Chuyên gia kinh tế "bóc mẽ" những kiểu khách mà ngân hàng sợ nhất

07:28 | 17/06/2022

135 lượt xem
Theo dõi PetroTimes trên
|
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh chia sẻ về những kiểu khách trong lĩnh vực bất động sản khiến ngân hàng e dè trong cấp tín dụng. Khách hàng kiểu này cũng có thể gọi là chạm ngưỡng "dân đầu cơ".

Chưa có quy định về đầu cơ bất động sản

Tại tọa đàm trực tuyến "Quản tín dụng bất động sản thế nào cho đúng, trúng? do báo Dân trí tổ chức ngày 16/6, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh thông tin, hiện nay chưa có quy định cụ thể về thế nào là đầu cơ bất động sản. Giữa đầu tư và đầu cơ chỉ cách nhau một sợi chỉ, rất mong manh nên mọi người không cần quá quan trọng thế nào là đầu tư, đầu cơ.

"Nhưng nếu người sử dụng đòn bẩy lớn, có mức vay quá lớn so với vốn tự có trong quá trình đầu tư, mua bán bất động sản thì đấy là dấu hiệu nguy hiểm", ông Thịnh nói.

Giả sử, người đi vay chỉ có một phần vốn tự có nhưng lại vay đến 8 - 9 phần vốn từ ngân hàng thì riêng việc tiền trả lãi đã là quá lớn. Từ đó dẫn đến việc quản lý vốn khó khăn, không đáp ứng được các yêu cầu đặt ra. Vì ngân hàng cũng giải ngân dần theo quá trình dự án, chứ không đưa hết tiền một lần.

Theo ông Thịnh, khi ngân hàng bỏ vốn ra thì luôn mong muốn người vay, doanh nghiệp hoàn thành đúng tiến độ, đúng thời hạn để từ đó có kế hoạch hoàn trả vốn, lãi vay đúng hạn. Ngân hàng cũng là một đơn vị kinh doanh, họ cũng mong muốn các đối tác thực thi tốt nhất, có hiệu quả nhất nguồn vốn để họ có lợi nhuận.

"Vấn đề ở đây là người đi vay không thực hiện đúng kế hoạch nên ngân hàng chả dại gì ném tiền vào chỗ không tin tưởng dù họ đã bỏ ra số tiền đáng kể vào đó", ông nhấn mạnh.

Chuyên gia kinh tế bóc mẽ những kiểu khách mà ngân hàng sợ nhất - 1
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, chưa có quy định cụ thể về thế nào là đầu cơ bất động sản (Ảnh: Hữu Nghị).

Ông Thịnh cho rằng, việc cần làm, quan trọng nhất là thanh lọc thị trường. Để các nhà đầu cơ bị loại đi, bớt dần các doanh nghiệp có vốn chủ sở ít nhưng sử dụng vốn vay ngân hàng nhiều để đầu tư khiến hoạt động sử dụng vốn không hiệu quả. Nếu làm được điều này thì thị trường bất động sản sẽ tránh được nguy cơ đổ vỡ hàng loạt.

"Thời gian vừa qua, có những doanh nghiệp bất động sản huy động lượng trái phiếu gấp 47 lần vốn chủ sở hữu, dẫn đến việc họ không có khả năng trả nợ. Do đó, việc huy động vốn bằng trái phiếu khá nguy hiểm. Giả sử họ có đi vay thì chẳng có ngân hàng nào dám cho vay", vị chuyên gia đưa ra ví dụ.

Thực chất, các ngân hàng thương mại (NHTM) chính là người bỏ tiền ra, là người quản lý rủi ro, chịu trách nhiệm với nguồn vốn nên họ rất quan tâm đến đối tượng cho vay. Còn Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã đưa ra khuôn khổ để các ngân hàng không chạm vào mốc rủi ro và kiểm tra giám sát. Do đó, các doanh nghiệp và người dân nên có kế hoạch vay vốn cho phù hợp.

Kiểm soát tín dụng bất động sản theo hướng nào?

Theo ông Thịnh, riêng việc xác định tiêu chí thế nào là đúng, trúng cho phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã là bài toán khó, không đơn giản. Với cách quản lý trái phiếu, theo Nghị định 153, thì đã phù hợp với các thị trường OTC trên thế giới.

Tuy nhiên, thị trường OTC ở Việt Nam lại chưa phát triển nên các chủ thể kinh doanh chưa nắm được, vì thế mà việc phát hành đúng, trúng cũng là vấn đề. Từ quy định về mục đích sử dụng cho đến cách thức phát hành. "Vì thế không phải tự nhiên trong năm 2021, trong tổng số phát hành hơn 720.000 tỷ đồng thì trái phiếu DN chưa niêm yết chiếm 94 - 95%, chủ yếu trái phiếu bất động sản.

Từ đó thấy được, quy định của chúng ta còn nhiều vấn đề nên khi có quản lý thị trường trái phiếu thì 3 tháng đầu năm khác ngay. Đến tháng 4, tháng 5 không còn trái phiếu bất động sản nào nữa. Như vậy có nhiều vấn đề khi chúng ta muốn huy động nguồn vốn tín dụng nói chung cho thị trường bất động sản", ông Thịnh thông tin.

