Bàn về tính pháp lý của hợp đồng mua bán "căn hộ chung cư mini"

06:34 | 18/09/2023

152 lượt xem
Theo dõi PetroTimes trên
|
Nếu tòa nhà đáp ứng đầy đủ quy định của Luật Nhà ở, chủ sở hữu căn hộ chung cư mini có thể được công nhận quyền sở hữu căn hộ. Nếu không, họ chỉ được đứng tên chung trong giấy chứng nhận của tòa nhà.

Từ vụ cháy chung cư mini tại ngõ 29/70 Khương Hạ, quận Thanh Xuân (Hà Nội), nhiều người đặt quan ngại liên quan tới tính pháp lý về việc sở hữu loại hình căn hộ này.

Theo đó, các tòa nhà "chung cư mini" về bản chất thuộc loại hình nhà ở theo Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đã chia nhỏ mặt sàn các tầng thành các "căn hộ" rồi thực hiện giao dịch mua bán với những người có nhu cầu mua nhà.

Dưới góc độ pháp lý, những hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mini có hợp pháp không? Và chủ sở hữu những "căn hộ" này có quyền được yêu cầu cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở hay không?

Bàn về tính pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mini - 1
Chung cư mini tại ngõ 29/70 Khương Hạ, quận Thanh Xuân, Hà Nội vừa xảy ra vụ cháy khiến 56 người tử vong (Ảnh: Ngọc Tân).

Thế nào là "chung cư mini"?

Trao đổi với phóng viên, luật sư Nguyễn Văn Quynh (Giám đốc Công ty Luật Hưng Yên) cho biết, Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có giải thích về các khái niệm nhà ở được pháp luật công nhận.

Theo đó, "nhà chung cư" được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Bên cạnh đó, Luật này cũng giải thích về các khái niệm như "nhà ở", nhà ở riêng lẻ" hay "nhà ở thương mại" nhưng không có quy định nào về khái niệm "chung cư mini". Ngoài ra, đối chiếu với các Luật, Nghị định hay Thông tư hướng dẫn khác, luật sư Quynh cho biết các văn bản này cũng không có quy định về khái niệm "chung cư mini".

Văn bản duy nhất có định nghĩa cụ thể khái niệm này là Quyết định số 24/2014/QD-UBND của UBND TP Hà Nội. Theo đó, khoản 1, Điều 22 Quyết định này cắt nghĩa "Nhà chung cư mini" được hiểu là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên.

Mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).

Bàn về tính pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mini - 2
Chung cư mini nở rộ tại Hà Nội trong nhiều năm qua (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều này, căn hộ của nhà chung cư mini phải đáp ứng các điều kiện như được xây dựng theo Giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung. Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, nhà ở nếu đáp ứng đầy đủ những tiêu chí theo quy định của pháp luật thì mới được công nhận là chung cư mini. Còn trên thực tế, với những tòa "chung cư mini" theo cách gọi thông thường, luật sư nhìn nhận những công trình này thường được cấp phép xây dựng dưới dạng "nhà ở riêng lẻ".

Hợp đồng mua bán căn hộ "chung cư mini" có hợp pháp hay không?

Đối với đối tượng nhà ở riêng lẻ, ông Quynh cho biết tiêu chuẩn và chất lượng của nhà ở sẽ phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014.

Đối với loại hình này, nếu được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

"Như vậy, về mặt pháp lý, các tòa nhà chung cư mini hiện tại thường tồn tại dưới dạng nhà ở riêng lẻ. Chủ sở hữu căn hộ trong những tòa nhà này có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nếu các căn hộ đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật", luật sư nhận định.

Còn luật sư Hoàng Trọng Giáp (Giám đốc Công ty Luật Hoàng Sa) cũng cho rằng, nhìn nhận về bản chất, những tòa chung cư mini hiện tại chưa đủ điều kiện để được coi là "nhà chung cư" mà nên được hiểu là "nhà ở riêng lẻ". Khi đó, đối với các giao dịch về mua bán căn hộ, có thể xảy ra tình huống như sau:

Thứ nhất, nếu căn hộ nằm trong tòa nhà đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014 như nhà có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên theo tiêu chuẩn khép kín, diện tích tối thiểu 30 m2… thì người mua có thể được xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ đó. Khi đó, đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng được xác lập có thể là quyền sở hữu căn hộ, nhà ở.

