Chuyện lạ ở một phiên tòa

Sự việc đã “hai năm rõ mười”

Ngày 3/7/2007, bà Phạm Bích Đào ký hợp đồng mua của Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng và Công trình kiến trúc Hà Nội (HATECO) căn nhà xây thô dạng biệt thự nằm trong Dự án Khu đô thị Trần Lãm. Theo hợp đồng, thời hạn thanh toán được chia làm 4 đợt: đợt 1 nộp 170 triệu đồng; đợt 2 nộp tiếp cho đủ 30% giá trị sử dụng đất và ký hợp đồng; đợt 3 nộp tiếp 30% trước ngày 31/12/2007; đợt 4 thanh toán hết trước ngày 30/6/2008.

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành: Khi đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, chủ đầu tư phải xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng kiến trúc (HTKT) theo nội dung dự án đã được phê duyệt, sau đó mới được tiến hành xây dựng nhà ở, chỉ được xây dựng nhà ở sau khi đã có được cơ sở hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ dự án và phải tuân thủ nội dung dự án đã được phê duyệt. Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng để xây dựng nhà ở sau khi hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

Sự quản lý lỏng lẻo của HATECO dẫn đến tình trạng những dãy nhà thò thụt, phá vỡ kiến trúc khu đô thị

Không chỉ có thế, theo Quyết định số 05/2005/QĐ-UB ngày 18/1/2005 về việc cấp phép đầu tư cho dự án thì tiến độ dự án này được thực hiện trong 3 năm, gồm 2 giai đoạn: Từ tháng 1 đến tháng 8/2005 là phát triển HTKT và từ năm 2005 đến 2007 là giai đoạn khai thác đất đô thị có HTKT. Những nội dung này cũng đã được đưa vào hợp đồng. Thế nhưng, đến thời điểm hiện tại, cơ sở HTKT của dự án vẫn chưa hoàn thành.

Tại Công văn số 38/CV-QLĐT ngày 29/5/2012, Phòng Quản lý Đô thị, thuộc UBND TP Thái Bình nêu rõ: “Đến nay, HATECO chưa thực hiện việc bàn giao hệ thống HTKT Khu đô thị mới Trần Lãm cho UBND TP Thái Bình theo quy định, do các hạng mục công trình hạ tầng chưa được xây dựng và hoàn tất ở mức đủ điều kiện để bàn giao (kể cả bàn giao hồ sơ tổng thể và bàn giao hồ sơ thực địa). Hiện tại, chủ đầu tư mới chỉ thực hiện việc bàn giao về kỹ thuật một số hạng mục công trình điện, cấp nước cho các cơ quan quản lý chuyên ngành để quản lý khai thác sử dụng. Còn lại các hạng mục khác như giao thông, cây xanh, thoát nước… vẫn chưa tổ chức bàn giao cho đơn vị địa phương”.

Như vậy, lỗi trong việc thực hiện hợp đồng hoàn toàn do HATECO gây ra. Chỉ với lý do này, phía bà Đào đã có quyền hoãn việc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ nộp tiền đã thỏa thuận trong hợp đồng (đến ngày 27/5/2011, bà Đào đã thực hiện được một phần nghĩa vụ trong hợp đồng, nộp cho HATECO 30% tiền giá trị sử dụng đất). Tuy nhiên, cảm thấy HTKT khu đô thị đã được cải thiện đáng kể, bà Đào đã tự nguyện đề nghị HATECO thông báo số tiền phải nộp tiếp và các lệ phí xây dựng theo quy định của chủ đầu tư để được nhận đất làm nhà, nhưng phía HATECO không chấp nhận.

