Nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản

Trong những nguyên nhân hình thành bóng bóng BĐS thì hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp (cho thuê, mua đi bán lại) vượt quá ngưỡng chịu đựng của thị trường là nguyên nhân quan trọng thường được nói đến. Nguy cơ này đang xuất hiện trên thị trường. Trong năm 2015, tại TP HCM số lượng nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp chiếm tỷ lệ khoảng 15% trên thị trường, tăng gấp 3 lần so với năm 2014, chủ yếu tập trung vào phân khúc BĐS cao cấp và nhắm vào mục đích mua đi bán lại để hưởng chênh lệch giá. Đặc biệt, trên thực tế có nhiều nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đã vay đến 70 – 80% vốn để đầu tư và không ít nhà đầu tư còn vay ngoài xã hội với lãi suất cao, rủi ro lớn, là nhân tố tiềm ẩn nguy cơ bất ổn trên thị trường.

Hiệp hội BĐS TP HCM nhận định, thị trường BĐS phục hồi mạnh hơn trong năm 2015 và có khả năng tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2016. Tuy nhiên, nhìn toàn cục thị trường thì sự phục hồi và tăng trưởng chưa thật sự vững chắc. Cụ thể, thị trường đang có sự tăng trưởng nguồn cung rất lớn ở phân khúc bất động sản cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ với giá bán hợp túi tiền, căn hộ cho thuê giá rẻ… một nhu cầu thật đang rất lớn của những người thu nhập trung bình, thấp ở đô thị. Điều này cho thấy, quan hệ cung – cầu trên thị trường bộc lộ nhiều bất ổn.

Bên cạnh đó, số dự án đang khó khăn, đóng băng cũng còn khá lớn. Tại TP HCM có đến 502 dự án, chiếm 41,18% tổng số dự án đang phải tạm ngưng thi công và chưa khởi công được.

Ngoài các nhân tố trên, nhiều chuyên gia cũng nhận thấy những bất ổn có thể hình thành từ chính sách hiện hành. Cụ thể, tại Khoản 1, Điều 59 Luật kinh doanh BĐS 2014 đã cho phép “Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền…” và Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-C P ngày 10/9/2015 của Chính phủ cũng đã quy định cụ thể điều kiện chuyển nhượng hơp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM các quy định trên có tác động tốt, tích cực trong ngắn hạn, giúp cho thị trường BĐS phục hồi nhưng về dài hạn có thể bị những nhà đầu cơ lợi dụng để bao chiếm nhiều nhà ở nhằm thủ lợi cao nhất và có thể sẽ dẫn đến tác động tiêu cực đến tự trường. Ví dụ như: nhà đầu tư mua 100 căn hộ, mỗi căn trị giá 2 tỷ đồng, tổng trị giá 200 tỷ đồng. Theo thông lệ thị trường thì nhà đầu tư chỉ phải đặt cọc 10% giá trị căn hộ, tương đương 20 tỷ đồng nhưng lại có quyền chuyển nhượng cả 100 căn hộ trị giá đến 200 tỷ đồng. Trong khi đó, theo quy định trước đây, nhà chưa được cấp chủ quyền thì không được chuyển nhượng.

Mai Phương