Chuyên gia kinh tế "bóc mẽ" những kiểu khách mà ngân hàng sợ nhất

07:28 | 17/06/2022

135 lượt xem
Theo dõi PetroTimes trên
|
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh chia sẻ về những kiểu khách trong lĩnh vực bất động sản khiến ngân hàng e dè trong cấp tín dụng. Khách hàng kiểu này cũng có thể gọi là chạm ngưỡng "dân đầu cơ".

Chưa có quy định về đầu cơ bất động sản

Tại tọa đàm trực tuyến "Quản tín dụng bất động sản thế nào cho đúng, trúng? do báo Dân trí tổ chức ngày 16/6, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh thông tin, hiện nay chưa có quy định cụ thể về thế nào là đầu cơ bất động sản. Giữa đầu tư và đầu cơ chỉ cách nhau một sợi chỉ, rất mong manh nên mọi người không cần quá quan trọng thế nào là đầu tư, đầu cơ.

"Nhưng nếu người sử dụng đòn bẩy lớn, có mức vay quá lớn so với vốn tự có trong quá trình đầu tư, mua bán bất động sản thì đấy là dấu hiệu nguy hiểm", ông Thịnh nói.

Giả sử, người đi vay chỉ có một phần vốn tự có nhưng lại vay đến 8 - 9 phần vốn từ ngân hàng thì riêng việc tiền trả lãi đã là quá lớn. Từ đó dẫn đến việc quản lý vốn khó khăn, không đáp ứng được các yêu cầu đặt ra. Vì ngân hàng cũng giải ngân dần theo quá trình dự án, chứ không đưa hết tiền một lần.

Theo ông Thịnh, khi ngân hàng bỏ vốn ra thì luôn mong muốn người vay, doanh nghiệp hoàn thành đúng tiến độ, đúng thời hạn để từ đó có kế hoạch hoàn trả vốn, lãi vay đúng hạn. Ngân hàng cũng là một đơn vị kinh doanh, họ cũng mong muốn các đối tác thực thi tốt nhất, có hiệu quả nhất nguồn vốn để họ có lợi nhuận.

"Vấn đề ở đây là người đi vay không thực hiện đúng kế hoạch nên ngân hàng chả dại gì ném tiền vào chỗ không tin tưởng dù họ đã bỏ ra số tiền đáng kể vào đó", ông nhấn mạnh.

Chuyên gia kinh tế bóc mẽ những kiểu khách mà ngân hàng sợ nhất - 1
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, chưa có quy định cụ thể về thế nào là đầu cơ bất động sản (Ảnh: Hữu Nghị).

Ông Thịnh cho rằng, việc cần làm, quan trọng nhất là thanh lọc thị trường. Để các nhà đầu cơ bị loại đi, bớt dần các doanh nghiệp có vốn chủ sở ít nhưng sử dụng vốn vay ngân hàng nhiều để đầu tư khiến hoạt động sử dụng vốn không hiệu quả. Nếu làm được điều này thì thị trường bất động sản sẽ tránh được nguy cơ đổ vỡ hàng loạt.

"Thời gian vừa qua, có những doanh nghiệp bất động sản huy động lượng trái phiếu gấp 47 lần vốn chủ sở hữu, dẫn đến việc họ không có khả năng trả nợ. Do đó, việc huy động vốn bằng trái phiếu khá nguy hiểm. Giả sử họ có đi vay thì chẳng có ngân hàng nào dám cho vay", vị chuyên gia đưa ra ví dụ.

Thực chất, các ngân hàng thương mại (NHTM) chính là người bỏ tiền ra, là người quản lý rủi ro, chịu trách nhiệm với nguồn vốn nên họ rất quan tâm đến đối tượng cho vay. Còn Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã đưa ra khuôn khổ để các ngân hàng không chạm vào mốc rủi ro và kiểm tra giám sát. Do đó, các doanh nghiệp và người dân nên có kế hoạch vay vốn cho phù hợp.

Kiểm soát tín dụng bất động sản theo hướng nào?

Theo ông Thịnh, riêng việc xác định tiêu chí thế nào là đúng, trúng cho phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã là bài toán khó, không đơn giản. Với cách quản lý trái phiếu, theo Nghị định 153, thì đã phù hợp với các thị trường OTC trên thế giới.

Tuy nhiên, thị trường OTC ở Việt Nam lại chưa phát triển nên các chủ thể kinh doanh chưa nắm được, vì thế mà việc phát hành đúng, trúng cũng là vấn đề. Từ quy định về mục đích sử dụng cho đến cách thức phát hành. "Vì thế không phải tự nhiên trong năm 2021, trong tổng số phát hành hơn 720.000 tỷ đồng thì trái phiếu DN chưa niêm yết chiếm 94 - 95%, chủ yếu trái phiếu bất động sản.