Tại Thông báo số 14/TB gửi bà Đào, HATECO tuyên bố: “Hợp đồng đã hết hiệu lực và yêu cầu bà Đào đến văn phòng công ty nhận lại số tiền đã nộp trước ngày 30/6/2011, nếu quá thời hạn trên mà khách hàng không đến nhận thì được xem như khoản tiền này là khoản khách hàng chịu phạt do vi phạm hợp đồng”.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, vợ chồng bà Đào đã khởi kiện HATECO ra TAND TP Thái Bình. Ngày 15/8/2012, TAND TP Thái Bình đưa ra xét xử vụ kiện “Tranh chấp Hợp đồng đăng ký mua bán nhà xây thô số 14.10 và 14.11/MB/HATECO” do bà Phạm Bích Đào trú tại phường Kỳ Bá, TP Thái Bình là nguyên đơn; bị đơn là Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng và Công trình Kiến trúc Hà Nội, Hội đồng xét xử thấy việc HATECO đơn phương chấm dứt hợp đồng là không đúng quy định của pháp luật. Hợp đồng không có thỏa thuận quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Tại phiên tòa này, TAND TP Thái Bình sau khi phân tích, bác bỏ những yêu cầu vô lý của HATECO, đã tuyên “buộc các bên gồm ông Nguyễn Xuân Nhự, bà Phạm Bích Đào và Công ty Cổ phần Đầu tư Kiến trúc Hà Nội tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký. Như vậy, vợ chồng ông bà Nguyễn Xuân Nhự, Phạm Bích Đào thắng kiện, HATECO phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký. Tuy nhiên, HATECO đã kháng cáo đề nghị xử phúc thẩm.

Vẫn yêu cầu xử lại (!?)

Ngày 9/1/2013, TAND tỉnh Thái Bình xử phúc thẩm vụ án này đã công khai bày tỏ quan điểm “bảo vệ” HATECO dù thiếu cơ sở pháp lý. Chủ tọa phiên tòa ủng hộ ý kiến của phía HATECO, cho rằng hợp đồng này không phải là hợp đồng mua bán tài sản mà thuộc loại hợp đồng rất đặc biệt, hiếm gặp mà chỉ là dạng đăng ký mua bán. Luật sư bên B đã chứng minh đây là một hợp đồng mua bán tài sản vì trong hợp đồng đã có bên mua, bên bán; có các điều khoản về nghĩa vụ và quyền lợi của mỗi bên; có các căn cứ pháp lý để hai bên ký hợp đồng; có chữ ký (phía HATECO có đóng dấu) của hai bên… và có đầy đủ nội dung của một hợp đồng mua bán tài sản (loại hợp đồng song vụ, theo mẫu theo điều 406 và 407 Bộ Luật Dân sự) hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản. Còn nếu là đăng ký mua bán thì chỉ cần một bên đăng ký là đủ.

Chủ tọa phiên tòa giải thích với bên B rằng, Điều 4 của hợp đồng chỉ là điều khuyến khích nộp tiền đúng hạn chứ không cho phép nộp chậm. Giải thích về việc chậm tiến độ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đại diện Viện Kiểm sát cho rằng, nội dung này không có trong hợp đồng nên bên A không vi phạm hợp đồng. Điều không thể hiểu nổi là khi bên B hỏi Hội đồng xét xử một câu hỏi có tính nguyên tắc về pháp luật: “Quyết định số 05/2005/QĐ-UB phê duyệt dự án là một văn bản pháp quy, là một công dân có liên quan tới dự án, tôi có bị điều chỉnh bởi quyết định này không?” - một thẩm phán trả lời ngay rằng: “Tòa còn xem xét”. Và sau đó đại diện Viện Kiểm sát giải thích rằng, đây là văn bản chỉ điều chỉnh quan hệ giữa tỉnh với HATECO.

Phiên tòa phúc thẩm nhận định: Việc bà Đào chậm nộp tiền đã vi phạm nguyên tắc thực hiện hợp đồng nên HATECO có quyền chấm dứt hợp đồng là đúng pháp luật. Mặc dù HATECO và luật sư của họ thừa nhận có lỗi trong quá trình thực hiện hợp đồng và mặc dù tính đến thời điểm xử phúc thẩm, HATECO vẫn chưa hoàn thành việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo hợp đồng đã ký với khách hàng nhưng tòa phúc thẩm vẫn lập luận: Phía HATECO không có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng; cộng thêm một số sai sót về tố tụng nên TAND tỉnh Thái Bình đã tuyên hủy án sơ thẩm, yêu cầu cấp sơ thẩm xử lại.

Bản án phúc thẩm khiến bà Đào và dư luận xã hội tại địa phương này hết sức bất bình. Gia đình bà Đào sẽ tiếp tục khiếu nại bản án theo trình tự giám đốc thẩm.

Văn Dũng