Thách thức đối với thị trường bất động sản 2022-2023

Diễn đàn Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng là cơ hội để các doanh nghiệp, nhà đầu tư nắm bắt định hướng chính sách phát triển thị trường vốn và thị trường BĐS; tham khảo nhận định về triển vọng thị trường BĐS từ các chuyên gia uy tín; tìm hiểu cơ hội đầu tư BĐS so với các kênh đầu tư khác và những sản phẩm, địa phương mang lại nhiều cơ hội đầu tư. Bên cạnh đó, diễn đàn cũng là cơ hội tiếp cận nhiều chủ đầu tư, nhà phát triển dự án BĐS, các nhà cung ứng dịch vụ cũng như trao đổi và gặp gỡ các đối tác tiềm năng.

TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia chia sẻ tại diễn đàn

Báo cáo tại diễn đàn cho thấy, trong giai đoạn 2022 - 2023, thị trường BĐS tiếp tục đối diện với nhiều thách thức mới như: nguồn cung chưa dồi dào do thị trường ngày càng thận trọng; giá năng lượng, nguyên vật liệu còn tăng. Chính phủ, cơ quan quản lý chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn.

Theo TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia chia sẻ, kinh tế thế giới phục hồi không đều, rủi ro thách thức tăng (chiến tranh dịch bệnh, giá cả lạm phát tăng, rủi ro tài chính tăng, rủi ro an ninh năng lượng, an ninh lương thực). Trong khi đó, kinh tế Việt Nam 7 tháng đầu năm 2022 lại khả quan hơn, đang trở về trạng thái gần như trước dịch, thậm chí, một số lĩnh vực còn cao hơn trước dịch, đơn cử như tiêu dùng hay chế biến chế tạo ghi nhận tăng trưởng khả quan. Khối doanh nghiệp cũng phục hồi tích cực.

Tuy nhiên, dư nợ tín dụng BĐS vẫn ở mức cao. Hết tháng 6/2022, nguồn vốn BĐS tăng 14%, tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng 2.36 triệu tỷ đồng, chiếm 20.74% tổng tín dụng toàn hệ thống và tăng 14,07% so với cuối năm 2021, cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống và cùng kỳ các năm trước; trong đó, tín dụng đối với BĐS kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS; tín dụng BĐS phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS; nợ xấu lĩnh vực BĐS khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2021.

TS Cấn Văn Lực cho rằng, trong năm 2022 - 2023, các thách thức bao gồm kinh tế thế giới và Việt Nam phục hồi còn nhiều bấp bênh, tác động đến thương mại, đầu tư và du lịch, BĐS; nguồn cung chưa dồi dào ngay; giá năng lượng, nguyên vật liệu còn tăng. Vì vậy, Chính phủ, cơ quan quản lý chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng chặt chẽ hơn.

Toàn cảnh "Diễn đàn bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng"

Tại diễn đàn, bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cũng đã chia sẻ về “Xu hướng dòng tiền trên thị trường BĐS nhìn từ phân khúc nhà ở và BĐS Du lịch”. Bà Dương Thuỳ Dung cho biết, nguồn cung mới dần hồi phục, phân khúc cao cấp đang dẫn đầu về nguồn cung; còn phân khúc căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt, thậm chí biến mất. Cụ thể, tại Hà Nội năm nay không còn căn hộ bình dân, còn tại TP Hồ Chí Minh, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây và CBRE dự báo trong 3 năm tới cũng không xuất hiện trở lại.

Chủ tịch BHS Group Nguyễn Thọ Tuyển chia sẻ về “Nhận diện cơ hội đầu tư BĐS trong bối cảnh mới”. Ông Nguyễn Thọ Tuyển đã chỉ ra 4 yếu tố tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện nay. Thứ nhất là mặt bằng giá bất động sản tăng khá nhanh. Theo thống kê, Hà Nội có những dự án đất nền phía Tây đang từ 30-35 triệu đồng lên đến trên 100 triệu đồng/m2. Thứ hai là vấn đề tín dụng. Ông Tuyển cho biết “chúng tôi từng triển khai các dự án đã ký hợp đồng mua bán nhưng ngân hàng dừng giải ngân do hết room tín dụng. Đây là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư”. Thứ ba là chuỗi cung ứng bị đứt gãy khiến giá cả nguyên vật liệu xây dựng tăng lên rất cao, góp phần đẩy giá bất động sản. Thứ tư là “bóng ma” lạm phát đang ảnh hưởng lớn đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Chủ tịch BHS Group Nguyễn Thọ Tuyển cũng chỉ ra những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS thời điểm hiện tại đó là: Nguồn cung khan hiếm do yếu tố pháp lý. Nguồn cung phần lớn thời gian gần đây là nghỉ dưỡng và đất đấu giá các tỉnh, không nhiều các sản phẩm mới ở các thành phố lớn thời gian gần đây; Nguồn cầu thực rất cao, sau 2 năm tăng nóng, giá BĐS tăng cao, người mua nhà khó có cơ hội, họ đợi cơ hội giá giảm để mua, nhưng điều đó ko xảy ra khiến nhu cầu đó bị nén lại và ngày càng tăng cao; Nhu cầu đầu tư bị bão hoà, đầu cơ lướt sóng không còn, nhà đầu tư khó tìm thấy thị tường tiềm năng đặc biệt là trong bối cảnh tín dụng siết chặt. Đặc biệt về giá, giá BĐS phụ thuộc vào từng địa phương và phân khúc thị trường.

Chủ tịch VNGroup Vũ Văn Thành cho hay, không chỉ các khách hàng, chủ đầu tư BĐS cũng đang đối diện rất nhiều rủi ro. Doanh nghiệp chịu rủi ro lớn, khách hàng chịu rủi ro nhỏ. Ông Vũ Văn Thành cho rằng, chủ đầu tư các dự án bất động sản hiện đang chịu những rủi ro rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh Luật VN hiện nay. Các bước để triển khai một dự án bất động sản rất nhiều, bao gồm từ thu hồi đất, quy hoạch, xác định giá trị đất, điều kiện xây dựng, bàn giao...

Doanh nghiệp BĐS hiện đang chịu những rủi ro rất lớn như về những dự án đã xác định xong tiền sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ, quay trở lại xem chủ trương đầu tư trong đó xác định trong dự án có rừng phòng hộ, vậy là dự án lại phải quay trở lại bổ sung chủ trương đầu tư. Nội dung thứ hai, liên quan đến giữa các sở ban ngành, rất nhiều vấn đề chồng chéo, Sở Tài nguyên môi trường, Sở Xây dựng… gây khó khăn cho thủ tục đầu tư của dự án; và rủi ro về mặt tài chính. Cho nên theo ông Vũ Văn Thành trước khi mua, nhà đầu tư phải tìm hiểu ro các thông tin, nghiên cứu kỹ lưỡng, lựa chọn các chủ đầu tư uy tín để tránh rủi ro.

Đánh giá về triển vọng thị trường BĐS cuối năm 2022 - 2023, TS Cấn Văn Lực cho rằng, các doanh nghiệp BĐS cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi, các nghị quyết gần đây của Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ; chú trọng phục hồi xanh, tăng trưởng xanh; chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới; thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro. Cùng với đó, đầu tư trung dài hạn, thay vì lướt sóng, đánh quả.

N.H

Xu hướng thị trường bất động sản cuối năm 2022: Cần có những ứng biến linh hoạt

Thị trường bất động sản hồi phục khả quan

Phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững

Ban hành Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản