Bàn về tính pháp lý của hợp đồng mua bán "căn hộ chung cư mini"

06:34 | 18/09/2023

152 lượt xem
Theo dõi PetroTimes trên
|
Nếu tòa nhà đáp ứng đầy đủ quy định của Luật Nhà ở, chủ sở hữu căn hộ chung cư mini có thể được công nhận quyền sở hữu căn hộ. Nếu không, họ chỉ được đứng tên chung trong giấy chứng nhận của tòa nhà.

Từ vụ cháy chung cư mini tại ngõ 29/70 Khương Hạ, quận Thanh Xuân (Hà Nội), nhiều người đặt quan ngại liên quan tới tính pháp lý về việc sở hữu loại hình căn hộ này.

Theo đó, các tòa nhà "chung cư mini" về bản chất thuộc loại hình nhà ở theo Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đã chia nhỏ mặt sàn các tầng thành các "căn hộ" rồi thực hiện giao dịch mua bán với những người có nhu cầu mua nhà.

Dưới góc độ pháp lý, những hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mini có hợp pháp không? Và chủ sở hữu những "căn hộ" này có quyền được yêu cầu cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở hay không?

Bàn về tính pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mini - 1
Chung cư mini tại ngõ 29/70 Khương Hạ, quận Thanh Xuân, Hà Nội vừa xảy ra vụ cháy khiến 56 người tử vong (Ảnh: Ngọc Tân).

Thế nào là "chung cư mini"?

Trao đổi với phóng viên, luật sư Nguyễn Văn Quynh (Giám đốc Công ty Luật Hưng Yên) cho biết, Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có giải thích về các khái niệm nhà ở được pháp luật công nhận.

Theo đó, "nhà chung cư" được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Bên cạnh đó, Luật này cũng giải thích về các khái niệm như "nhà ở", nhà ở riêng lẻ" hay "nhà ở thương mại" nhưng không có quy định nào về khái niệm "chung cư mini". Ngoài ra, đối chiếu với các Luật, Nghị định hay Thông tư hướng dẫn khác, luật sư Quynh cho biết các văn bản này cũng không có quy định về khái niệm "chung cư mini".

Văn bản duy nhất có định nghĩa cụ thể khái niệm này là Quyết định số 24/2014/QD-UBND của UBND TP Hà Nội. Theo đó, khoản 1, Điều 22 Quyết định này cắt nghĩa "Nhà chung cư mini" được hiểu là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên.

Mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).

Bàn về tính pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mini - 2
Chung cư mini nở rộ tại Hà Nội trong nhiều năm qua (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều này, căn hộ của nhà chung cư mini phải đáp ứng các điều kiện như được xây dựng theo Giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung. Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, nhà ở nếu đáp ứng đầy đủ những tiêu chí theo quy định của pháp luật thì mới được công nhận là chung cư mini. Còn trên thực tế, với những tòa "chung cư mini" theo cách gọi thông thường, luật sư nhìn nhận những công trình này thường được cấp phép xây dựng dưới dạng "nhà ở riêng lẻ".

Hợp đồng mua bán căn hộ "chung cư mini" có hợp pháp hay không?

Đối với đối tượng nhà ở riêng lẻ, ông Quynh cho biết tiêu chuẩn và chất lượng của nhà ở sẽ phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014.

Đối với loại hình này, nếu được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

"Như vậy, về mặt pháp lý, các tòa nhà chung cư mini hiện tại thường tồn tại dưới dạng nhà ở riêng lẻ. Chủ sở hữu căn hộ trong những tòa nhà này có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nếu các căn hộ đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật", luật sư nhận định.