Chuyên gia kinh tế bóc mẽ những kiểu khách mà ngân hàng sợ nhất - 2
Các chuyên gia đưa ra các giải pháp khơi thông, đảm bảo cho dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản đúng mục đích, hiệu quả, giảm thiểu nguy cơ rủi ro (Ảnh: Hữu Nghị).

Vị chuyên gia cũng cho rằng, cơ chế cũng rất quan trọng, nhất là quy định vốn tự có hay vốn chủ sở hữu phải chiếm bao nhiêu phần trăm trên tổng vốn tín dụng. Vì hầu hết các quốc gia trên thế giới đều có quy định này, họ quy định thông thường là 1:1, 1:2. Các tổ chức tín dụng thì có tỷ lệ khác.

Tại Trung Quốc, quy định, huy động tín dụng nói chung trong đó có cả phát hành trái phiếu và vay ngân hàng là 1:1 nhưng với ngân hàng có thể là 1:5. Từ vốn đó mới quy định ra là vốn vay ngân hàng bao nhiêu mới phù hợp. "Nhưng chúng ta thì không có cái đó, từ đó mới xảy ra chuyện, vốn chủ sở hữu là một nhưng phát hành trái phiếu gấp 47 lần, đó là chưa kể nguồn vốn mà doanh nghiệp vay ngân hàng", ông nhấn mạnh.

Theo ông, rất khó để xem xét có yếu tố khác nhau của vốn. Vì ngay cả quỹ đầu tư có quy định tương đối rõ thì nguồn vốn với đầu tư mạo hiểm cũng hoàn toàn khác. Do đó, việc đưa ra tiêu chí đúng, trúng thì tùy tổ chức, tổ chức tín dụng và tùy giai đoạn.

Đồng thời, ông cho biết, tới thời điểm hiện tại thì việc phát hành trái phiếu không có gì thay đổi nhiều. "Chúng ta vẫn thực hiện Nghị định 153 nhưng một số trái phiếu đã bị vô hiệu hóa vì trả nợ vay khó khăn nên doanh nghiệp có phát hành đi nữa thì rất khó để bán. Trước đó, ngân hàng, công ty chứng khoán cũng là đơn vị mua trái phiếu rất lớn, trong đó có doanh nghiệp bất động sản", ông nói.

Sau đó, NHNN yêu cầu NHTM cẩn trọng, xem xét mua trái phiếu, đặc biệt trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thì các ngân hàng, công ty chứng khoán dừng lại. Nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng khó bán nên họ không phát hành, chứ không phải có quy định cấm đoán.

Hiện tại, các cơ quan quản lý Nhà nước đang có những thăm dò, sửa đổi Nghị định 153 cho phù hợp với điều kiện thực tế của thị trường Việt Nam.

Theo Dân trí

Giá vàng

DOJI Mua vào Bán ra
AVPL/SJC HN 117,200 ▼500K 119,200 ▼500K
AVPL/SJC HCM 117,200 ▼500K 119,200 ▼500K
AVPL/SJC ĐN 117,200 ▼500K 119,200 ▼500K
Nguyên liệu 9999 - HN 10,760 ▼50K 11,100 ▼50K
Nguyên liệu 999 - HN 10,750 ▼50K 11,090 ▼50K
Cập nhật: 28/06/2025 14:00
PNJ Mua vào Bán ra
TPHCM - PNJ 113.400 ▼300K 116.000 ▼500K
TPHCM - SJC 117.200 ▼500K 119.200 ▼500K
Hà Nội - PNJ 113.400 ▼300K 116.000 ▼500K
Hà Nội - SJC 117.200 ▼500K 119.200 ▼500K
Đà Nẵng - PNJ 113.400 ▼300K 116.000 ▼500K
Đà Nẵng - SJC 117.200 ▼500K 119.200 ▼500K
Miền Tây - PNJ 113.400 ▼300K 116.000 ▼500K
Miền Tây - SJC 117.200 ▼500K 119.200 ▼500K
Giá vàng nữ trang - PNJ 113.400 ▼300K 116.000 ▼500K
Giá vàng nữ trang - SJC 117.200 ▼500K 119.200 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Đông Nam Bộ PNJ 113.400 ▼300K
Giá vàng nữ trang - SJC 117.200 ▼500K 119.200 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Giá vàng nữ trang Nhẫn Trơn PNJ 999.9 113.400 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Vàng Kim Bảo 999.9 113.400 ▼300K 116.000 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Vàng Phúc Lộc Tài 999.9 113.400 ▼300K 116.000 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999.9 112.700 ▼300K 115.200 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999 112.590 ▼300K 115.090 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 9920 111.880 ▼300K 114.380 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 99 111.650 ▼300K 114.150 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Vàng 750 (18K) 79.050 ▼230K 86.550 ▼230K
Giá vàng nữ trang - Vàng 585 (14K) 60.040 ▼180K 67.540 ▼180K
Giá vàng nữ trang - Vàng 416 (10K) 40.570 ▼130K 48.070 ▼130K
Giá vàng nữ trang - Vàng 916 (22K) 103.120 ▼280K 105.620 ▼280K
Giá vàng nữ trang - Vàng 610 (14.6K) 62.920 ▼190K 70.420 ▼190K
Giá vàng nữ trang - Vàng 650 (15.6K) 67.530 ▼200K 75.030 ▼200K
Giá vàng nữ trang - Vàng 680 (16.3K) 70.990 ▼200K 78.490 ▼200K
Giá vàng nữ trang - Vàng 375 (9K) 35.850 ▼110K 43.350 ▼110K
Giá vàng nữ trang - Vàng 333 (8K) 30.670 ▼100K 38.170 ▼100K
Cập nhật: 28/06/2025 14:00
AJC Mua vào Bán ra
Trang sức 99.99 11,140 ▼30K 11,590 ▼30K
Trang sức 99.9 11,130 ▼30K 11,580 ▼30K
NL 99.99 10,820 ▼30K
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình 10,820 ▼30K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình 11,350 ▼30K 11,650 ▼30K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An 11,350 ▼30K 11,650 ▼30K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội 11,350 ▼30K 11,650 ▼30K
Miếng SJC Thái Bình 11,720 ▼50K 11,920 ▼50K
Miếng SJC Nghệ An 11,720 ▼50K 11,920 ▼50K
Miếng SJC Hà Nội 11,720 ▼50K 11,920 ▼50K
Cập nhật: 28/06/2025 14:00

