Tác động chính sách và quy luật cung, cầu tới thị trường chung cư

10:31 | 13/06/2023

32 lượt xem
Theo dõi PetroTimes trên
|
Trong cơ cấu thị trường, khi một phân khúc được ưu tiên đẩy mạnh sẽ tạo ra những tác động nhất định đến các phân khúc còn lại.
Tác động chính sách và quy luật cung, cầu tới thị trường chung cư
TS. Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC)

Nguồn cung chung cư trung – cao cấp sẽ giảm

Về chính sách, ciệc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nếu được thông qua trong năm nay thì cũng cần thêm khoảng thời gian tối thiểu là 2 năm nữa để chính sách, pháp luật mới thực sự tác động rõ ràng, toàn diện đến thị trường bất động sản.

Thời gian tới, Chính phủ sẽ tập trung điều chỉnh cơ cấu các phân khúc nhà ở, hướng điều chỉnh chính sẽ là ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Trong đó, các chính sách sẽ được điều chỉnh từ quy hoạch, kế hoạch (dành quỹ đất), hỗ trợ tài chính (thông qua lãi suất ưu đãi, thuế, tiền sử dụng đất...)..., cho đến thủ tục pháp lý và tác động đến cả các yếu tố mang tính kỹ thuật như chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt dự án.

Những chính sách này sẽ tác động đến cơ cấu nhà ở theo xu hướng thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Điều đó cũng có nghĩa, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp sẽ chững lại.

Thứ nhất, các địa phương sẽ tập trung kêu gọi, xem xét và phê duyệt dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn nhà ở trung, cao cấp sẽ có sự chừng mực hơn trong việc phê duyệt dự án mới. Điều này cũng dễ hiểu bởi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ không phải chỉ mang tính nhân văn, đáp ứng cho số đông người dân đang có nhu cầu cấp thiết về nhà ở, mà còn là một trong những nhiệm vụ chính trị được đặt lên hàng đầu của bất cứ cấp nào.

Thứ hai là ngân hàng, với định hướng phát triển bất động sản trong thời gian tới, các ngân hàng sẽ tập trung nguồn tín dụng cho chủ đầu tư phát triển nhà ở

Xã hội, nhà ở giá rẻ, vừa là để thực hiện nhiệm vụ chính trị, trách nhiệm xã hội, vừa là an toàn về dòng tiền. Ngược lại, nguồn tín dụng cho chủ đầu tư phát triển mới phân khúc trung, cao cấp sẽ bị siết chặt hơn, cả về thủ tục duyệt vay vốn và cả về lãi suất.

Trong trung hạn, do không có dự án mới nên dần dần sẽ xuất hiện sự khan hiếm dòng chung cư trung, cao cấp, tạo sự chênh lệch trong cán cân cung – cầu, trong đó cầu tăng mà cung giảm.

Thứ ba là nhà phát triển, từ hai lý do trên, các nhà phát triển bất động sản sẽ rất khó khăn trong việc tiếp cận các dự án mới cho phân khúc bất động sản nhà ở trung, cao cấp, cả về quỹ đất, vấn đề pháp lý cũng như nguồn vốn.

Từ đó về nội tại, các nhà phát triển bất động sản sẽ không “cố đấm ăn xôi” vào các dự án nhà ở trung, cao cấp mới bởi vừa mất thời gian, tốn chi phí, trong khi rủi ro cao vì rất khó có được dự án.

Do đó, các nhà phát triển bất động sản cũng sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, mục đích quay vòng nhanh dòng vốn để ít nhất là duy trì hoạt động và tiếp theo là thúc đẩy sự hồi phục, tiếp tục phát triển.

Từ ba lý do trên dẫn đến nguồn cung phân khúc chung cư trung, cao cấp sẽ chững lại ở thời điểm hiện tại và trong ít nhất 2 - 3 năm tới.

Triển vọng nào cho chung cư trung - cao cấp?

Trong khi đó, nhu cầu về phân khúc chung cư trung, cao cấp không những vẫn tồn tại mà còn có xu hướng gia tăng.

Tác động chính sách và quy luật cung, cầu tới thị trường chung cư
Nguồn cung phân khúc chung cư trung, cao cấp sẽ chững lại ở thời điểm hiện tại và trong ít nhất 2 - 3 năm tới.

Thứ nhất, tầng lớp người giàu và trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng và việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này.

Theo báo cáo của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tầng lớp trung lưu đang hình thành hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ lên đến 26% vào năm 2026.

Theo nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới (WB), những năm gần đây, hàng triệu hộ gia đình của Việt Nam không chỉ thoát nghèo mà còn tiến lên một “nấc thang kinh tế mới” - đó là tầng lớp trung lưu. Tốc độ tăng trưởng tầng lớp này ở Việt Nam thuộc hàng cao nhất châu Á, mỗi năm có thêm khoảng 1,4 triệu người.

