Chủ nhật 25/08/2019 12:21
Thoái vốn nhà nước

Thẩm định giá đất - Rào cản lớn

10:17 | 13/08/2019

|
Mặc dù các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến cổ phần hóa (CPH) và thoái vốn tại các doanh nghiệp Nhà nước (DNNN) ngày càng hoàn thiện, nhưng các doanh nghiệp tư vấn cũng như các DNNN vẫn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Trong đó, vấn đề thẩm định giá đất là một trong những rào cản lớn nhất của tiến trình thoái vốn Nhà nước.    

DN sau CPH khó thay đổi về chất

Công tác CPH và thoái vốn Nhà nước tại DNNN luôn được Chính phủ chỉ đạo thực hiện quyết liệt trong những năm gần đây. Tuy nhiên, Bộ Tài chính cho biết, lũy kế đến hết quý II/2019, mới có có 35/127 DNNN thuộc danh mục phải CPH theo Công văn số 991/TTg-ĐMDN được CPH. Như vậy, tiến độ CPH chưa đạt được kế hoạch đề ra, số lượng DNNN còn phải CPH là 92/127, chiếm tới 72%.

tham dinh gia dat rao can lon
Việc CPH Hãng phim truyện Việt Nam gây nhiều tranh cã

Mặc dù số lượng DNNN CPH rất ít nhưng chuyên gia kinh tế cho rằng, sau CPH, DN vẫn chưa thay đổi về chất do Nhà nước còn nắm tỷ lệ sở hữu vốn lớn. Cụ thể, chuyên gia Ngô Trí Long chỉ rõ, chỉ có 1 tổng công ty đã thoái hết vốn Nhà nước (Tổng công ty CP Đầu tư phát triển xây dựng), còn lại 8 tổng công ty gần như không có giao dịch cổ phiếu hoặc giao dịch không đáng kể.

Điều đáng chú ý, tất cả những DN này đều có một đặc điểm chung là Nhà nước vẫn đang nắm 80-98% cổ phần. Quan sát cho thấy, không có nhiều biến động tích cực nào về tình hình sản xuất kinh doanh của những DN này sau CPH, thậm chí, nhiều DN còn kinh doanh bết bát, kém hiệu quả hơn - ông Ngô Trí Long nhấn mạnh.

Tiếp tục chỉ ra những bất cập của DN sau CPH, chuyên gia Ngô Trí Long cho hay, trong suốt thời gian dài qua, chúng ta đã nghe đến nhiều trường hợp “càng để lâu càng mất vốn” hoặc “càng để lâu càng lỗ”. Không ít lần lãnh đạo Chính phủ, các bộ, ngành lên tiếng về những dự án như Nhà máy Bột giấy Phương Nam, Công ty Gang thép Thái Nguyên… bán không ai mua hoặc không bán được do nhiều vướng mắc, tồn đọng chưa giải quyết được.

Bên cạnh đó, nhiều thương hiệu đình đám một thời mà đến nay đã bắt đầu hoặc đang có dấu hiệu đi xuống. Như Công ty CP Cồn Rượu Hà Nội (Halico), năm 2011 đã có đại gia ngoại mua 30% cổ phần với giá hơn 200.000 đồng/cổ phiếu. Tròn 1 năm trước lên sàn với giá 31.000 đồng/cổ phiếu, đến nay chỉ còn 12.000 đồng/cổ phiếu và hoàn toàn không có giao dịch khiến công ty lỗ liên tục từ 2015 đến nay. Hay công ty mẹ của Halico là Habeco cũng xuống dốc, lợi nhuận sau thuế giảm từ 1.100 tỉ đồng năm 2014 xuống còn 310 tỉ đồng theo số kế hoạch năm 2019; thị phần giảm từ 21% xuống còn 16%.

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long: Trong giai đoạn 2011-2016, nhà đầu tư chiến lược chỉ nắm giữ 7,3% vốn điều lệ của DNNN đã CPH. Điều này dẫn đến một thực tế đáng quan ngại là DNNN không có sự thay đổi căn bản về cơ chế quản trị, nhân sự, để nâng cao hiệu quả hoạt động.

“Những trường hợp như thế, nếu Nhà nước không có cơ chế đặc thù để xử lý dứt điểm vướng mắc để thoái vốn càng nhanh càng tốt, thì chắc chắn bất lợi và thiệt hại sẽ càng nhiều hơn nếu kéo dài thời gian thoái vốn” - ông Long nhấn mạnh.

Hướng dẫn xử lý đất đai “bất nhất”

Mặc dù văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến CPH, thoái vốn tại DNNN ngày càng hoàn thiện, nhưng khi áp dụng vào thực tế lại bộc lộ rất nhiều bất cập khiến tiến độ CPH, thoái vốn đã chậm lại càng chậm hơn.

