Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh

Hội thảo có sự tham dự của ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng; đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng); đại diện Bộ Tài nguyên Môi trường và lãnh đạo các cơ quan Trung ương và địa phương; lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; trên 50 chuyên gia, nhà khoa học và đại diện hàng trăm doanh nghiệp bất động sản.

Đóng góp của thị trường BĐS trong phát triển kinh tế

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, trong giai đoạn vừa qua, sự phát triển và đóng góp hiệu quả của thị trường bất động sản Việt Nam đã góp phần quan trọng làm nên sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 – 2020 khoảng 7,6%. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã đóng góp hiệu quả vào ngân sách nhà nước, tạo ra sự thay đổi về tốc độ phát triển kinh tế, thu hút đầu tư, diện mạo đô thị... cho nhiều địa phương và vùng đất nơi doanh nghiệp triển khai dự án. Đó thực sự là những "con sếu" đầu đàn đi tiên phong, dẫn dắt các nhà đầu tư khác đến, làm nên sự sôi động và phát triển của các địa phương.

Toàn cảnh Hội thảo

Thứ hai, thị trường bất động sản đóng góp thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú – ăn uống và tài chính – ngân hàng... Thị trường bất động sản đã và đang trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường, và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.

Đánh giá trước và trong bối cảnh đại dịch Covid-19, Thứ trưởng nhận định ngành bất động sản vẫn giữ vai trò quan trọng đối với việc thu hút, gia tăng lao động. Các doanh nghiệp bất động sản đã tạo ra việc làm cho hàng triệu lao động và thay đổi diện mạo kinh tế – xã hội, đời sống cho người lao động tại nhiều địa phương.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp xây dựng – bất động sản có vai trò quan trọng đối với việc phát triển số lượng và chất lượng nhà ở cho người dân và đối với quá trình đô thị hoá và phát triển hạ tầng xã hội. Doanh nghiệp bất động sản đang đi tiên phong trong việc định hình các xu hướng mới như công trình xanh, đô thị thông minh ở Việt Nam. Nghị quyết Đại hội XIII nhấn mạnh đến những cụm từ như "đổi mới sáng tạo", "chuyển đổi số", "kinh tế số", "xã hội số" và hướng đến xây dựng, phát triển nền kinh tế xanh…

"Dù thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả. Bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước", Thứ trưởng khẳng định.

Nhiều phân khúc thị trường còn gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nguồn tài nguyên đất đai tiềm năng chưa được khai thác một cách tối ưu. Bất động sản trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phát triển dè dặt, cầm chừng, hệ số lấp đầy chưa cao. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.

Thực trạng trên xuất phát từ những nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, song không thể phủ nhận rằng, cơ chế và chính sách đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua còn những hạn chế nhất định. Nhiều vấn đề mới được đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu và có giải pháp phù hợp hơn như pháp lý cho các loại hình bất động sản du lịch, bất động sản văn phòng kết hợp nhà ở, trung tâm thương mại… Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ của rủi ro, tranh chấp…

Đặc biệt, với sự xuất hiện của đại dịch Covid-19, cùng với những vấn đề toàn cầu khó đoán định đã dẫn đến sự giảm tốc của kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng trong giai đoạn 2019 – 2021. Và thị trường bất động sản của Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật đó.

Tuy nhiên, nếu dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát tốt thì thanh khoản bất động sản sẽ tăng trở lại, kéo theo giá cả có thể sẽ tăng nhẹ do nguồn cung còn hạn chế mà nhu cầu nhà ở vẫn cao, giá nguyên vật liệu, nhân công… tăng. Ngoài ra, trong tình trạng đại dịch như hiện nay, dòng vốn từ nhiều nhà đầu tư không luân chuyển được vào các kênh sản xuất, tiêu dùng, do đó dòng vốn sẽ có xu hướng rót về bất động sản, vì đây vẫn được đánh giá là kênh đầu tư an toàn, bền vững trong dài hạn.

Bên cạnh những thiệt hại to lớn, đại dịch toàn cầu Covid-19 vô hình trung cũng tạo sức ép thúc đẩy công nghệ số, kinh tế số, xã hội số; thúc đẩy xu hướng sống xanh, đô thị thông minh, thậm chí là tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, thích ứng với dịch bệnh; cũng như thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực trí tuệ nhân tạo. Vì vậy, để có thể đứng vững, đồng thời nắm bắt cơ hội, tạo sự đột phá trong phát triển, doanh nghiệp một mặt cần chủ động tái cơ cấu, mặt khác cần nhạy bén, linh hoạt chuyển hướng chiến lược, để không những thích ứng với tình hình mới mà còn nắm bắt cơ hội và tạo ra cơ hội cho chính mình. Thời đại ngày nay, cơ hội chỉ dành cho những doanh nghiệp kinh doanh có trách nhiệm, liêm chính, tạo ra những sản phẩm chất lượng, đáp ứng được nhu cầu và thị hiếu của khách hàng..

