Cải tạo chung cư cũ: Khó giải bài toán lợi ích

Vòng luẩn quẩn

Theo tìm hiểu của phóng viên, các khu tập thể (KTT), chung cư cũ ở Hà Nội được xây dựng từ những năm 60-70 của thế kỷ trước, từ chủ trương xây dựng nhà ở để phân phối cho cán bộ, công nhân viên (CBCNV). Thời điểm đó, Nhà nước đã đầu tư vốn để xây dựng hơn 3 triệu m² nhà chung cư, KTT để giải quyết chỗ ở cho khoảng 30% số CBCNV Nhà nước trên địa bàn thủ đô. Nay các KTT, chung cư đó đã 40-50 năm tuổi, hầu hết đã đến giai đoạn xuống cấp, cần phải phá đi, xây mới hoặc cải tạo để đảm bảo an toàn. Thế nhưng, rất nhiều công trình chung cư nguy hiểm đã có quyết định của thành phố phải cải tạo từ 7-10 năm trước nhưng đến nay vẫn án binh bất động như các KTT Văn Chương, Quỳnh Mai, Giảng Võ, Thành Công…

Khu tập thể A3 Quỳnh Mai (Hai Bà Trưng, Hà Nội)

Lý giải cho tình trạng này, tại Hội thảo “Tái thiết chung cư cũ”, ông Nguyễn Quốc Tuấn - Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội thông tin: Nhiều khu nhà đã xuống cấp ở mức độ báo động (mức độ D) như nhà C8 Giảng Võ, E6 Thành Công... nhưng chưa triển khai được, do vướng mắc lợi ích giữa ba bên là Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Người dân không muốn rời đi, do lo ngại không có cơ hội quay về nơi cũ sinh sống, hệ số đền bù thấp, ngại thay đổi môi trường sống... nên nhất quyết không chịu dời đi. Phía doanh nghiệp thì không mặn mà do lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn.

Bác Nguyễn Văn Đông - nhà ở tầng 3, KTT D8 Giảng Võ khi được hỏi vì sao không chịu di dời đã cho hay: “Chúng tôi cũng mong muốn được cải tạo nhà chung cư để có cuộc sống mới, nhưng nhìn từ hiện trạng cuộc sống tại nơi định cư gặp nhiều khó khăn như vị trí xa (theo phương án di dời, các hộ dân ở D8 Giảng Võ sẽ chuyển tạm thời về khu tạm cư ở Pháp Vân, Thanh Trì, Hà Nội - PV), sinh hoạt hằng ngày bị đảo lộn, con cái bị ảnh hưởng do thay đổi môi trường học tập… Rồi chuyện chậm tiến độ thì biết đến bao giờ người dân mới có thể trở lại với căn nhà của mình.

Dưới góc độ doanh nghiệp, giám đốc một công ty xây dựng ở Hà Nội khi đề cập tới câu chuyện này đã cho rằng, cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội đang gặp khó khăn vì vẫn chưa tìm được sự cân bằng lợi ích 3 bên giữa Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Người dân bao giờ cũng đặt ra những yêu cầu rất cao như phương án đền bù tốt nhất, địa điểm tạm cư gần nhất và thời gian hoàn thành dự án sớm nhất. Còn doanh nghiệp thì ngược lại, vì là người làm kinh doanh nên bao giờ họ cũng xây dựng các phương án đền bù, tạm cư sao cho ít chi phí nhất. Và tất nhiên, chuyện tiến độ thì ai nấy cũng đều muốn nhanh cả, sớm ngày nào thì giảm được chi phí ngày đấy.

Nghe ra thì có vẻ đơn giản nhưng thực tế, để tìm ra được điểm cân bằng, đảm bảo lợi ích cho cả người dân và doanh nghiệp lại không hề đơn giản. Một tính toán cho thấy, để đạt được sự cân bằng này, khi cải tạo 1 khu nhà 5 tầng, doanh nghiệp phải xây cao 10 tầng để trả cho người dân và phải xây thêm ít nhất 10 tầng thì khả năng mới có lãi. Tuy nhiên, vì phần lớn các KTT, chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô, bị giới hạn độ cao, số tầng nên không thể đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp.

Còn dưới góc độ cơ quan Nhà nước, trong một buổi làm việc với Bộ Xây dựng, Chủ tịch UBND TP Hà Nội đã cho rằng, tái thiết chung cư cũ là trách nhiệm của Nhà nước, của chính quyền các cấp và của nhân dân, không thể đẩy cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc bố trí ngân sách cho việc này rất khó khăn.

Cần quy hoạch tổng thể

Như đề cập tới ở trên, cái khó nhất trong cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội là vấn đề cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp - người dân và Nhà nước. Và cũng chính vì vấn đề này mà chủ trương cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội dù được đưa ra cách đây hơn 10 năm nhưng vẫn “dậm chân tại chỗ”. Trước thực tế này, Bộ Xây dựng đã ban hành dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lấy ý kiến trước khi trình Chính phủ. Điểm đáng chú ý trong dự thảo Nghị định: “Căn cứ tình hình, UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án, không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép”.

Có thể thấy rằng, nếu quy trình này được áp dụng, cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội sẽ trở thành món hàng “hót” đối với các doanh nghiệp xây dựng. Thứ nhất, vì các khu chung cư cũ phần lớn nằm trong khu vực nội đô, vị trí đắc địa, nhiều khu được ví là “đất vàng” ở Hà Nội. Thứ hai, doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong việc đáp ứng các đòi hỏi, yêu cầu phương án đền bù của người dân.

Như vậy, dự thảo Nghị định có thể giải quyết được một cách căn bản vấn đề lợi ích cho không chỉ doanh nghiệp mà cả người dân. Tuy nhiên, theo các chuyên gia về đô thị của tổ chức phi chính phủ quốc tế HealthBridge: Việc điều chỉnh hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao công trình có thể khuyến khích, thu hút đầu tư. Nhưng vì không đề cập tới mật độ xây dựng nên có thể khiến mật độ dân số, xây dựng, quy hoạch khu vực dự án bị phá vỡ, hạ tầng đô thị bị quá tải.

Chia sẻ với báo chí về vấn đề này, KTS Nguyễn Thị Hiền cho rằng, khi tăng số tầng lên, rất có thể mật độ dân số ở đó sẽ tăng, làm thay đổi, ảnh hưởng đến toàn bộ quy hoạch của khu vực. Trong khi đó, Luật Quy hoạch đã quy định, khi thay đổi quy hoạch thì phải quan tâm đến việc đáp ứng đầy đủ hạ tầng cơ sở xã hội cho người dân. Vậy nếu số dân ở đó tăng, mật độ dân số tăng thì hạ tầng cơ sở có đảm bảo đủ cho người dân hay không? Theo bà thì dự thảo Nghị định nên có những điều khoản để đảm bảo rằng, sau khi nâng tầng, diện tích đất công cho hạ tầng cơ sở xã hội, trong đó có vườn hoa sân chơi, bao gồm cả vườn hoa sân chơi khu dân cư phải được đảm bảo cho người dân.

Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, việc tăng chiều cao, tăng hệ số sử dụng đất, đồng nghĩa với tăng diện tích sử dụng. Nếu không tính toán kỹ sẽ đặt áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, điện, nước, giao thông; hơn nữa, có thể mâu thuẫn với yêu cầu giảm dân số nội đô. Vì vậy, đề xuất không khống chế chiều cao công trình nhất thiết phải đặt trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc.

Ngọc Lê