Từ đó thấy được, quy định của chúng ta còn nhiều vấn đề nên khi có quản lý thị trường trái phiếu thì 3 tháng đầu năm khác ngay. Đến tháng 4, tháng 5 không còn trái phiếu bất động sản nào nữa. Như vậy có nhiều vấn đề khi chúng ta muốn huy động nguồn vốn tín dụng nói chung cho thị trường bất động sản", ông Thịnh thông tin.

Chuyên gia kinh tế bóc mẽ những kiểu khách mà ngân hàng sợ nhất - 2
Các chuyên gia đưa ra các giải pháp khơi thông, đảm bảo cho dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản đúng mục đích, hiệu quả, giảm thiểu nguy cơ rủi ro (Ảnh: Hữu Nghị).

Vị chuyên gia cũng cho rằng, cơ chế cũng rất quan trọng, nhất là quy định vốn tự có hay vốn chủ sở hữu phải chiếm bao nhiêu phần trăm trên tổng vốn tín dụng. Vì hầu hết các quốc gia trên thế giới đều có quy định này, họ quy định thông thường là 1:1, 1:2. Các tổ chức tín dụng thì có tỷ lệ khác.

Tại Trung Quốc, quy định, huy động tín dụng nói chung trong đó có cả phát hành trái phiếu và vay ngân hàng là 1:1 nhưng với ngân hàng có thể là 1:5. Từ vốn đó mới quy định ra là vốn vay ngân hàng bao nhiêu mới phù hợp. "Nhưng chúng ta thì không có cái đó, từ đó mới xảy ra chuyện, vốn chủ sở hữu là một nhưng phát hành trái phiếu gấp 47 lần, đó là chưa kể nguồn vốn mà doanh nghiệp vay ngân hàng", ông nhấn mạnh.

Theo ông, rất khó để xem xét có yếu tố khác nhau của vốn. Vì ngay cả quỹ đầu tư có quy định tương đối rõ thì nguồn vốn với đầu tư mạo hiểm cũng hoàn toàn khác. Do đó, việc đưa ra tiêu chí đúng, trúng thì tùy tổ chức, tổ chức tín dụng và tùy giai đoạn.

Đồng thời, ông cho biết, tới thời điểm hiện tại thì việc phát hành trái phiếu không có gì thay đổi nhiều. "Chúng ta vẫn thực hiện Nghị định 153 nhưng một số trái phiếu đã bị vô hiệu hóa vì trả nợ vay khó khăn nên doanh nghiệp có phát hành đi nữa thì rất khó để bán. Trước đó, ngân hàng, công ty chứng khoán cũng là đơn vị mua trái phiếu rất lớn, trong đó có doanh nghiệp bất động sản", ông nói.

Sau đó, NHNN yêu cầu NHTM cẩn trọng, xem xét mua trái phiếu, đặc biệt trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thì các ngân hàng, công ty chứng khoán dừng lại. Nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng khó bán nên họ không phát hành, chứ không phải có quy định cấm đoán.

Hiện tại, các cơ quan quản lý Nhà nước đang có những thăm dò, sửa đổi Nghị định 153 cho phù hợp với điều kiện thực tế của thị trường Việt Nam.

Theo Dân trí

Giá vàng

DOJI Mua vào Bán ra
AVPL/SJC HN 114,900 117,200
AVPL/SJC HCM 114,900 117,200
AVPL/SJC ĐN 114,900 117,200
Nguyên liệu 9999 - HN 10,850 11,200
Nguyên liệu 999 - HN 10,840 11,190
Cập nhật: 08/06/2025 00:02
PNJ Mua vào Bán ra
TPHCM - PNJ 111.000 113.600
TPHCM - SJC 114.900 117.200
Hà Nội - PNJ 111.000 113.600
Hà Nội - SJC 114.900 117.200
Đà Nẵng - PNJ 111.000 113.600
Đà Nẵng - SJC 114.900 117.200
Miền Tây - PNJ 111.000 113.600
Miền Tây - SJC 114.900 117.200
Giá vàng nữ trang - PNJ 111.000 113.600
Giá vàng nữ trang - SJC 114.900 117.200
Giá vàng nữ trang - Đông Nam Bộ PNJ 111.000
Giá vàng nữ trang - SJC 114.900 117.200
Giá vàng nữ trang - Giá vàng nữ trang Nhẫn Trơn PNJ 999.9 111.000
Giá vàng nữ trang - Vàng Kim Bảo 999.9 111.000 113.600
Giá vàng nữ trang - Vàng Phúc Lộc Tài 999.9 111.000 113.600
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999.9 110.500 113.000
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999 110.390 112.890
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 9920 109.700 112.200
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 99 109.470 111.970
Giá vàng nữ trang - Vàng 750 (18K) 77.400 84.900
Giá vàng nữ trang - Vàng 585 (14K) 58.760 66.260
Giá vàng nữ trang - Vàng 416 (10K) 39.660 47.160
Giá vàng nữ trang - Vàng 916 (22K) 101.110 103.610
Giá vàng nữ trang - Vàng 610 (14.6K) 61.580 69.080
Giá vàng nữ trang - Vàng 650 (15.6K) 66.100 73.600
Giá vàng nữ trang - Vàng 680 (16.3K) 69.490 76.990
Giá vàng nữ trang - Vàng 375 (9K) 35.030 42.530
Giá vàng nữ trang - Vàng 333 (8K) 29.940 37.440
Cập nhật: 08/06/2025 00:02
AJC Mua vào Bán ra
Trang sức 99.99 10,990 11,410
Trang sức 99.9 10,980 11,400
NL 99.99 10,740
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình 10,740
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình 11,200 11,470
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An 11,200 11,470
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội 11,200 11,470
Miếng SJC Thái Bình 11,490 11,720
Miếng SJC Nghệ An 11,490 11,720
Miếng SJC Hà Nội 11,490 11,720
Cập nhật: 08/06/2025 00:02

