"3 lằn ranh đỏ" và khởi nguồn của bong bóng bất động sản Trung Quốc

Mô hình lý tưởng

Evergrande được thành lập năm 1996 tại Quảng Châu (Trung Quốc) và từng là một trong những doanh nghiệp lớn nhất thế giới. Evergrande cũng từng là một trong 3 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc với quỹ đất "khủng". Không chỉ hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, công ty còn có nhiều khoản đầu tư vào xe điện, giải trí , bóng đá, truyền thông, thực phẩm...

Và cũng giống như phần lớn doanh nghiệp bất động sản, Evergrande phát triển hoạt động chủ yếu dựa trên việc xoay vòng nợ phải trả, tiền đặt cọc của người mua sẽ được dùng để xây dựng dự án.

Evergrande từng là một trong 3 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc (Ảnh: Bangkok Post).

Các doanh nghiệp sau đó tiếp tục sử dụng những dự án đã được phê duyệt để làm cơ sở huy động thêm vốn vay từ ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu để đấu thầu nhiều lô đất mới. Có đất rồi, họ lại nhận tiền cọc của người mua để xây nhà, nợ sẽ chỉ được trả đồng thời với tiến độ bán nhà.

Trong bối cảnh thị trường phát triển và kinh tế tăng trưởng tốt thì đây được xem là mô hình lý tưởng để doanh nghiệp mở rộng đầu tư. Tuy nhiên, chính mô hình này lại khiến Evergrande ôm quả bom nợ lên đến 300 tỷ USD cùng với doanh thu từ hoạt động kinh doanh giảm mạnh khiến tiền mặt của tập đoàn dần cạn kiệt.

"Bong bóng" bất động sản

Giá nhà ở Trung Quốc đã tăng gấp 6 lần trong vòng 15 năm qua, khiến cho các thành phố lớn ở nước này đắt đỏ hơn cả London (Anh). Khoản nợ khổng lồ của các công ty bất động sản Trung Quốc chính là yếu tố thúc đẩy giá nhà tăng cao, khi các doanh nghiệp phải tăng thu để có thể chi trả các nghĩa vụ tài chính.

Với việc có tới 8/10 nhà phát triển bất động sản đang có những khoản nợ lớn nhất thế giới đều đến từ Trung Quốc, nước này đã thống nhất ban hành một chiến dịch mạnh tay mang tên là "3 lằn ranh đỏ".

Chính sách đó được đưa ra nhằm giới hạn tỷ lệ nợ mà các nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc phải tuân thủ trước khi có thể tiếp cận thêm các nguồn tài chính mới. Cách tiếp cận của Trung Quốc đã và đang thay đổi một lĩnh vực kinh tế quan trọng, vốn chiếm tới gần 30% GDP của nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới.

Trung Quốc đã thống nhất ban hành chiến dịch "3 lằn ranh đỏ" nhằm kiểm soát thị trường bất động sản (Ảnh: AFR).

Nỗi sợ "bong bóng" bất động sản cùng hệ quả khôn lường của nó khi phát nổ cũng khiến các nhà lập pháp Trung Quốc có những quan điểm cứng rắn hơn.

Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cùng Bộ Nhà ở quốc gia đã soạn thảo những điều luật tài chính nhắm vào các công ty phát triển bất động sản.

Các công ty này muốn tiếp cận với các nợ vay mới phải đáp ứng được 3 tiêu chí: tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản, không bao gồm các khoản thu trước, phải thấp hơn 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100%, tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn ít nhất là 1.

Tùy mức độ không đáp ứng được của các doanh nghiệp với 1-2 hay cả 3 lằn ranh đỏ, các cơ quan quản lý sẽ đưa ra các hạn chế về khả năng vay tiền từ ngân hàng.

Đặc biệt, với các công ty vi phạm cả "3 lằn ranh đỏ" thì tỷ lệ tăng dư nợ là 0%, nghĩa là tổng số dư nợ không được thay đổi, thậm chí phải giảm dư nợ để tránh vi phạm các lằn ranh. Nếu như doanh nghiệp đáp ứng đủ cả 3 điều kiện trên, họ có thể gia tăng tỷ lệ nợ lên tối đa 15% trong năm kế tiếp.

Doanh nghiệp lao đao vì "3 lằn ranh đỏ"

Từ khi chính quyền Trung Quốc đã áp dụng kỷ luật tài chính mới kìm hãm đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực bất động sản, Evergrande đã rơi vào tình trạng khó khăn về thanh khoản, buộc phải tìm cách huy động tiền mặt từ rất nhiều nguồn, bao gồm việc phát hành công khai lần đầu (IPO) mảng kinh doanh quan trọng nhất của mình tại sàn chứng khoán Thâm Quyến nhưng đã thất bại.

Chính sách này đã khiến nhiều tập đoàn bất động sản hàng đầu của Trung Quốc không thể tiếp tục kéo dài các khoản nợ của mình, đồng thời phải nỗ lực điều chỉnh tình hình tài chính để đáp ứng các quy định này. Tập đoàn đã giảm giá các căn hộ chung cư để bán nhanh hơn, thu về tiền mặt cũng như buộc phải tạm dừng các dự án để bảo toàn tiền mặt.

