Thị trường bất động sản quý III/2026 tiếp tục xu hướng điều chỉnh giá rao bán sau giai đoạn tăng mạnh. Thanh khoản có dấu hiệu cải thiện nhẹ, song tâm lý thận trọng vẫn bao trùm thị trường.

Giá chung cư Hà Nội giảm mạnh, người mua vẫn thận trọng

Theo dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản quý III/2026 tiếp tục xu hướng điều chỉnh giá rao bán sau giai đoạn tăng mạnh. Thanh khoản có dấu hiệu cải thiện nhẹ, song tâm lý thận trọng vẫn bao trùm thị trường.

Khảo sát 530 môi giới cho thấy, có tới 63% nhận định khách hàng đang trong trạng thái quan sát, cân nhắc trước khi xuống tiền. Lãi suất vay cao, áp lực tài chính và những lo ngại về biến động chính sách, quy hoạch tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định giao dịch.

Đáng chú ý, chung cư vẫn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn nhất, chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, vượt đất nền (24%) và nhà riêng (21%).

Tại Hà Nội, diễn biến giá chung cư đang trở thành tâm điểm chú ý. Trong quý III/2026, giá rao bán chung cư giảm 5% so với quý trước, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, trong khi nhà riêng nhìn chung đi ngang.

Đặc biệt, tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội đã giảm 15%, mạnh hơn mức giảm 9% của phân khúc sơ cấp. Đây là diễn biến đáng chú ý sau thời gian dài giá căn hộ liên tục leo thang.

Dù giá điều chỉnh, chung cư vẫn chiếm tới 52% tổng mức độ quan tâm bất động sản bán tại Hà Nội, bỏ xa nhà riêng (18%) và đất nền (13%).

Ở thị trường thứ cấp, nhu cầu mua để ở chiếm tới 83%, trong khi nhu cầu đầu tư chỉ chiếm 17%. Điều này cho thấy người mua đang ưu tiên những căn hộ có mức giá phù hợp với khả năng tài chính, đặc biệt tại các khu vực đã xuất hiện nhịp điều chỉnh.

Trong khi đó, thị trường sơ cấp tạo sức hút bằng các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc. Tỷ trọng mức độ quan tâm đối với bất động sản sơ cấp trên toàn thị trường đã tăng từ 16% lên 28% trong hai năm qua.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mức giảm nêu trên phản ánh biến động giá rao bán, chưa đồng nghĩa với giá giao dịch thực tế đã giảm tương ứng.

Nhìn tổng thể, diễn biến quý III/2026 cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét hơn. Giá rao bán tại nhiều phân khúc đã điều chỉnh, nhưng thanh khoản chưa phục hồi mạnh.

TP HCM lệch pha cung - cầu, đất nền Đà Nẵng hạ nhiệt

Tại TP HCM, giá rao bán chung cư quý III/2026 giảm nhẹ 1%, xuống còn 69 triệu đồng/m². Đất nền giảm 3%, còn 61 triệu đồng/m². Ngược lại, nhà riêng tăng 1%, đạt 117 triệu đồng/m² và nhà mặt phố tăng 2%, lên 200 triệu đồng/m².

Điểm đáng chú ý là sự mất cân đối giữa nhu cầu và nguồn cung nhà riêng theo mức giá.

Cụ thể, nhà riêng dưới 5 tỷ đồng chiếm 37% tổng mức độ quan tâm nhưng chỉ chiếm 22% lượng tin đăng. Trong khi đó, phân khúc từ 5-10 tỷ đồng chiếm tới 59% nguồn hàng chào bán nhưng chỉ thu hút 45% mức độ quan tâm.

Những con số này phản ánh khoảng cách giữa khả năng chi trả của người mua và cơ cấu sản phẩm trên thị trường. Nhu cầu đối với nhà ở có mức giá vừa phải vẫn lớn, trong khi nguồn hàng lại tập trung nhiều hơn ở phân khúc giá cao.

Một xu hướng khác là sự dịch chuyển nhu cầu về khu vực vệ tinh. Tại Bình Dương cũ, tỷ trọng mức độ quan tâm trong nhóm thị trường ngoài TP HCM cũ đã tăng từ 9% vào quý I/2024 lên 30% trong quý III/2026.

Đáng chú ý, hạ tầng tiếp tục tác động mạnh đến giá bất động sản. Dọc tuyến Metro số 1 và Xa lộ Hà Nội, giá rao bán căn hộ trong bán kính 1km đã tăng từ 30,6 triệu đồng/m² năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m² năm 2026, tương đương gần 2,4 lần.

Tại Đà Nẵng, thị trường cũng đang trải qua nhịp điều chỉnh đáng kể. Giá rao bán đất nền giảm 7% so với quý trước, xuống 78 triệu đồng/m²; nhà riêng giảm 7%, còn 82 triệu đồng/m².

Riêng đất nền tại Đà Nẵng cũ đã tăng từ 43 triệu đồng/m² vào quý I/2023 lên đỉnh 84 triệu đồng/m² trong quý II/2026, trước khi giảm xuống 78 triệu đồng/m² vào quý III.

Trong khi đất nền hạ nhiệt, chung cư Đà Nẵng lại nổi bật nhờ khả năng khai thác cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ đạt 4,5%, cao hơn đáng kể so với Hà Nội (2,4%) và TP HCM cũ (3,4%).

Nhìn tổng thể, diễn biến quý III/2026 cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét hơn. Giá rao bán tại nhiều phân khúc đã điều chỉnh, nhưng thanh khoản chưa phục hồi mạnh.

Người mua ngày càng thận trọng và chú trọng khả năng chi trả, nhu cầu sử dụng thực tế cũng như hiệu quả khai thác tài sản. Trong bối cảnh đó, mức giá phù hợp, chính sách tài chính và lợi thế hạ tầng có thể trở thành những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của bất động sản trong thời gian tới...