Nhà ở xã hội: "Món ngon" nhưng có "dễ xơi"?

13:00 | 05/02/2023

113 lượt xem
Theo dõi PetroTimes trên
|
Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở xã hội tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như hiện tại đa phần các doanh nghiệp vẫn đang “nhìn trước ngó sau".

Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của VARS đã công bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Nhu cầu nhà ở giá rẻ cho nguời dân còn rất lớn (Ảnh: LV)
Nhu cầu nhà ở giá rẻ cho nguời dân còn rất lớn (Ảnh: LV)

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.

Phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm, nghĩa vụ, đạo đức của cả hệ thống chính trị, cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) vừa là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường bất động sản.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông. Nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tế còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. Nguyên nhân do quá trình triển khai phát triển nhà ở xã hội còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.

Khó khăn xuyên suốt

Thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân khúc NƠXH. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận NƠXH.

Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án NƠXH.

Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”. Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp.

Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án đô thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án. Điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao.

Kết hợp xã hội không thể đạt được bằng cách kết hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.

Vì vậy, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, UBND tỉnh phải tính toán nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch. Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho DN xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.

Nhà ở xã hội:

Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Trước hết là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10.2022, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi. Thực tế, hiện nay các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án nhà ở xã hội cũng khó lòng triển khai.

Thứ ba là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó lựa chọn nhà đầu tư.

Cuối cùng là giá bán bị khống chế, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở xã hội xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở xã hội tại các thành phố lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tế thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội có khả năng lỗ nặng. Nên không hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: “Nếu phát triển nhà ở xã hội y hệt nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.

Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có cơ hội sở hữu. Muốn tiết kiệm chi phí phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là bình thường. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.

Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ, đồng thời cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi.

Theo Diễn đàn doanh nghiệp

Giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vữngGiải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững
Tăng mức hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèoTăng mức hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo
Phát triển nhà ở xã hội trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nayPhát triển nhà ở xã hội trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay

Giá vàng

DOJI Mua vào Bán ra
AVPL/SJC HN 118,200 ▼300K 120,200 ▼300K
AVPL/SJC HCM 118,200 ▼300K 120,200 ▼300K
AVPL/SJC ĐN 118,200 ▼300K 120,200 ▼300K
Nguyên liệu 9999 - HN 11,120 ▼260K 11,400 ▼160K
Nguyên liệu 999 - HN 11,110 ▼260K 11,390 ▼160K
Cập nhật: 09/05/2025 17:00
PNJ Mua vào Bán ra
TPHCM - PNJ 113.500 ▼700K 116.100 ▼1100K
TPHCM - SJC 118.200 ▼300K 120.200 ▼300K
Hà Nội - PNJ 113.500 ▼700K 116.100 ▼1100K
Hà Nội - SJC 118.200 ▼300K 120.200 ▼300K
Đà Nẵng - PNJ 113.500 ▼700K 116.100 ▼1100K
Đà Nẵng - SJC 118.200 ▼300K 120.200 ▼300K
Miền Tây - PNJ 113.500 ▼700K 116.100 ▼1100K
Miền Tây - SJC 118.200 ▼300K 120.200 ▼300K
Giá vàng nữ trang - PNJ 113.500 ▼700K 116.100 ▼1100K
Giá vàng nữ trang - SJC 118.200 ▼300K 120.200 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Đông Nam Bộ PNJ 113.500 ▼700K
Giá vàng nữ trang - SJC 118.200 ▼300K 120.200 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Giá vàng nữ trang Nhẫn Trơn PNJ 999.9 113.500 ▼700K
Giá vàng nữ trang - Vàng Kim Bảo 999.9 113.500 ▼700K 116.100 ▼1100K
Giá vàng nữ trang - Vàng Phúc Lộc Tài 999.9 113.500 ▼700K 116.100 ▼1100K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999.9 113.300 ▼900K 115.800 ▼900K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999 113.180 ▼900K 115.680 ▼900K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 9920 112.470 ▼900K 114.970 ▼900K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 99 112.240 ▼890K 114.740 ▼890K
Giá vàng nữ trang - Vàng 750 (18K) 79.500 ▼680K 87.000 ▼680K
Giá vàng nữ trang - Vàng 585 (14K) 60.390 ▼530K 67.890 ▼530K
Giá vàng nữ trang - Vàng 416 (10K) 40.820 ▼380K 48.320 ▼380K
Giá vàng nữ trang - Vàng 916 (22K) 103.670 ▼830K 106.170 ▼830K
Giá vàng nữ trang - Vàng 610 (14.6K) 63.290 ▼550K 70.790 ▼550K
Giá vàng nữ trang - Vàng 650 (15.6K) 67.920 ▼590K 75.420 ▼590K
Giá vàng nữ trang - Vàng 680 (16.3K) 71.390 ▼620K 78.890 ▼620K
Giá vàng nữ trang - Vàng 375 (9K) 36.080 ▼330K 43.580 ▼330K
Giá vàng nữ trang - Vàng 333 (8K) 30.860 ▼300K 38.360 ▼300K
Cập nhật: 09/05/2025 17:00
AJC Mua vào Bán ra
Trang sức 99.99 11,240 ▼50K 11,690 ▼50K
Trang sức 99.9 11,230 ▼50K 11,680 ▼50K
NL 99.99 11,050 ▼50K
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình 11,050 ▼50K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình 11,450 ▼50K 11,750 ▼50K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An 11,450 ▼50K 11,750 ▼50K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội 11,450 ▼50K 11,750 ▼50K
Miếng SJC Thái Bình 11,820 ▼30K 12,020 ▼30K
Miếng SJC Nghệ An 11,820 ▼30K 12,020 ▼30K
Miếng SJC Hà Nội 11,820 ▼30K 12,020 ▼30K
Cập nhật: 09/05/2025 17:00