Đến cuối năm 2021, Evergrande đã chính thức bị công ty xếp hạng tín nhiệm lớn của Mỹ - Fitch Rating tuyên bố "vỡ nợ giới hạn", điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đã vỡ nợ nhưng chưa nộp đơn phá sản, xin thanh lý tài sản.

"3 lằn ranh đỏ" đã khiến nhiều tập đoàn bất động sản hàng đầu của Trung Quốc không thể tiếp tục kéo dài các khoản nợ (Ảnh: SCMP).

Trước nguy cơ đổ vỡ của Evergrande, Chính phủ Trung Quốc vẫn không phát tín hiệu về việc đảo ngược chính sách "3 lằn ranh đỏ" hay khả năng giải cứu tập đoàn này thông qua các gói cứu trợ. Thậm chí, Trung Quốc còn thể hiện thái độ cứng rắn.

Điều này cũng buộc Evergrande phải tự cứu mình hoặc tự phá sản hoặc buộc. Gần 800 dự án mà Evergrande sở hữu bị đình trệ mặc dù đã tiến hành giảm giá bán nhà từ 25 - 30% để thu hút người mua.

Việc ép buộc giảm quy mô vay nợ hay giảm tỷ lệ đòn bẩy của các công ty bất động sản như Evergrande là một trong nhiều chiến dịch Trung Quốc đang sử dụng để kiểm soát chặt chẽ các công ty cũng như tái thiết đất nước.

Chính sách "3 lằn ranh đỏ" cũng được xem là dấu hiệu chính quyền Bắc Kinh siết chặt ngành bất động sản. Những quy định ra đời nhằm giảm tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp, giảm rủi ro trong lĩnh vực tài chính, đưa giá nhà ở về mức hợp lý nhằm đạt mục tiêu thịnh vượng chung.

Nhiều quy định mới trong ngành bất động sản cũng được đưa ra nhằm giải quyết vấn đề giá nhà đất tăng vọt.

Đoàn tàu "3 toa"

Một loạt quy định khắt khe về nợ và dòng tiền đối với các công ty bất động sản đã bóp nghẹt thanh khoản đối với doanh nghiệp có đòn bẩy cao, góp phần gây ra tình trạng vỡ nợ, tạm dừng các hoạt động xây dựng gây sụt giảm doanh số bán hàng trên toàn quốc.

Với việc phần lớn kênh tiếp cận tín dụng bị đóng băng, có 140 trái phiếu bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ trong năm 2022, theo số liệu của Bloomberg. Các doanh nghiệp đã lỡ hẹn thanh toán tổng cộng 50 tỷ USD nợ trong nước và quốc tế.

Khi các cơ quan quản lý của Chính phủ đẩy mạnh chiến dịch chống lại đòn bẩy, những vết nứt lớn đầu tiên bắt đầu xuất hiện trong hoạt động kinh doanh của Evergrande.

Công ty này được xem là rơi vào tình trạng vỡ nợ vào cuối năm 2021 sau khi không thanh toán được một số trái phiếu đến hạn. Những công ty khác cũng rơi vào cảnh tương tự bao gồm Kaisa Group Holdings và Sunac China Holdings.

Những thương vụ vỡ nợ trên đã khiến thị trường trái phiếu có lợi tức cao, sôi động và sinh lợi nhất thế giới sụp đổ.

Bất động sản Trung Quốc thực sự đã có thời điểm rơi vào khủng hoảng (Ảnh: SCMP).

Hoạt động kinh doanh của Evergrande có nhiều rủi ro do xuất phát từ mô hình tăng trưởng dựa trên mở rộng vay nợ. Các khoản nợ tăng lên khi công ty này đi vay để đầu tư vào nhiều mục đích khác nhau, rời xa khỏi lĩnh vực kinh doanh cốt lõi.

Trong nhiều năm, các công ty bất động sản Trung Quốc bị thúc đẩy bởi đoàn tàu "3 toa" - doanh thu cao, lợi nhuận gộp cao và tỷ lệ đòn bẩy cao. Các chủ đầu tư sử dụng tiền vay để mua đất, thu tiền bán trước khi các dự án bắt đầu, sau đó vay thêm tiền để đầu tư vào các dự án mới.

Nhu cầu nhà mới dần giảm nhiệt, Evergrande đã phải bán sản phẩm trong tình trạng giá nhà bán mới bị giảm đến 25%, khiến doanh thu lợi nhuận công ty giảm theo, bào mòn dòng tiền và giảm khả năng trả nợ.

Điều này đã khiến Evergrande trở thành công ty bất động sản mắc nợ nhiều nhất Trung Quốc, với khoản nợ lên đến hơn 300 tỷ USD.

Đến khi rủi ro lan truyền từ Evergrande khiến nhiều công ty bất động sản dừng hoạt động, Chính phủ Trung Quốc mới can thiệp vào quá trình này để phòng tránh những rủi ro hệ thống tác động đến nền kinh tế.

(Còn tiếp)

Theo Dân trí

Trung Quốc cân nhắc nới lỏng "3 lằn ranh đỏ", bất động sản qua cơn bĩ cực?

Bất động sản Trung Quốc: Cú vấp "ba lằn ranh đỏ" và bài học cho Việt Nam