Đại diện lãnh đạo Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam cho hay, từ khi có Nghị định số 32/2018/NĐ-CP (Nghị định 32) cho đến nay, công ty đã định giá cho khoảng 20 DNNN, gần nhất là Tổng công ty Thương mại Hà Nội (Hapro). Hiện Hapro đã thoái vốn xong, còn các công ty khác đến nay gần như chưa có công ty nào được duyệt thoái vốn, lý do chính liên quan đến vấn đề lợi thế quyền thuê đất được quy định trong Nghị định 32.

“Có một điều lạ lùng là Nghị định 32 và Nghị định 126/2017/NĐ-CP (Nghị định 126) đều do Chính phủ ban hành, nhưng Nghị định 126 không đánh giá lợi thế quyền thuê đất trong giá trị doanh nghiệp để CPH trong khi Nghị định 32 lại xác định rất rõ lợi thế quyền thuê đất để thoái vốn. Tại sao cùng là DN có yếu tố sở hữu của Nhà nước thì Nghị định 32 có quy định lợi thế quyền thuê đất trong nghị Nghị định 126 lại không?” - vị lãnh đạo này chia sẻ.

Bên cạnh đó, còn có vướng mắc khác: Nghị định 32 quy định về lợi thế quyền thuê đất nhưng quy định xác định giá đất cụ thể để tính chênh lệch so với giá đất trong hợp đồng lại căn cứ theo Thông tư số 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính về thu tiền thuê đất. Mà Thông tư 77 lại quy định về thẩm quyền của UBND các tỉnh, thành phố trong việc xác định giá đất cụ thể. Ví dụ, nếu DN có 20 mảnh đất ở 20 tỉnh, thành phố khác nhau thì phải chờ 20 UBND phê duyệt giá đất cụ thể khi tính vào lợi thế giá đất thì đến bao giờ DN mới thoái vốn được? DN phải chờ, nhưng chờ qua 6 tháng lại phải định giá lại do quá thời hạn quy định. Đó là những điều thực sự rất bất cập cho hoạt động thoái vốn Nhà nước. Vì vậy, để DNNN thoái vốn được chắc chắn cần phải điều chỉnh lại quy định của luật” - đại diện Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam nhấn mạnh.

Đồng quan điểm về những trở ngại trên con đường thoái vốn của các DNNN, trong đó liên qua đến vấn đề “bất nhất” các hướng dẫn về xử lý đất đai, đại diện Công ty CP Định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) đã đưa ra các đề xuất.

VVFC đề xuất Nhà nước cho phép kết hợp xác định giá trị DN, đồng thời với việc tiếp tục trình duyệt phương án sử dụng đất và phải hoàn thành trước thời điểm kết thúc quá trình xác định giá trị DN, đồng thời quy định cụ thể trách nhiệm của từng DN, từng khâu để xảy ra chậm trễ trong việc phê duyệt phương án sử dụng đất.

Đối với đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, VVFC cho rằng, sự khác nhau giữa Nghị định 126 và Nghị định số 32 đang là vấn đề bất cập vì CPH và thoái vốn bản chất đều là bán vốn Nhà nước. Cụ thể, theo Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn, DN thuê đất hằng năm nộp tiền thuê đất theo giá đất cụ thể, chỉ ổn định trong một chu kỳ ngắn và cũng không được cho thuê lại đất. Nghị định 126 không quy định giá trị lợi thế đối với quyền thuê đất hằng năm. Trong khi đó khi xác định giá trị vốn Nhà nước để thoái tại DN, Nghị định số 32 lại yêu cầu phải xác định đầy đủ giá trị quyền thuê đất hằng năm.

“Như vậy, có thể thấy rằng, đơn giá thuê đất hằng năm đã được xác định theo giá đất cụ thể, chỉ ổn định trong một chu kỳ ngắn và sẽ được điều chỉnh theo giá đất cụ thể tại thời điểm hết kỳ ổn định. Việc xác định giá trị quyền thuê đất hằng năm là không phù hợp về cả pháp lý và thực tiễn” - đại diện VVFC khẳng định.

Để tránh khó khăn lúng túng, lo lắng cho các nhà tư vấn khi định giá và các DN, VVFC đề xuất bỏ nội dung “xác định quyền sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm” tại Nghị định số 32 để phù hợp với Nghị định 126. Đồng thời, VVFC cũng đề xuất Nhà nước cần có những quy định chi tiết để xác định đơn giá thuê đất sát với thực tế, bảo đảm những vị trí đất thuận lợi, có khả năng sinh lời cao phải có giá thuê đất cao hơn những vị trí đất có khả năng sinh lời thấp, những vị trí đất có hệ số sử dụng đất cao phải có giá thuê đất cao hơn những vị trí có hệ số sử dụng đất thấp.

Đức Minh