Cải tạo chung cư cũ: Phải tính đến lợi ích nhà đầu tư

>> Gian nan cuộc chiến cải tạo chung cư cũ

Mới chỉ thực hiện được 1%

Như Petrotimes đã phản ánh, toàn thành phố có 982 nhà chung cư cũ 4 – 5 tầng, đa số nằm trong 23 khu tập thể và 1 số nhà nằm đơn lẻ rải rác do thành phố quản lý. Ngoài ra, còn 173 chung cư, nhà tập thể khác do công ty TNHH một thành viên đầu tư phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc phòng quản lý. Hầu hết các chung cư cũ đều được xây dựng từ năm 1970 – 1980, đến nay, đã xuống cấp, cần cải tạo xây dựng lại.

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết: trong tổng số các chung cư cũ tại Hà Nội, có 11 công trình nhà chung cư được xếp vào loại nguy hiểm cấp D, buộc phải tổ chức di dời, cải tạo xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở như nhà B4, B14 Kim Liên; 187 Tây Sơn; I1, 2, 3 Thái Hà; C7, B6 Giảng Võ; C1 Thành Công, 148 – 150 Sơn Tây…

Cải tạo chung cư cũ Hà Nội mới chỉ đạt được 1%.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, việc cải tạo lại chung cư cũ mới đạt xấp xỉ 1% số lượng các công trình cần cải tạo, xây dựng lại. Cụ thể như: khu tập thể Văn Chương, sau 10 năm từ khi có quyết định cải tạo đến nay dự án vẫn “dậm chân tại chỗ”, việc cải tạo nhà B6 Giảng Võ mới khởi công, C1 Thành Công chưa thực hiện, 148 – 150 Sơn Tây chưa tiến hành…

Trên thực tế thì hiện nay thành phố mới chỉ chú ý đến việc cải tạo lại các chung cư cũ được xếp ở mức độ nguy hiểm cấp D. Trong khi đó, các nhà chung cư cũ được xếp ở mức độ nguy hiểm cấp C cũng rất cần được quan tâm.

Ví như các chung cư tại các khu tập thể Giảng Võ, Kim Giang, Thanh Xuân… là các nhà lắp ghép tấm lớn với chiều dày các tấm khoảng 10 cm, liên kết bằng sắt phi 6 hoặc phi 8. Đến nay, qua hàng chục năm, hầu hết đã bị phá hủy mối nối, nếu có lực xô ngang (như động đất) rất dễ xảy ra đổ, sập nhà.

Tuy nhiên, theo quy định của Bộ Xây dựng, những nhà này chỉ được đánh giá là nhà nguy hiểm cấp C, chưa buộc dân phải di dời. Vì thế, Sở Xây dựng cho rằng Bộ Xây dựng cần cho phép nghiên cứu, lập phương án tổ chức di dời các hộ gia đình tại các nhà lắp ghép tấm lớn được đánh giá mức độ nguy hiểm cấp C.

Kiên quyết thay thế chủ đầu tư không đủ năng lực

Sẽ mạnh tay với những nhà đầu tư không đủ năng lực.

Thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, sau khi tiến hành rà soát, trên địa bàn thành phố hiện có 13 dự án cải tạo chung cư cũ có tiến độ quá chậm. Có thể kể đến các dự án cải tạo chung cư cũ khu Hào Nam (Đống Đa) do Liên danh Công ty quản lý phát triển nhà Hà Nội và Cổ phần đầu tư đô thị Kang Long làm chủ đầu tư; B15, B16, B18, B19 Kim Liên do Công ty cổ phần Đầu tư thiết kế và xây dựng Việt Nam làm chủ đầu tư…

Ngoài ra, nhiều chung cư khác kể cả đã tiến hành đo đạc cũng như lấy ý kiến nhân dân, đã đạt được thỏa thuận đền bù và có quyết định giao đất song vẫn chưa triển khai xây dựng.

Do đó, Sở Xây dựng đã đề nghị thành phố thay thế chủ đầu tư của một số dự án không đáp ứng được yêu cầu về tiến độ và năng lực. Cụ thể, khu Văn Chương (Đống Đa) do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng số 2 Hà Nội đang làm chủ đầu tư, vì có quyết định cải tạo đã 10 năm nhưng đến nay vẫn "nằm bất động”; khu Nam Đồng (Đống Đa) do Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (Bộ Quốc Phòng) làm chủ đầu tư.

Sở Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát lại các dự án, nếu dự án nào chậm triển khai sau 6 tháng, Sở sẽ kiến nghị thay thế bằng nhà đầu tư khác có năng lực hơn. Đồng tình với quan điểm đó, ông Vũ Văn Hậu, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho rằng, sau khi quy hoạch chung Thủ đô đã công bố, khu vực nào được xây dựng số lượng tầng bao nhiêu thì cần thực hiện nghiêm, không có chuyện thỏa thuận quy hoạch.