Mất cân đối cung - cầu

Năm 2021, sự bùng phát trở lại của dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản cả nước, đặc biệt là tại Thủ đô Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh phía nam.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản năm qua bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19, nhất là quý III/2021. Nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. Giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn.

Đồng thời, thị trường cũng xuất hiện lực cầu F0. Trạng thái của thị trường thay đổi nhiều và mạnh, có giai đoạn sốt cao, có giai đoạn trầm "Mất cân đối cung - cầu rất nghiêm trọng, diễn ra ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Giá bất động sản nói chung đã leo thang và leo ở mức cao. Đặc biệt là thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Và ở TP.HCM giá bất động sản hiện nay tăng gấp 2 lần và không có dấu hiệu giảm", TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá

Cụ thể, về nguồn cung bất động sản mới (chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020). Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại: có 201 dự án với 84.544 căn được cấp phép, có 125 dự án với 15.525 căn hoàn thành. Cụ thể:Tại miền Bắc có 84 dự án với 33.857 căn được cấp phép; 83 dự án với 10.347 căn hoàn thành. Tại miền Trung có 46 dự án với 10.508 căn được cấp phép; 20 dự án với 3.638 căn hoàn thành. Tại miền Nam có 71 dự án với 40.179 căn được cấp phép; 35 dự án với 1540 căn hoàn thành.

Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có 06 dự án với 2.402 căn được cấp phép mới; 11 dự án với 1.352 căn hoàn thành. Đối với dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú: Trên cả nước có 46 dự án mới với 10.009 căn hộ du lịch, 2.112 biệt thự du lịch được cấp phép; có 12 dự án với 165 căn văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành.

Về số lượng dự án và căn hộ thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (tương đương so với cùng kỳ năm 2020). Trên cả nước có 254 dự án với 82.258 căn được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể:

Tại miền Bắc có 167 dự án với 37.244 căn, miền Trung có 61 dự án với 19.629 căn, miền Nam có 60 dự án với 25.385 căn. Riêng tại Hà Nội có 19 dự án với 10.791 căn, tại TP. Hồ Chí Minh có 13 dự án với 6.803 căn nhà. Về lượng giao dịch bất động sản (bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020). Trên cả nước có 66.950 giao dịch thành công, cụ thể, tại miền Bắc có 23.621 giao dịch, tại miền Trung có 18.399 giao dịch, tại miền Nam có 24.930 giao dịch; riêng tại tại Hà Nội có 8.410 giao dịch thành công, tại TP. Hồ Chí Minh có 6.803 giao dịch thành công.

Gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản

Trong 2 phiên thảo luận, các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp đã cùng phân tích, mổ xẻ về tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021 và dự báo xu hướng năm 2022; Những nút thắt về chính sách pháp lý của thị trường bất động sản và đinh hướng điều chỉnh trong giai đoạn tới.

TS. Vũ Tiến Lộc, ĐBQH, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, phát biểu tại Hội thảo

