, cư dân được về chung cư để giám sát việc thực hiện sửa chữa hoặc dọn dẹp căn hộ. Đại diện Thanh tra Sở Xây dựng khẳng định, chung cư Bảy Hiền Tower không đủ điều kiện an toàn để cư dân ở lại.

Việc chủ đầu tư sai phạm khi trong quá trình xây dựng đâu phải lỗi của cư dân. Lãnh đạo Sở Xây dựng khẳng định, đình chỉ thi công, cắt điện, nước là thực hiện đúng quy định. Chủ đầu tư cho cư dân dọn vào ở trong lúc công trình chưa hoàn thành, chưa được nghiệm thu về chất lượng là không đúng. Nhưng tại sao các cư dân dọn vào công trình đang làm dở dang như thế mà chính quyền lại không biết?

Dự án chưa xong đã bàn giao

Trao đổi ý kiến với phóng viên Báo Năng lượng Mới xung quanh vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm trọng tài Thương mại Luật gia Việt Nam lập luận, luật nhà ở được ban hành, khi chủ đầu tư bán căn hộ chung cư hoặc mang đi thế chấp phải hỏi ý kiến của cư dân tại đó. Trước khi bán, cần cố để vay tiền ngân hàng thì dự án phải được thẩm định và xem tài sản được cầm cố, thế chấp ở đâu chưa?

Một dự án không thể chủ đầu tư mang đi cầm cố, thế chấp rồi bán cho người dân. Luật sư Hậu nhấn mạnh: “Đây là yếu tố có dấu hiệu “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” được quy định trong Luật Nhà ở”. Kế đến, chủ đầu tư bán căn hộ khi đã xây xong phần móng hoặc đã có căn hộ rồi thì không được quyền bán lại cho người khác nếu không được cư dân đồng ý. Luật nhà ở cũng quy định, cư dân hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư thì có quyền hoàn toàn định đoạt căn hộ của mình. Khi mua nhà, người dân cần thiết phải xin bảo lãnh của ngân hàng hoặc có ngân hàng đứng ra bảo lãnh mới có giá trị pháp lý.

Theo luật, người dân mua nhà chung cư từ chủ đầu tư thì không cần phải công chứng nên cũng cần xem trong hợp đồng quy định rõ quyền lợi được thụ hưởng. Trong phần thủ tục pháp lý liên quan đến mua nhà chung cư trả góp, người dân cần tìm hiểu thông tin thủ tục pháp lý của chủ đầu tư như thế nào, đánh giá khả năng thanh toán của chủ đầu tư ra sao. Luật sư Nguyễn Văn Hậu lưu ý: “Người dân gặp trường hợp trên cần phải kiện ra tòa để đòi quyền lợi chính đáng khi sở hữu căn hộ và khởi kiện để có thể ngăn chặn được tình trạng căn hộ bị giải chấp. Đối với phần hình sự, người dân tiếp tục thực hiện việc tố cáo chủ đầu tư đến các cơ quan chức năng để xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật”.

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế đã đưa ra các góc độ tính chất pháp lý của vụ việc. Xét về tổng thể, việc tranh chấp hợp đồng giữa chủ đầu tư với ngân hàng thì do 2 bên giải quyết và không liên quan đến người dân. Ngân hàng cho vay và chủ đầu tư chưa trả là mối quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư với ngân hàng. Ở đây, tính đến mặt pháp lý, mối quan hệ trên là dân sự, chủ đầu tư cũng như ngân hàng hay bên liên quan thứ 3 không có quyền đuổi người dân ra khỏi nhà. TS Nhân nói: “Trong vấn đề này, lỗ hổng của chúng ta là vấn đề pháp lý. Nhìn tổng thể, dự án này làm chưa xong, bàn giao mà chưa nghiệm thu là một lỗi nặng của chủ đầu tư”. Nếu xảy ra cháy nổ hoặc công trình gặp sự cố, sập lan can, thang máy hỏng gây tai nạn thì ai sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật về vấn đề này? Lấy lý do đến hạn phải giao nhà cho người dân là không thỏa đáng.

Bảo vệ quyền lợi của người dân Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân cảnh báo, người dân khi được bàn giao nhà cần phải chú ý đến công trình được Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân nghiệm thu chưa và được công nhận đạt chất lượng an toàn cháy nổ, vệ sinh môi trường, an toàn thang máy… Người dân cần phải biết nhìn tổng thể vấn đề và tính pháp lý khi nhận bàn giao căn hộ. Một điều nữa, sau ngày 1-7-2015, Luật Đất đai, bất động sản quy định các căn hộ phải được ngân hàng bảo lãnh. Nếu chủ đầu tư bàn giao căn hộ không đúng thời hạn thì ngân hàng sẽ đứng ra chịu trách nhiệm vấn đề này. Chủ đầu tư không làm đúng tiến độ, không làm đúng chất lượng… sẽ được ngân hàng “thối tiền” lại. Người dân cũng phải cần xem kỹ, ngân hàng bảo lãnh những điều khoản nào trong dự án cho các chủ đầu tư, tính chất pháp lý của ngân hàng bảo lãnh ra sao? Cần theo dõi theo đúng trình tự thủ tục pháp luật và trình tự thủ tục của Luật Đất đai để đặt mua tại dự án có uy tín”. ông Lê Hoàng Châu Ngày 6-6, trong cuộc họp với Bí thư Thành ủy TP HCM Đinh La Thăng liên quan đến tình hình bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nêu ra những bất cập trong các cơ chế, chính sách. Tại buổi làm việc, ông Châu đã đề cập đến trường hợp người dân bị đuổi ra đường ở chung cư Harmona (quận Tân Bình), họ phải sớm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ - PV). Người dân ở đây mua nhà, nhận bàn giao nhà và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng với chủ đầu tư, nhưng chủ đầu tư đã thế chấp dự án và căn hộ cho ngân hàng.