Siết tín dụng bất động sản là cần thiết

Không thể buông lỏng

Thị trường BĐS năm 2015 đã ghi nhận đà phục hồi, tăng trưởng ấn tượng ở hầu hết các phân khúc nhà ở của thị trường. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng thì đà phục hồi này đã tạo nên những hiệu ứng rất tích cực đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực của nền kinh tế như sản xuất xi măng, sắt, thép... và cũng qua đó giảm dư nợ, giảm tỷ lệ nợ xấu BĐS trong hệ thống ngân hàng. BĐS cũng đang dần lấy lại vị thế là kênh đầu tư vàng của nền kinh tế khi các hoạt động giao dịch mua bán trên thị trường được ghi nhận tăng tới 1,5-2 lần so với cùng kỳ 2014.

Khách hàng đến tìm hiểu Dự án Goldmark City (Hà Nội)

Nhưng cũng chính vì BĐS đang phục hồi, có phần tăng trưởng nên khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa Dự thảo Thông tư 36/2014 giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ mức 60% hiện nay xuống còn 40%, nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi trong cho vay BĐS từ mức 150% hiện nay lên mức 250%, nhiều ý kiến không đồng tình đã được đưa ra. Điển hình có thể kể đến việc Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnRea) có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, NHNN... cho rằng, sự điều chỉnh này sẽ không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS mà còn tác động xấu đến nhiều thị trường khác và rộng hơn là cả nền kinh tế. Do đó, VnRea kiến nghị chưa điều chỉnh Thông tư 36.

Tại văn bản trên, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch hiệp hội cho hay, sở dĩ VnRea kiến nghị như vậy vì thị trường BĐS đang phát triển theo xu hướng tốt, bền vững và có nhiều đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế. Trong khi đó, công tác quản lý, kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS cũng tốt hơn thông qua Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở với quy định nâng cao vốn pháp định của doanh nghiệp BĐS từ mức 6 tỉ đồng lên 20 tỉ đồng. Số lượng các doanh nghiệp lớn, có tính dẫn hướng thị trường đã xuất hiện ngày càng nhiều, tính chuyên nghiệp được nâng lên cao và các dự án thực sự hiệu quả. Dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế đang ở mức hợp lý, khoảng 360-380 ngàn tỉ trên tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng là 4 triệu tỉ đồng. Như vậy, tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng dưới 10%, trong khi đó, mức thông thường cần phải áp dụng các biện pháp hạn chế là khoảng 15%.

Và đặc biệt, VnRea cho rằng nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là tại các đô thị còn rất cao, nhiều dự án vừa mới bắt đầu được hồi phục lại, ở nhiều địa phương, thị trường BĐS còn khó khăn nhiều. Trong khi đó, kênh vốn chủ yếu cho thị trường BĐS hiện nay là tín dụng ngân hàng. Khi hệ thống chính sách để phát triển các quỹ đầu tư BĐS còn chưa có hiệu quả thì mọi động thái của ngân hàng đối với tín dụng cho BĐS sẽ mang tính dẫn hướng quan trọng cho toàn thể thị trường...

Với những lý do trên, VnRea kiến nghị NHNN tạm ngừng việc sửa đổi Thông tư 36 để tránh tác động tiêu cực đến thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Nhưng ở một chiều hướng khác, dưới góc nhìn khác, TS Nguyễn Minh Phong khi trao đổi với phóng viên Báo Năng lượng Mới lại đặt vấn, thị trường BĐS phục hồi, tăng trưởng là tín hiệu tốt đối với nền kinh tế, nhưng cũng phải xem là thanh khoản thị trường tăng ở đâu, do đâu. Nếu tăng trưởng là tăng trưởng ở thị trường thứ cấp mua đi bán lại thì lại nguy. Bài học của những năm 2011-2012 vẫn còn nguyên giá trị. Cảnh người người, nhà nhà đi buôn BĐS, tìm mọi cách huy động vốn, cả vốn ngân hàng lẫn vốn ngân hàng đổ vào BĐS đã tạo lên hiện tượng đầu cơ, sốt ảo cần phải được nhìn nhận. Kiểm soát dòng tiền vào thị trường BĐS vì thế là cần thiết.

“Siết” thế nào?