Về phía Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội chỉ đạo: để khắc phục những tồn tại trong quá trình thực hiện cải tạo chung cư cũ, ngay trong tháng 8/2011, thành phố yêu cầu Sở Quy hoạch – Kiến trúc phải cung cấp và công khai các thông số quy hoạch cho từng khu chung cư cũ.

Sở Xây dựng tổng hợp, rà soát tất cả các dự án, kể cả khu chung cư cũ, nhà đơn lẻ để xác định lại nhà đầu tư được giao có đủ điều kiện thực hiện, dựa trên các tiêu chí về quỹ nhà tạm cư, vốn đối ứng, phân loại mức độ nguy hiểm; sắp xếp thứ tự ưu tiên các dự án và nhà đầu tư để có kế hoạch cải tạo, xây mới ngay trong thời gian tới.

Ông Khôi cũng khẳng định, nếu chủ đầu tư nào không thực hiện dự án trong khi đã có đủ điều kiện, được quận – huyện và người dân ủng hộ thì thành phố sẽ kiên quyết thay thế bằng nhà đầu tư khác, không để tình trạng chậm trễ kéo dài, khiến người dân phải chờ đợi. Phó Chủ tịch cũng yêu cầu các sở, ngành tập trung tháo gỡ khó khăn cho các quận, huyện; đồng thời đề cao vai trò, trách nhiệm, tính chủ động của các chính quyền cơ sở trong việc cải tạo các chung cư cũ, xuống cấp.

Cũng cần tính đến quyền lợi cho nhà đầu tư

Ông Nguyễn Đức Biền, Trưởng ban Chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố Hà Nội.

Theo ý kiến của ông Nguyễn Đức Biền, Trưởng Ban Chỉ đạo Giải phóng mặt bằng của thành phố, Hà Nội đang hạn chế nhà cao tầng trong đô thị lõi, dẫn đến các dự án cải tạo chung cư cũ bị hạn chế chiều cao. Điều đó ảnh hưởng đến lợi ích của nhà đầu tư đã dẫn tới tình trạng chậm trễ trong công cuộc cải tạo chung cư cũ.

Thành phố cần có cơ chế tính toán tổng thể để cân đối quyền lợi cho nhà đầu tư, ví dụ như tạo điều kiện cho nhà đầu tư tham gia vào dự án khác, làm rõ địa chỉ và nội dung bù đắp cho nhà đầu tư ra sao?

Còn ở hầu hết các khu chung cư cũ hiện nay đều xảy ra tình trạng vi phạm trong quá trình sử dụng như cơi nới, lấn chiếm đất công, lấn chiếm không gian tràn lan, vi phạm trật tự xây dựng kéo dài. Vì vậy, một số chuyên gia cho rằng, mức đền bù theo hệ số từ 1,9 đến 2,5 như đang áp dụng tùy theo từng dự án là tương đối hợp lý.

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, ông Vũ Kỳ Anh – Giám đốc Công ty cổ phần xây dựng TNP cho rằng: Với một số dự án như tập thể Nguyễn Công Trứ hay Thành Công, ngoài việc phải lo quỹ nhà cho dân tái định cư, doanh nghiệp còn phải quy hoạch lại toàn bộ các hạng mục công cộng, đầu tư hạ tầng nên bài toán hạch toán lợi nhuận đặt ra rất khó khăn khiến nhiều nhà đầu tư nản chí. Hiện nay, vốn cải tạo chung cư cũ được xác định là xã hội hóa. Do đó, cần phải cân đối được lợi ích của người dân, doanh nghiệp và nhà nước.

Nếu người dân mà đòi hỏi quá cao thì không thể triển khai được. Về tính chất thỏa thuận tại mỗi dự án, ông Biền cho rằng, phải dựa trên cơ sở pháp luật. Ở đây quyền sở hữu đất đai không thuộc về người chủ căn hộ mà thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước định đoạt.

Quyền lợi của cộng đồng, của số đông người dân phải được đặt lên trên. Những trường hợp cá biệt được tính toán trên cơ sở cái chung. Cần có hai phương án, gồm cả tái định cư tại chỗ và cũng có thể nhận tiền để tự mua nhà mới theo quỹ nhà của thành phố. Không thể để người dân "đánh đu” với doanh nghiệp rồi doanh nghiệp lại "đánh đu” với chính quyền, như vậy rất khó triển khai.

Đối với các khu chung cư bắt đầu xây mới, thành phố sẽ có kiến nghị với cơ quan Trung ương cần quy định thời hạn sử dụng và người dân bỏ tiền mua căn hộ có thời hạn sử dụng chứ không phải vĩnh viễn như hiện nay. Do đó, các cơ quan chuyên môn phải tính toán được thời điểm tòa nhà sẽ xuống cấp, phải phá đi xây dựng mới.

Thanh Ngọc