Tỉ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng TCB
AUD 16109 16375 16960
CAD 18130 18405 19025
CHF 30597 30973 31619
CNY 0 3358 3600
EUR 28530 28798 29827
GBP 33567 33955 34902
HKD 0 3210 3413
JPY 171 175 182
KRW 0 17 19
NZD 0 14998 15589
SGD 19445 19725 20253
THB 700 763 816
USD (1,2) 25713 0 0
USD (5,10,20) 25752 0 0
USD (50,100) 25780 25814 26156
Cập nhật: 09/05/2025 17:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng BIDV
USD 25,800 25,800 26,160
USD(1-2-5) 24,768 - -
USD(10-20) 24,768 - -
GBP 33,943 34,035 34,949
HKD 3,283 3,293 3,393
CHF 30,766 30,861 31,732
JPY 174.85 175.16 183.01
THB 748.83 758.08 810.84
AUD 16,394 16,453 16,901
CAD 18,410 18,469 18,970
SGD 19,655 19,716 20,330
SEK - 2,621 2,713
LAK - 0.92 1.27
DKK - 3,843 3,976
NOK - 2,447 2,533
CNY - 3,547 3,643
RUB - - -
NZD 14,979 15,118 15,560
KRW 17.22 17.96 19.3
EUR 28,712 28,735 29,966
TWD 778.78 - 942.86
MYR 5,631.14 - 6,356.71
SAR - 6,808.25 7,169.96
KWD - 82,324 87,648
XAU - - -
Cập nhật: 09/05/2025 17:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Agribank
USD 25,780 25,790 26,130
EUR 28,557 28,672 29,776
GBP 33,746 33,882 34,851
HKD 3,275 3,288 3,394
CHF 30,669 30,792 31,690
JPY 173.90 174.60 181.74
AUD 16,260 16,325 16,854
SGD 19,615 19,694 20,232
THB 763 766 800
CAD 18,311 18,385 18,897
NZD 15,042 15,549
KRW 17.63 19.42
Cập nhật: 09/05/2025 17:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Sacombank
USD 25795 25795 26155
AUD 16279 16379 16947
CAD 18305 18405 18962
CHF 30831 30861 31754
CNY 0 3548.5 0
CZK 0 1130 0
DKK 0 3930 0
EUR 28799 28899 29677
GBP 33875 33925 35041
HKD 0 3355 0
JPY 174.86 175.86 182.38
KHR 0 6.032 0
KRW 0 17.7 0
LAK 0 1.152 0
MYR 0 6333 0
NOK 0 2510 0
NZD 0 15112 0
PHP 0 440 0
SEK 0 2680 0
SGD 19598 19728 20457
THB 0 729.5 0
TWD 0 845 0
XAU 11930000 11930000 12130000
XBJ 11750000 11750000 12000000
Cập nhật: 09/05/2025 17:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng OCB
USD100 25,809 25,859 26,170
USD20 25,809 25,859 26,170
USD1 25,809 25,859 26,170
AUD 16,319 16,469 17,533
EUR 28,851 29,001 30,165
CAD 18,255 18,355 19,669
SGD 19,685 19,835 20,645
JPY 175.34 176.84 182.03
GBP 33,973 34,123 34,902
XAU 11,649,000 0 12,051,000
CNY 0 3,434 0
THB 0 765 0
CHF 0 0 0
KRW 0 0 0
Cập nhật: 09/05/2025 17:00