Dự báo trong 25 năm tới, một nửa dân số - nghĩa là hơn 50 triệu người Việt Nam - sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu, nghĩa là bằng dân số Hàn Quốc ngày nay.

Kinh nghiệm của Hàn Quốc và từ thực trạng phát triển tầng lớp trung lưu ở Việt Nam cho thấy đây chính là động lực quan trọng cho phát triển kinh tế, nhất là cung cấp các hạ tầng, dịch vụ đô thị hiện đại, công nghiệp ô tô, công nghệ thông tin, du lịch, và không thể thiếu là thị trường chung cư cao cấp trong các khu đô thị mới.

Thứ hai, Việt Nam thu hút ngày càng nhiều đội ngũ chuyên gia và nhà đầu tư từ các quốc gia phát triển ở Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc... Bộ phận cư dân ngoại này thường có thu nhập cao và quen với lối sống hiện đại, tiện nghi nên thường tìm chọn nơi ở là căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung, cao cấp.

Mặt khác, việc mất cân đối trong cơ cấu giữa các phân khúc nhà ở thương mại mà trọng tâm là thiếu hụt nhà ở giá rẻ, dư thừa nhà ở trung, cao cấp là tính trên bình diện chung của cả nước, do giới đầu cơ găm hàng, thổi giá, trong đó chủ yếu là các thị trường mới nổi chưa thực sự hấp dẫn còn ở từng địa phương, địa bàn cụ thể thì không giống nhau.

Trong đó, các đô thị lớn, nhất là Hà Nội, TP HCM thì nhu cầu vẫn còn thiếu, còn vùng trung tâm và phụ cận thì lượng cung cũng rất hạn chế trong khi nhu cầu lại cao.

Cùng với việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp dần dần sẽ thiết lập sự cân bằng trong cơ cấu các phân khúc bất động sản nhà ở. Trong trung hạn, do không có dự án mới nên dần dần sẽ xuất hiện sự khan hiếm dòng chung cư trung, cao cấp, tạo sự chênh lệch trong cán cân cung – cầu, trong đó cầu tăng mà cung giảm. Giai đoạn này kéo dài bao lâu và mức độ chênh lệch lớn hay nhỏ, tùy thuộc vào sự điều chỉnh chính sách của Chính phủ và tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương.

Tuy nhiên, một thực tế cho thấy là phản ứng của chính sách thường có độ trễ, thậm chí là khá lớn, so với diễn biến xã hội và thị trường.

Nhưng điều đó không phải xảy ra ở tất cả các dự án căn hộ chung cư trung, cao cấp, mà theo đánh giá của nhiều chuyên gia và nghiên cứu của chúng tôi, có cả việc dựa trên kinh nghiệm quốc tế, những dự án đang triển khai bài bản, có quy hoạch tốt, chuẩn pháp lý, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh sẽ chiếm lĩnh thị trường.

Hiểu đúng về diện tích chung - riêng tại chung cưHiểu đúng về diện tích chung - riêng tại chung cư
Cần thêm giải pháp “phá băng” bất động sảnCần thêm giải pháp “phá băng” bất động sản
Giải quyết tài chính bất động sản - Giải quyết tài chính bất động sản - "Gốc của vấn đề"
Hà Nội kiểm tra loạt dự án có vốn đầu tư nước ngoàiHà Nội kiểm tra loạt dự án có vốn đầu tư nước ngoài

