Sửa đổi Luật Nhà ở: Quy định phải có tính dự báo, dự trù các tình huống xảy ra trong tương lai

Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều; trong đó bãi bỏ 07 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều. Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của các doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Góp ý vào dự thảo luật, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cho rằng, các quy định được ban hành trong dự thảo cần phải có tính dự báo, dự đoán các tình huống có thể xảy ra đối với việc sử dụng nhà chung cư để cho tâm lý của người dân phải được ổn định, tránh xáo trộn.

Bên cạnh việc sửa đổi, bổ sung quy định của Luật hiện hành thì dự thảo còn “Luật hóa” một số quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ lên để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao cũng như tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật như: Quy định về phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư; Cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư; Chỗ để xe của nhà chung cư; Hội nghị nhà chung cư; Ban quản trị nhà chung cư; Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, việc quản lý, sử dụng, cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư; Việc bàn giao, khai thác, quản lý sử dụng các công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư.

PGS.TS Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Đại học Quốc gia Hà Nội

Theo PGS. TS Doãn Hồng Nhung, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng cần chú ý đến vấn đề Nhà ở hình thành trong thương lai. Vấn đề xây dựng hành lang pháp lý cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.... Các vấn đề tranh chấp khi áp dụng các quy định về xử lý chuyển tiếp.

Trường hợp chủ đầu tư đã bồi thường theo phương án bồi thường được phê duyệt theo các quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt, trừ trường hợp có diện tích nhà, đất, công trình xây dựng chưa đưa vào phương án bồi thường. Việc bồi thường đối với phần diện tích nhà, đất, công trình xây dựng chưa đưa vào phương án bồi thường. Đề nghị được mở rộng chủ thể được hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho những người trực tiếp có cuộc sống mưu sinh từ đất. Chú ý đến quyền lợi của con dâu và con rể khi họ trực tiếp sử dụng đất trong Hộ gia đình. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; chấp thuận đầu tư dự án; quyết định phê duyệt dự án trước thời điểm Luật này có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư dự án được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo nội dung quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; chấp thuận đầu tư dự án, quyết định phê duyệt dự án đã được phê duyệt.

Ngoài ra, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cũng kiến nghị cần bổ sung thêm vai trò của Nhân dân, Thanh tra chuyên ngành đất đai, xây dựng, và Hiệp hội Bất động sản,… trong hoạt động hỗ trợ, giám sát, phản biện xã hội nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân về nhà ở. Cân nhắc quy trình triển khai cách tính thuế lũy tiến đối với nhà ở theo giá trị tài sản hay theo số lượng nhà ở để phù hợp với Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Thuế, Luật thi hành án dân sự…

PGS. TS Doãn Hồng Nhung cũng lưu ý, trong những năm qua, có rất nhiều văn bản luật được Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Những văn bản pháp luật này đã đạt được những kết quả nhất định trong việc hạn chế mâu thuẫn, xung đột giữa các chủ thể là chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng và Ban quản trị nhà chung cư. Tuy nhiên, vẫn còn những tồn tại, khó khăn mà chúng ta phải đối mặt bởi sự đa dạng của các loại tranh chấp (tranh chấp về sở hữu chung - riêng, nhất là sở hữu diện tích tầng hầm, tầng thượng…) cũng như sự thiếu hụt các chế tài xử phạt khiến các cơ quan chức năng gặp khó khăn trong việc giải quyết dứt điểm các vụ việc tranh chấp trong việc quản lý nhà chung cư.

Do đó, để khắc phục những hạn chế này cần đề xuất một số biện pháp để hoàn thiện một số quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư; nâng cao chất lượng quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nâng cao nhận thức cho người dân. Đồng thời, đưa một số quy định ra khỏi dự thảo luật để tránh trùng lắp với Bộ luật dân sự như: quy định về cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung, thừa kế nhà ở, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung, các trường hợp chấm dứt hợp đồng… Tập trung chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy phát triển nhà ở…

Theo quochoi.vn

Điểm nghẽn trăm dự án bất động sản: Chính phủ có thể lập đề án thí điểm

Đề nghị giữ nguyên quy định người nước ngoài được mua, sở hữu nhà tại Việt Nam