Tỉ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng TCB
AUD 16510 16778 17354
CAD 18536 18813 19432
CHF 32001 32383 33032
CNY 0 3570 3690
EUR 29944 30217 31250
GBP 34978 35372 36310
HKD 0 3193 3396
JPY 173 177 183
KRW 0 18 20
NZD 0 15492 16077
SGD 19904 20187 20716
THB 715 778 835
USD (1,2) 25828 0 0
USD (5,10,20) 25868 0 0
USD (50,100) 25896 25930 26275
Cập nhật: 28/06/2025 14:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng BIDV
USD 25,910 25,910 26,270
USD(1-2-5) 24,874 - -
USD(10-20) 24,874 - -
GBP 35,385 35,481 36,372
HKD 3,265 3,274 3,374
CHF 32,207 32,307 33,117
JPY 177.47 177.79 185.33
THB 763.79 773.22 827
AUD 16,814 16,875 17,346
CAD 18,819 18,879 19,433
SGD 20,081 20,144 20,819
SEK - 2,695 2,788
LAK - 0.92 1.28
DKK - 4,022 4,161
NOK - 2,541 2,632
CNY - 3,590 3,688
RUB - - -
NZD 15,482 15,625 16,084
KRW 17.77 18.53 20
EUR 30,094 30,119 31,342
TWD 816.87 - 988.28
MYR 5,766.06 - 6,505.79
SAR - 6,839.83 7,198.96
KWD - 83,097 88,350
XAU - - -
Cập nhật: 28/06/2025 14:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Agribank
USD 25,925 25,925 26,265
EUR 29,940 30,060 31,184
GBP 35,235 35,377 36,374
HKD 3,259 3,272 3,377
CHF 32,000 32,129 33,067
JPY 176.72 177.43 184.81
AUD 16,784 16,851 17,387
SGD 20,131 20,212 20,765
THB 781 784 819
CAD 18,798 18,873 19,403
NZD 15,596 16,106
KRW 18.41 20.29
Cập nhật: 28/06/2025 14:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Sacombank
USD 25910 25910 26270
AUD 16715 16815 17381
CAD 18759 18859 19415
CHF 32282 32312 33202
CNY 0 3604 0
CZK 0 1170 0
DKK 0 4060 0
EUR 30209 30309 31084
GBP 35361 35411 36521
HKD 0 3330 0
JPY 177.05 178.05 184.62
KHR 0 6.032 0
KRW 0 18.8 0
LAK 0 1.152 0
MYR 0 6335 0
NOK 0 2595 0
NZD 0 15626 0
PHP 0 430 0
SEK 0 2730 0
SGD 20076 20206 20936
THB 0 745.1 0
TWD 0 880 0
XAU 11500000 11500000 12000000
XBJ 10500000 10500000 12000000
Cập nhật: 28/06/2025 14:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng OCB
USD100 25,920 25,970 26,250
USD20 25,920 25,970 26,250
USD1 25,920 25,970 26,250
AUD 16,768 16,918 17,992
EUR 30,238 30,388 31,575
CAD 18,708 18,808 20,125
SGD 20,150 20,300 20,777
JPY 177.69 179.19 183.84
GBP 35,429 35,579 36,378
XAU 11,768,000 0 11,972,000
CNY 0 3,489 0
THB 0 780 0
CHF 0 0 0
KRW 0 0 0
Cập nhật: 28/06/2025 14:00