Còn luật sư Hoàng Trọng Giáp (Giám đốc Công ty Luật Hoàng Sa) cũng cho rằng, nhìn nhận về bản chất, những tòa chung cư mini hiện tại chưa đủ điều kiện để được coi là "nhà chung cư" mà nên được hiểu là "nhà ở riêng lẻ". Khi đó, đối với các giao dịch về mua bán căn hộ, có thể xảy ra tình huống như sau:

Thứ nhất, nếu căn hộ nằm trong tòa nhà đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014 như nhà có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên theo tiêu chuẩn khép kín, diện tích tối thiểu 30 m2… thì người mua có thể được xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ đó. Khi đó, đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng được xác lập có thể là quyền sở hữu căn hộ, nhà ở.

Thứ hai, nếu tòa nhà không đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014, người mua nhà sẽ không được xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ. Tuy nhiên, nếu được thực hiện đúng quy định của pháp luật về giao dịch dân sự, giao dịch này vẫn sẽ được pháp luật công nhận. Khi đó, đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng được xác lập có thể là một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất.

"Đối với trường hợp này, mảnh đất chỉ có một sổ đỏ. Chủ các căn hộ không được phép làm sổ riêng mà chỉ được đứng tên chung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của tòa nhà", luật sư Giáp phân tích.

Theo Dân trí

Nhiều chung cư cấm sạc xe qua đêm, có nơi cấm luôn... xe điệnNhiều chung cư cấm sạc xe qua đêm, có nơi cấm luôn... xe điện
Vì sao chung cư mini nhiều rủi ro, dễ tranh chấp nhưng người dân vẫn liều mua?Vì sao chung cư mini nhiều rủi ro, dễ tranh chấp nhưng người dân vẫn liều mua?
Sống ở chung cư mini, người dân phải biết Sống ở chung cư mini, người dân phải biết "võ"!

Giá vàng

DOJI Mua vào Bán ra
AVPL/SJC HN 115,400 117,700
AVPL/SJC HCM 115,400 117,700
AVPL/SJC ĐN 115,400 117,700
Nguyên liệu 9999 - HN 10,850 11,200
Nguyên liệu 999 - HN 10,840 11,190
Cập nhật: 06/06/2025 07:45
PNJ Mua vào Bán ra
TPHCM - PNJ 111.900 114.000
TPHCM - SJC 115.400 117.700
Hà Nội - PNJ 111.900 114.000
Hà Nội - SJC 115.400 117.700
Đà Nẵng - PNJ 111.900 114.000
Đà Nẵng - SJC 115.400 117.700
Miền Tây - PNJ 111.900 114.000
Miền Tây - SJC 115.400 117.700
Giá vàng nữ trang - PNJ 111.900 114.000
Giá vàng nữ trang - SJC 115.400 117.700
Giá vàng nữ trang - Đông Nam Bộ PNJ 111.900
Giá vàng nữ trang - SJC 115.400 117.700
Giá vàng nữ trang - Giá vàng nữ trang Nhẫn Trơn PNJ 999.9 111.900
Giá vàng nữ trang - Vàng Kim Bảo 999.9 111.900 114.000
Giá vàng nữ trang - Vàng Phúc Lộc Tài 999.9 111.900 114.000
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999.9 111.000 113.500
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999 110.890 113.390
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 9920 110.190 112.690
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 99 109.970 112.470
Giá vàng nữ trang - Vàng 750 (18K) 77.780 85.280
Giá vàng nữ trang - Vàng 585 (14K) 59.050 66.550
Giá vàng nữ trang - Vàng 416 (10K) 39.870 47.370
Giá vàng nữ trang - Vàng 916 (22K) 101.570 104.070
Giá vàng nữ trang - Vàng 610 (14.6K) 61.890 69.390
Giá vàng nữ trang - Vàng 650 (15.6K) 66.430 73.930
Giá vàng nữ trang - Vàng 680 (16.3K) 69.830 77.330
Giá vàng nữ trang - Vàng 375 (9K) 35.210 42.710
Giá vàng nữ trang - Vàng 333 (8K) 30.110 37.610
Cập nhật: 06/06/2025 07:45
AJC Mua vào Bán ra
Trang sức 99.99 11,010 11,440
Trang sức 99.9 11,000 11,430
NL 99.99 10,760
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình 10,760
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình 11,220 11,500
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An 11,220 11,500
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội 11,220 11,500
Miếng SJC Thái Bình 11,540 11,770
Miếng SJC Nghệ An 11,540 11,770
Miếng SJC Hà Nội 11,540 11,770
Cập nhật: 06/06/2025 07:45