Thứ hai, nếu tòa nhà không đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014, người mua nhà sẽ không được xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ. Tuy nhiên, nếu được thực hiện đúng quy định của pháp luật về giao dịch dân sự, giao dịch này vẫn sẽ được pháp luật công nhận. Khi đó, đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng được xác lập có thể là một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất.

"Đối với trường hợp này, mảnh đất chỉ có một sổ đỏ. Chủ các căn hộ không được phép làm sổ riêng mà chỉ được đứng tên chung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của tòa nhà", luật sư Giáp phân tích.

Theo Dân trí

Nhiều chung cư cấm sạc xe qua đêm, có nơi cấm luôn... xe điệnNhiều chung cư cấm sạc xe qua đêm, có nơi cấm luôn... xe điện
Vì sao chung cư mini nhiều rủi ro, dễ tranh chấp nhưng người dân vẫn liều mua?Vì sao chung cư mini nhiều rủi ro, dễ tranh chấp nhưng người dân vẫn liều mua?
Sống ở chung cư mini, người dân phải biết Sống ở chung cư mini, người dân phải biết "võ"!

Giá vàng

DOJI Mua vào Bán ra
AVPL/SJC HN 117,700 ▼300K 119,700 ▼300K
AVPL/SJC HCM 117,700 ▼300K 119,700 ▼300K
AVPL/SJC ĐN 117,700 ▼300K 119,700 ▼300K
Nguyên liệu 9999 - HN 10,900 ▼50K 11,150 ▼50K
Nguyên liệu 999 - HN 10,890 ▼50K 11,140 ▼50K
Cập nhật: 27/06/2025 12:00
PNJ Mua vào Bán ra
TPHCM - PNJ 113.700 ▼500K 116.500 ▼500K
TPHCM - SJC 117.700 ▼300K 119.700 ▼300K
Hà Nội - PNJ 113.700 ▼500K 116.500 ▼500K
Hà Nội - SJC 117.700 ▼300K 119.700 ▼300K
Đà Nẵng - PNJ 113.700 ▼500K 116.500 ▼500K
Đà Nẵng - SJC 117.700 ▼300K 119.700 ▼300K
Miền Tây - PNJ 113.700 ▼500K 116.500 ▼500K
Miền Tây - SJC 117.700 ▼300K 119.700 ▼300K
Giá vàng nữ trang - PNJ 113.700 ▼500K 116.500 ▼500K
Giá vàng nữ trang - SJC 117.700 ▼300K 119.700 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Đông Nam Bộ PNJ 113.700 ▼500K
Giá vàng nữ trang - SJC 117.700 ▼300K 119.700 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Giá vàng nữ trang Nhẫn Trơn PNJ 999.9 113.700 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Vàng Kim Bảo 999.9 113.700 ▼500K 116.500 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Vàng Phúc Lộc Tài 999.9 113.700 ▼500K 116.500 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999.9 113.000 ▼500K 115.500 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999 112.890 ▼490K 115.390 ▼490K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 9920 112.180 ▼490K 114.680 ▼490K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 99 111.950 ▼490K 114.450 ▼490K
Giá vàng nữ trang - Vàng 750 (18K) 79.280 ▼370K 86.780 ▼370K
Giá vàng nữ trang - Vàng 585 (14K) 60.220 ▼290K 67.720 ▼290K
Giá vàng nữ trang - Vàng 416 (10K) 40.700 ▼210K 48.200 ▼210K
Giá vàng nữ trang - Vàng 916 (22K) 103.400 ▼460K 105.900 ▼460K
Giá vàng nữ trang - Vàng 610 (14.6K) 63.110 ▼300K 70.610 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Vàng 650 (15.6K) 67.730 ▼320K 75.230 ▼320K
Giá vàng nữ trang - Vàng 680 (16.3K) 71.190 ▼340K 78.690 ▼340K
Giá vàng nữ trang - Vàng 375 (9K) 35.960 ▼190K 43.460 ▼190K
Giá vàng nữ trang - Vàng 333 (8K) 30.770 ▼160K 38.270 ▼160K
Cập nhật: 27/06/2025 12:00
AJC Mua vào Bán ra
Trang sức 99.99 11,170 ▼20K 11,620 ▼20K
Trang sức 99.9 11,160 ▼20K 11,610 ▼20K
NL 99.99 10,850 ▼25K
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình 10,850 ▼25K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình 11,380 ▼20K 11,680 ▼20K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An 11,380 ▼20K 11,680 ▼20K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội 11,380 ▼20K 11,680 ▼20K
Miếng SJC Thái Bình 11,770 ▼30K 11,970 ▼30K
Miếng SJC Nghệ An 11,770 ▼30K 11,970 ▼30K
Miếng SJC Hà Nội 11,770 ▼30K 11,970 ▼30K
Cập nhật: 27/06/2025 12:00