Đồng thời đưa ra những kiến nghị về sửa các luật liên quan đến thị trường bất động sản và những chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp nhằm kéo giảm giá nhà, cân bằng cung cầu trên thị trường. Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng kiến nghị tháo gỡ khó khăn về tài chính - công nghệ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Báo cáo tham luận tại Hội thảo, PGS.TS.Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho hay, chính sách trong giai đoạn ngắn hạn và trung hạn 2022 - 2023 và đến 2025, để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản, cần hướng đến các chủ thể khác nhau với các nhóm chính sách khác nhau. Trong đó chú trọng chính sách nâng đỡ những doanh nghiệp mạnh, những địa bàn thuận lợi. Gỡ vướng mắc pháp lý, tập trung phê duyệt dự án mới. Giảm thuế, phí, không phạt chậm nộp thuế phí và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến bất động sản.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản cho hay, tại thị trường bất động sản nhà ở, đang vướng mắc về pháp lý dự án qua thanh tra, kiểm tra. Còn đối với bất động sản du lịch, vướng mắc chính ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để tháo gỡ những điểm nghẽn này cho thị trường, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo BĐS kiến nghị 7 giải pháp, trong đó cần xây dựng chiến lược pháp lý tổng thể để hoàn thiện thể chế pháp lý cho thị trường. Đồng thời nghiên cứu đề xuất Luật sửa đổi các luật liên quan khi có sự chồng chéo và ràng buộc bởi nhiều luật khác nhau.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Đại học Lụật Hà Nội), hiện nay vẫn còn nhiều "điểm nghẽn” trong ba đạo luật là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề xuất Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cần sửa những quy định liên quan đến 3 loại hình gồm: Kinh doanh BĐS du lịch, kinh doanh BĐS công nghiệp và kinh doanh thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng bất động sản và xây dựng có gắn bó mật thiết với nhau, ách tắc lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là do khung pháp lý. Do đó, để giải quyết những ách tắccần đặc biệt quan tâm đến các vấn đề ở Nghị định 30 của Chính phủ. Cụ thể, việc chuyển đổi sử dụng đất khác sang đất ở đang rất vướng mắc, khi vấn đề này được sửa đổi sẽ có nguồn cung lớn hơn cho thị trường BĐS. Đây là những điểm nghẽn cần được ưu tiên tháo gỡ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá cao việc xây dựng chương trình phục hồi kinh tế trong 2 năm 2022 - 2023 của Chính phủ, có nhiều chính sách hỗ trợ cho khối doanh nghiệp khẩn trương, kịp thời. Đặc biệt, Chính phủ sẽ dự kiến trình Quốc hội sửa 4 luật: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và một số điểm trong Luật Xây dựng”. Về tín dụng cho bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa kiến nghị nên có sự đối xử phân biệt với các dự án bất động sản để những doanh nghiệp nào có mục tiêu phát triển dự án tốt nhận được sự ưu đãi phát triển dễ dàng hơn. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho bất động sản hợp lý hơn.

Còn TS. Vũ Đình Ánh đề xuất giải pháp khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản phục hồi sau dịch bệnh. Theo đó, quan trọng nhất là củng cố và nâng cao tiềm lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản thông qua phục hồi quy mô doanh thu và lợi nhuận cũng như tăng quy mô vốn chủ sở hữu và vốn tự có của doanh nghiệp.

Đồng tình với quan điểm của TS. Vũ Đình Ánh, TS. Vũ Tiến Lộc, ĐBQH, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng, thời điểm này không nên đưa ra bất kỳ khoản thuế nào cho doanh nghiệp, nên cởi trói về mặt thể chế để thu hút phát triển. Ngoài ra, công tác quản lý và điều tiết còn là lỗ hổng cần có cơ quan quản lý rõ ràng hơn.

"Hiện Bộ xây dựng đang chủ trì sửa đổi luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, song tôi cho rằng, ngoài việc sửa đổi này vẫn cần có một đề án cụ thể làm nền tảng để trên cơ sở đó đề ra một tầm nhìn, một chiến lược phát triển. Từ đó mới đưa ra được những kiến nghị về pháp lý", ông Vũ Tiến Lộc chia sẻ.

Ở thời điểm hiện nay, nguồn cung khan hiếm, đầu cơ tăng, giá cả bất hợp lý… vì vậy, rất cần các giải pháp để phát triển lành mạnh thị trường này. Thứ nhất, chúng ta cần đưa ra những khuyến nghị cụ thể để hoàn thiện khuôn khổ pháp lý. Hiện nay Quốc Hội đang bàn các cơ chế đặc thù cho các địa phương vì vậy tại sao chúng ta không đưa ra những cơ chế đặc thù trong hai năm tới để thị trường này phát triển, để người dân và doanh nghiệp trong hai năm tới không phát sinh thêm bất cứ khoản gánh nặng chi phí nào.

Theo ông Vũ Tiến Lộc, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cần tổng hợp lại những kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, gửi Ban kinh tế Quốc Hội, và các cơ quan liên quan… để có những tháo gỡ kịp thời và phù hợp. Ngoài ra, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cần xây dựng một đề án phát triển quốc gia để thị trường này phát triển một cách mạnh mẽ, dẫn dắt các lĩnh vực khác phát triển theo

Phát biểu kết luận hội thảo, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam được được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển và kỳ vọng sẽ sớm phục hồi khi nhu cầu ở nhiều phân khúc vẫn tích cực. Khi các chính sách hỗ trợ của Chính phủ được triển khai mạnh mẽ và có sự điều chỉnh về cơ chế, chính sách, đặc biệt là hành động của các địa phương, thị trường bất động sản Việt Nam chắc chắn sẽ tăng tốc và bứt phá.