Tỉ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng TCB
AUD 16445 16713 17294
CAD 18558 18835 19456
CHF 31157 31535 32186
CNY 0 3530 3670
EUR 29144 29414 30444
GBP 34566 34958 35899
HKD 0 3192 3394
JPY 175 179 185
KRW 0 18 19
NZD 0 15456 16047
SGD 19753 20034 20562
THB 717 781 834
USD (1,2) 25808 0 0
USD (5,10,20) 25848 0 0
USD (50,100) 25876 25910 26244
Cập nhật: 06/06/2025 07:45
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng BIDV
USD 25,884 25,884 26,244
USD(1-2-5) 24,849 - -
USD(10-20) 24,849 - -
GBP 34,872 34,966 35,892
HKD 3,263 3,273 3,372
CHF 31,341 31,438 32,312
JPY 178.35 178.68 186.67
THB 762.56 771.97 826.18
AUD 16,692 16,752 17,202
CAD 18,808 18,868 19,376
SGD 19,912 19,974 20,601
SEK - 2,670 2,763
LAK - 0.92 1.28
DKK - 3,921 4,056
NOK - 2,534 2,622
CNY - 3,591 3,688
RUB - - -
NZD 15,387 15,530 15,980
KRW 17.81 18.57 19.94
EUR 29,288 29,311 30,560
TWD 786.32 - 951.96
MYR 5,742.63 - 6,479.42
SAR - 6,832.24 7,191.26
KWD - 82,738 87,969
XAU - - -
Cập nhật: 06/06/2025 07:45
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Agribank
USD 25,900 25,910 26,244
EUR 29,186 29,303 30,410
GBP 34,703 34,842 35,830
HKD 3,259 3,272 3,377
CHF 31,286 31,412 32,318
JPY 178.09 178.81 186.23
AUD 16,606 16,673 17,203
SGD 19,929 20,009 20,550
THB 780 783 818
CAD 18,729 18,804 19,327
NZD 15,488 15,992
KRW 18.32 20.18
Cập nhật: 06/06/2025 07:45
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Sacombank
USD 25893 25893 26244
AUD 16621 16721 17291
CAD 18734 18834 19389
CHF 31404 31434 32312
CNY 0 3596.2 0
CZK 0 1125 0
DKK 0 3905 0
EUR 29415 29515 30288
GBP 34858 34908 36026
HKD 0 3270 0
JPY 178.55 179.55 186.07
KHR 0 6.032 0
KRW 0 18 0
LAK 0 1.152 0
MYR 0 6255 0
NOK 0 2510 0
NZD 0 15561 0
PHP 0 440 0
SEK 0 2680 0
SGD 19909 20039 20771
THB 0 746.8 0
TWD 0 850 0
XAU 11150000 11150000 11750000
XBJ 10800000 10800000 11750000
Cập nhật: 06/06/2025 07:45
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng OCB
USD100 25,920 25,970 26,244
USD20 25,920 25,970 26,244
USD1 25,920 25,970 26,244
AUD 16,645 16,795 17,869
EUR 29,487 29,637 30,815
CAD 18,673 18,773 20,089
SGD 19,981 20,131 20,610
JPY 179.6 181.1 185.75
GBP 34,934 35,084 35,882
XAU 11,538,000 0 11,772,000
CNY 0 3,483 0
THB 0 782 0
CHF 0 0 0
KRW 0 0 0
Cập nhật: 06/06/2025 07:45