DĐDN

Giá vàng

DOJI Mua vào Bán ra
AVPL/SJC HN 114,900 117,200
AVPL/SJC HCM 114,900 117,200
AVPL/SJC ĐN 114,900 117,200
Nguyên liệu 9999 - HN 10,850 11,200
Nguyên liệu 999 - HN 10,840 11,190
Cập nhật: 08/06/2025 18:00
PNJ Mua vào Bán ra
TPHCM - PNJ 111.000 113.600
TPHCM - SJC 114.900 117.200
Hà Nội - PNJ 111.000 113.600
Hà Nội - SJC 114.900 117.200
Đà Nẵng - PNJ 111.000 113.600
Đà Nẵng - SJC 114.900 117.200
Miền Tây - PNJ 111.000 113.600
Miền Tây - SJC 114.900 117.200
Giá vàng nữ trang - PNJ 111.000 113.600
Giá vàng nữ trang - SJC 114.900 117.200
Giá vàng nữ trang - Đông Nam Bộ PNJ 111.000
Giá vàng nữ trang - SJC 114.900 117.200
Giá vàng nữ trang - Giá vàng nữ trang Nhẫn Trơn PNJ 999.9 111.000
Giá vàng nữ trang - Vàng Kim Bảo 999.9 111.000 113.600
Giá vàng nữ trang - Vàng Phúc Lộc Tài 999.9 111.000 113.600
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999.9 110.500 113.000
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999 110.390 112.890
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 9920 109.700 112.200
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 99 109.470 111.970
Giá vàng nữ trang - Vàng 750 (18K) 77.400 84.900
Giá vàng nữ trang - Vàng 585 (14K) 58.760 66.260
Giá vàng nữ trang - Vàng 416 (10K) 39.660 47.160
Giá vàng nữ trang - Vàng 916 (22K) 101.110 103.610
Giá vàng nữ trang - Vàng 610 (14.6K) 61.580 69.080
Giá vàng nữ trang - Vàng 650 (15.6K) 66.100 73.600
Giá vàng nữ trang - Vàng 680 (16.3K) 69.490 76.990
Giá vàng nữ trang - Vàng 375 (9K) 35.030 42.530
Giá vàng nữ trang - Vàng 333 (8K) 29.940 37.440
Cập nhật: 08/06/2025 18:00
AJC Mua vào Bán ra
Trang sức 99.99 10,990 11,410
Trang sức 99.9 10,980 11,400
NL 99.99 10,740
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình 10,740
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình 11,200 11,470
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An 11,200 11,470
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội 11,200 11,470
Miếng SJC Thái Bình 11,490 11,720
Miếng SJC Nghệ An 11,490 11,720
Miếng SJC Hà Nội 11,490 11,720
Cập nhật: 08/06/2025 18:00

Tỉ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng TCB
AUD 16380 16648 17235
CAD 18487 18764 19394
CHF 31053 31431 32090
CNY 0 3530 3670
EUR 29048 29317 30362
GBP 34416 34807 35772
HKD 0 3188 3392
JPY 172 177 183
KRW 0 18 19
NZD 0 15355 15946
SGD 19657 19938 20475
THB 710 773 827
USD (1,2) 25784 0 0
USD (5,10,20) 25823 0 0
USD (50,100) 25851 25885 26240
Cập nhật: 08/06/2025 18:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng BIDV
USD 25,881 25,881 26,241
USD(1-2-5) 24,846 - -
USD(10-20) 24,846 - -
GBP 34,842 34,937 35,867
HKD 3,262 3,272 3,371
CHF 31,242 31,339 32,210
JPY 177.2 177.52 185.46
THB 761.53 770.94 825.07
AUD 16,692 16,753 17,208
CAD 18,808 18,869 19,378
SGD 19,916 19,978 20,610
SEK - 2,671 2,765
LAK - 0.92 1.28
DKK - 3,926 4,062
NOK - 2,540 2,629
CNY - 3,590 3,687
RUB - - -
NZD 15,393 15,536 15,992
KRW 17.83 - 19.97
EUR 29,331 29,354 30,605
TWD 786.63 - 952.32
MYR 5,762.33 - 6,500.14
SAR - 6,831.99 7,190.82
KWD - 82,650 87,991
XAU - - -
Cập nhật: 08/06/2025 18:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Agribank
USD 25,900 25,901 26,241
EUR 29,258 29,376 30,491
GBP 34,771 34,911 35,907
HKD 3,258 3,271 3,376
CHF 31,209 31,334 32,245
JPY 177.02 177.73 185.11
AUD 16,644 16,711 17,246
SGD 19,921 20,001 20,546
THB 778 781 815
CAD 18,742 18,817 19,345
NZD 15,511 16,019
KRW 18.37 20.25
Cập nhật: 08/06/2025 18:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Sacombank
USD 25865 25865 26225
AUD 16556 16656 17221
CAD 18685 18785 19344
CHF 31308 31338 32212
CNY 0 3590 0
CZK 0 1125 0
DKK 0 3905 0
EUR 29383 29483 30256
GBP 34760 34810 35912
HKD 0 3270 0
JPY 177.23 178.23 184.79
KHR 0 6.032 0
KRW 0 18 0
LAK 0 1.152 0
MYR 0 6255 0
NOK 0 2510 0
NZD 0 15500 0
PHP 0 440 0
SEK 0 2680 0
SGD 19863 19993 20726
THB 0 743.7 0
TWD 0 850 0
XAU 11200000 11200000 11800000
XBJ 10000000 10000000 11750000
Cập nhật: 08/06/2025 18:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng OCB
USD100 25,850 25,900 26,220
USD20 25,850 25,900 26,220
USD1 25,850 25,900 26,220
AUD 16,582 16,732 17,810
EUR 29,397 29,547 30,747
CAD 18,618 18,718 20,048
SGD 19,919 20,069 20,561
JPY 177.53 179.03 183.83
GBP 34,818 34,968 35,785
XAU 11,598,000 0 11,802,000
CNY 0 3,471 0
THB 0 778 0
CHF 0 0 0
KRW 0 0 0
Cập nhật: 08/06/2025 18:00