Như đã đề cập ở trên, Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của NHNN hiện đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của giới đầu tư, các nhà phân tích. Đồng tình có nhưng phản đối cũng không ít. Tuy nhiên, chúng ta cũng phải thẳng thắn nhìn nhận rằng, ngoài những yếu tố đầu cơ, sốt ảo, giá BĐS cao… khiến thị trường BĐS lâm cảnh khó khăn như những năm 2011-2012 thì việc dễ tiếp cận vốn vay BĐS cũng là một nguyên nhân. Nhiều khi, người ta không có vốn nhưng lại có quan hệ có thể mua được nhà giá gốc nên tìm cách vay vốn ngân hàng để mua. Nhưng điều đáng nói là họ mua không phải để ở mà là đầu cơ. Một căn hộ có khi “chảy” qua tay vài ba người vẫn cứ được mang thế chấp, vay chỗ này, vay chỗ kia. Và tất nhiên, khi “dòng chảy” đó bị chặn lại, sản phẩm không lưu thông, vốn vay ngân hàng sẽ bị tắc. “Nấm mồ chôn tiền” của nền kinh tế dần hình thành từ chính những giao dịch này, trở thành “cục máu đông” xử lý nợ xấu của hệ thống ngân hàng.

Cũng chính bởi lẽ đó, khi đề cập tới Dự thảo Thông tư 36, ông Phạm Huyền Anh - Phó chánh Thanh tra NHNN đã khẳng định, Thông tư 36 áp dụng đối với việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, nhận mua, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, mua bán kinh doanh BĐS... nhằm mục đích sinh lợi. Và như vậy hệ số rủi ro chỉ tác động đến những mục tiêu đầu tư BĐS để sinh lời chứ không phải toàn bộ thị trường BĐS.

Nói như vậy để thấy rằng, Dự thảo Thông tư 36 sẽ tác động chính, chủ yếu vào thị trường thứ cấp - thực tế đã chứng minh sự mua đi bán lại trên thị trường này đã đẩy giá BĐS lên quá cao dẫn tới sự đổ vỡ chung của thị trường BĐS 2011-2012. Sự kiểm soát dòng tiền vào thị trường này vì thế còn là hạn chế rủi ro cho chính thị trường BĐS. Ngoài ra, cũng phải thấy rằng, dòng vốn của ngân hàng phần lớn là vốn ngắn hạn, trong khi đó, theo số liệu công bố của NHNN thì có tới 70% dòng vốn này chảy vào BĐS và thường là cho vay dài hạn. Rủi ro đối với hệ thông ngân hàng như vậy sẽ rất lớn, việc điều chỉnh, giảm tỉ lệ cho vay đối với lĩnh vực này cũng là điều hợp lý.

Điều này cũng được ông Huyền Anh nhấn mạnh, những nội dung điều chỉnh trong Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 hoàn toàn không mang ý nghĩa về động thái “nới lỏng” hay “siết chặt” vốn tín dụng vào lĩnh vực này. Đây chỉ là một thông điệp  từ Ngân hàng Nhà nước đối với lĩnh vực BĐS trong việc tăng cường kiểm soát rủi ro cho vay. Hệ thống ngân hàng ổn định, không rủi ro thì mới có vốn cho doanh nghiệp vay. Hạn chế rủi ro cho ngành ngân hàng cũng là hạn chế rủi ro cho nền kinh tế.

Vị đại diện của NHNN cũng lưu ý rằng, đối với thị trường BĐS thì chính sách tiền tệ không phải là biện pháp duy nhất để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Hiện nay, khi thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất, đã thu hút được các nguồn vốn khác tốt hơn, nguồn tín dụng đã hoàn tất vai trò “vốn mồi” của mình. Vì vậy, cần có chính sách để hạn chế dần nguồn vốn này và gia tăng các nguồn vốn khác vào, điển hình như tiền nhàn rỗi từ dân cư, vốn đầu tư nước ngoài hay kiều hối. vậy nên, Thông tư 36 chỉ là một yếu tố rất nhỏ đối với thị trường BĐS và thị trường cần có những chính sách khác để điều tiết, phát triển.

“Thị trường BĐS muốn phát triển tốt, ổn định dài hạn cũng cần có sự tham gia và phối hợp cùng nhiều biện pháp chính sách khác như tài khóa, thuế, đất đai… Khi đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36, chúng tôi đã đánh giá tác động, lường trước những tác động đến thị trường. Tuy nhiên, để đi đến quyết định cuối cùng thì phải cần nghe ý kiến đóng góp từ nhiều phía, sau đó sẽ nghiên cứu tỷ lệ tăng, giảm và cuối cùng mới đưa ra lộ trình thực hiện phù hợp trong 1-2 năm tới nhằm tránh những tác động không đáng có đối với thị trường” - ông Huyền Anh nhấn mạnh.