Thị trường bất động sản chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng

Ngày 7/4, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý I/2023 và diễn biến thị trường bất động sản quý II/2023” nhằm tổng kết thị trường bất động sản quý 1 năm 2023 và đưa ra những dự báo về thị trường bất động sản quý sau.

Ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phát biểu tại hội thảo

Nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng tiếp tục khó khăn, diễn biến phức tạp và khó dự đoán. GDP Việt Nam quý 1 năm 2023 ước tính tăng 3,32% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng kể từ cuối tháng 5 năm 2022. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... cũng như các vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để buộc tất cả các thành viên trong thị trường phải rơi vào trạng thái “chờ đợi”.

Thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt những tháng qua khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục đợi tín hiệu từ thị trường. Nhiều nhà đầu tư cá nhân chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc. Hàng ngàn dự án “án binh bất động" chờ tháo gỡ.

Thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, tạm ngừng hoạt động của một lượng lớn doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh trong ngành BĐS.

Đại diện VARS trình bày báo cáo tại hội thảo

Thống kê của VARS cũng cho thấy, thanh khoản trên thị trường BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa đầu năm 2022. Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với “túi tiền" của số đông người dân, giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại.

Nguồn cung ra thị trường quý I/2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trong quý I/2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá BĐS, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính - đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10%-30%, thậm chí lên đến 30%-50% giá trị đầu tư. Những người thế chấp BĐS để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch VARS cho hay, trong quý I/2023, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn đang tồn tại. Tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.

Căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại các khu vực trung tâm các thành phố lớn, có tốc độ dịch chuyển dân số cơ học nhờ sự phát triển của các khu công ngiệp, khu trung tâm dịch vụ du lịch vẫn thu hút sự quan tâm của các của người dân có nhu cầu ở thực, trong đó có cả nhu cầu sản phẩm cao cấp, đầu tư. Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.

Đặc biệt kể từ đầu tháng 3, sau khi Chính phủ có hàng loạt động thái rõ ràng nhằm tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Toàn cảnh hội thảo

Bên cạnh tổng kết, đánh giá thị trường bất động sản quý I/2023, hội thảo cũng đã đưa ra những dự báo thị trường bất động sản quý II/2023. Nhận định về trường địa ốc giai đoạn tới, VARS cho rằng, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực.

Theo VARS, trong quý II, sẽ có nhiều hơn những văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng ngàn dự án đang “đắp chiếu" chờ đợi tham gia vào thị trường, cung cấp vào thị trường nguồn cung mới. Nếu thị trường có nhiều hơn nguồn cung sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, nhu cầu đầu tư. Chính phủ tiếp tục vào cuộc một cách quyết liệt, ban hành các chính sách đúng và trúng vào các điểm nghẽn, liên tục tháo gỡ các khó khăn còn tồn tại. Lãi suất tiếp tục được điều chỉnh hợp lý, tiệm cận với khả năng của những người có nhu cầu thực. Có thêm hàng, có dòng tiền, doanh nghiệp có thêm vốn từ các kênh huy động khác, thị trường sẽ có thêm những khởi sắc.

Dưới góc độ doanh nghiệp, Tổng Giám đốc SGO Homes Lê Đình Chung kiến nghị, cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng gỡ bỏ vướng mắc pháp lý. Mở rộng đối tượng được vay, hưởng ưu đãi tín dụng cho các sản phẩm có giá trị thấp, các dự án mới, dự án thương mại. Hỗ trợ về thuế như thời điểm dịch Covid-19, cho phép doanh nghiệp BĐS được chậm thuế từ 6 tới 12 tháng.

Báo cáo của VARS cũng khẳng định, để thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, sớm cân bằng cán cân cung cầu, cần đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

Theo đó, Phó Chủ tịch VARS Nguyễn Chí Thanh cho biết, nhà ở xã hội là phân khúc có nhu cầu cao nhất hiện nay. Tuy nhiên, các chính sách hiện tại chưa thực sự thu hút chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc này, khiến nguồn cung trên thị trường không thể đáp ứng lượng lớn nhu cầu hiện tại. Do đó, Nhà nước cần sớm sửa đổi, ban hành các nghị định, thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội. Đồng thời, linh hoạt, không quy định cụ thể đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, để thị trường thật sự thoát ra được trạng thái trầm lắng, VARS kiến nghị, các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh việc ban hành các văn bản dưới luật, có tính chất tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý cho hàng ngàn dự án đầu tư phát triển đang “án binh bất động”.

Đồng tình với quan điểm trên, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) Phạm Anh Khôi cho biết, cần quy định điều kiện về đối tượng được mua nhà ở xã hội “thoáng” hơn, có ưu đãi lãi suất hợp lý hơn với tình hình thị trường và. Với mức lãi suất áp dụng cho gói tín dụng 120 nghìn tỷ. Ông Phạm Anh Khôi đánh giá, đối với khách hàng, ở khu vực thành thị, khu vực có nhu cầu nhà ở xã hội cao nhất, với giá căn hộ khoảng 2 tỷ, lãi suất phải trả khi sử dụng gói tín dụng 120 nghìn tỷ là 18-20 triệu đồng vẫn là cao. Như vậy, đối tượng được mua, trừ chi phí cho gia đình thì thu nhập ít nhất phải 30 triệu đồng một tháng. Chênh lệch với thu nhập được mua và lãi suất áp dụng là rất lớn.

Tại hội thảo, các đại biểu cũng cho rằng, chủ đầu tư/doanh nghiệp phát triển dự án, tiếp tục thực hiện các giải pháp như đã chia sẻ trước đó về tái cấu trúc doanh nghiệp, lựa chọn phân khúc BĐS phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của người dân, tập trung nguồn lực cho các dự án đã hoàn thiện về pháp lý, ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số… Chủ động rà soát, nghiên cứu áp dụng các giải pháp gỡ rối của Chính phủ mới ban hành. Xem xét, cân đối lại giá bán, ưu tiên tính thanh khoản, tạo dòng tiền hơn là đặt mục tiêu “lãi cao”. Tìm kiếm thêm các kênh huy động vốn. Tự căn chỉnh để phù hợp với tiềm lực của doanh nghiệp.

Với các sàn giao dịch BĐS, tiếp tục tái cấu trúc doanh nghiệp, ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số. Tập trung nâng cao tính chuyên nghiệp và uy tín. Bám sát tình hình thị trường để có những điều chỉnh kịp thời. Tránh tình trạng cho nhân viên nghỉ nhiều đến khi thị trường ấm lên lại không đủ nguồn lực triển khai hoạt động kinh doanh. Có biện pháp động viên, trấn an, hỗ trợ đội ngũ nhân sự “cứng” để đảm bảo giữ được đội ngũ nòng cốt, chuẩn bị cho thời kỳ sắp tới.

N.H

Sắp có văn bản chính thức về việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng

ChatGPT thay đổi ngành bất động sản thế nào?

Xu hướng bất động sản Hà Nội năm 2023: Khu Tây tiếp tục thu hút cư dân

Tháng 3, doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu nhiều nhất?