Tỉ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng TCB
AUD 16380 16648 17235
CAD 18487 18764 19394
CHF 31053 31431 32090
CNY 0 3530 3670
EUR 29048 29317 30362
GBP 34416 34807 35772
HKD 0 3188 3392
JPY 172 177 183
KRW 0 18 19
NZD 0 15355 15946
SGD 19657 19938 20475
THB 710 773 827
USD (1,2) 25784 0 0
USD (5,10,20) 25823 0 0
USD (50,100) 25851 25885 26240
Cập nhật: 08/06/2025 00:02
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng BIDV
USD 25,881 25,881 26,241
USD(1-2-5) 24,846 - -
USD(10-20) 24,846 - -
GBP 34,842 34,937 35,867
HKD 3,262 3,272 3,371
CHF 31,242 31,339 32,210
JPY 177.2 177.52 185.46
THB 761.53 770.94 825.07
AUD 16,692 16,753 17,208
CAD 18,808 18,869 19,378
SGD 19,916 19,978 20,610
SEK - 2,671 2,765
LAK - 0.92 1.28
DKK - 3,926 4,062
NOK - 2,540 2,629
CNY - 3,590 3,687
RUB - - -
NZD 15,393 15,536 15,992
KRW 17.83 - 19.97
EUR 29,331 29,354 30,605
TWD 786.63 - 952.32
MYR 5,762.33 - 6,500.14
SAR - 6,831.99 7,190.82
KWD - 82,650 87,991
XAU - - -
Cập nhật: 08/06/2025 00:02
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Agribank
USD 25,900 25,901 26,241
EUR 29,258 29,376 30,491
GBP 34,771 34,911 35,907
HKD 3,258 3,271 3,376
CHF 31,209 31,334 32,245
JPY 177.02 177.73 185.11
AUD 16,644 16,711 17,246
SGD 19,921 20,001 20,546
THB 778 781 815
CAD 18,742 18,817 19,345
NZD 15,511 16,019
KRW 18.37 20.25
Cập nhật: 08/06/2025 00:02
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Sacombank
USD 25865 25865 26225
AUD 16556 16656 17221
CAD 18685 18785 19344
CHF 31308 31338 32212
CNY 0 3590 0
CZK 0 1125 0
DKK 0 3905 0
EUR 29383 29483 30256
GBP 34760 34810 35912
HKD 0 3270 0
JPY 177.23 178.23 184.79
KHR 0 6.032 0
KRW 0 18 0
LAK 0 1.152 0
MYR 0 6255 0
NOK 0 2510 0
NZD 0 15500 0
PHP 0 440 0
SEK 0 2680 0
SGD 19863 19993 20726
THB 0 743.7 0
TWD 0 850 0
XAU 11200000 11200000 11800000
XBJ 10000000 10000000 11750000
Cập nhật: 08/06/2025 00:02
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng OCB
USD100 25,850 25,900 26,220
USD20 25,850 25,900 26,220
USD1 25,850 25,900 26,220
AUD 16,582 16,732 17,810
EUR 29,397 29,547 30,747
CAD 18,618 18,718 20,048
SGD 19,919 20,069 20,561
JPY 177.53 179.03 183.83
GBP 34,818 34,968 35,785
XAU 11,598,000 0 11,802,000
CNY 0 3,471 0
THB 0 778 0
CHF 0 0 0
KRW 0 0 0
Cập nhật: 08/06/2025 00:02