Tỉ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng TCB
AUD 16545 16814 17387
CAD 18588 18865 19485
CHF 31912 32293 32945
CNY 0 3570 3690
EUR 29868 30140 31169
GBP 35004 35398 36344
HKD 0 3194 3396
JPY 173 177 184
KRW 0 18 20
NZD 0 15501 16089
SGD 19919 20201 20727
THB 717 780 833
USD (1,2) 25834 0 0
USD (5,10,20) 25874 0 0
USD (50,100) 25902 25936 26277
Cập nhật: 27/06/2025 12:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng BIDV
USD 25,910 25,910 26,270
USD(1-2-5) 24,874 - -
USD(10-20) 24,874 - -
GBP 35,427 35,523 36,419
HKD 3,265 3,274 3,374
CHF 32,211 32,312 33,121
JPY 177.4 177.72 185.25
THB 764.96 774.41 828.52
AUD 16,832 16,893 17,362
CAD 18,823 18,883 19,435
SGD 20,088 20,150 20,827
SEK - 2,695 2,789
LAK - 0.92 1.28
DKK - 4,024 4,163
NOK - 2,545 2,633
CNY - 3,590 3,688
RUB - - -
NZD 15,494 15,638 16,092
KRW 17.78 18.54 20.01
EUR 30,110 30,134 31,361
TWD 813.1 - 984.39
MYR 5,766.06 - 6,505.79
SAR - 6,839.83 7,198.96
KWD - 83,108 88,362
XAU - - -
Cập nhật: 27/06/2025 12:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Agribank
USD 25,925 25,925 26,265
EUR 29,940 30,060 31,184
GBP 35,235 35,377 36,374
HKD 3,259 3,272 3,377
CHF 32,000 32,129 33,067
JPY 176.72 177.43 184.81
AUD 16,784 16,851 17,387
SGD 20,131 20,212 20,765
THB 781 784 819
CAD 18,798 18,873 19,403
NZD 15,596 16,106
KRW 18.41 20.29
Cập nhật: 27/06/2025 12:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Sacombank
USD 25912 25912 26272
AUD 16730 16830 17395
CAD 18776 18876 19429
CHF 32174 32204 33091
CNY 0 3603.4 0
CZK 0 1170 0
DKK 0 4060 0
EUR 30167 30267 31040
GBP 35337 35387 36498
HKD 0 3330 0
JPY 177.15 178.15 184.67
KHR 0 6.032 0
KRW 0 18.8 0
LAK 0 1.152 0
MYR 0 6335 0
NOK 0 2595 0
NZD 0 15622 0
PHP 0 430 0
SEK 0 2730 0
SGD 20084 20214 20942
THB 0 746.4 0
TWD 0 880 0
XAU 11600000 11600000 12020000
XBJ 10550000 10550000 12020000
Cập nhật: 27/06/2025 12:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng OCB
USD100 25,930 25,980 26,250
USD20 25,930 25,980 26,250
USD1 25,930 25,980 26,250
AUD 16,790 16,940 18,011
EUR 30,208 30,358 31,537
CAD 18,725 18,825 20,145
SGD 20,163 20,313 20,791
JPY 177.56 179.06 183.71
GBP 35,422 35,572 36,365
XAU 11,768,000 0 11,972,000
CNY 0 3,489 0
THB 0 783 0
CHF 0 0 0
KRW 0 0 0
Cập nhật: 27/06/2025 12:00