Luật Xây dựng 2025: Những thay đổi lớn và yêu cầu từ thực tiễn

Nội dung này được các chuyên gia thảo luận tại Hội thảo “Let’s Talk About Vietnam: Arbitration Reform, VIFC & Construction Law 2025”, do Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), Hội Pháp luật Xây dựng Việt Nam (SCLVN) và Công ty Luật YKVN phối hợp tổ chức tại Maxwell Chambers, Singapore, trong khuôn khổ Singapore Convention Week 2026.

Phiên thảo luận do Luật sư Đặng Khải Minh, Luật sư Thành viên Cao cấp YKVN điều phối, với sự tham gia của Luật sư Đỗ Khôi Nguyên - Luật sư thành viên YKVN, Trọng tài viên VIAC; ông Nguyễn Nam Trung - Chủ tịch SCLVN, Trọng tài viên VIAC; PGS.TS. Trần Việt Dũng - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP HCM, Trọng tài viên VIAC; và ông Michael E. Schneider - Luật sư sáng lập, Cố vấn cao cấp của LALIVE.

Ông Nguyễn Nam Trung, Chủ tịch Hội Pháp luật Xây dựng Việt Nam (SCLVN).

Từ góc độ thực tiễn hợp đồng và giải quyết tranh chấp, các diễn giả tập trung phân tích những điểm mới của Luật Xây dựng 2025 có thể tác động trực tiếp đến doanh nghiệp, chủ đầu tư và nhà thầu. Các nội dung đáng chú ý gồm bồi thường thiệt hại được thỏa thuận trước, việc sử dụng các mẫu hợp đồng quốc tế như FIDIC và NEC, cũng như khả năng áp dụng Ban xử lý tranh chấp và các cơ chế giải quyết tranh chấp quốc tế trong các dự án tại Việt Nam.

Mở đầu phiên thảo luận, Luật sư Đỗ Khôi Nguyên khái quát những thay đổi quan trọng khi Luật Xây dựng 2025 thay thế Luật Xây dựng 2014. Theo ông, Luật mới cho thấy sự chuyển dịch trong cách thức quản lý hoạt động xây dựng theo hướng giảm cơ chế phê duyệt trước và tăng cường giám sát sau.

Đối với hợp đồng xây dựng, ông Đỗ Khôi Nguyên lưu ý ba điểm quan trọng. Thứ nhất, Bộ luật Dân sự được áp dụng đối với những vấn đề mà Luật Xây dựng không quy định. Thứ hai, Điều 86 tạo cơ sở pháp lý cho việc các bên thỏa thuận về mức thiệt hại định trước. Thứ ba, Điều 86.5 đề cập các cơ chế giải quyết tranh chấp. Bên cạnh đó, quy định chuyển tiếp đối với những hợp đồng được ký trước khi Luật mới có hiệu lực cũng là vấn đề cần được các chủ thể đặc biệt quan tâm.

Một trong những nội dung nhận được nhiều sự chú ý là cơ chế Ban xử lý tranh chấp. Theo ông Nguyễn Nam Trung, Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP đã tạo cơ sở pháp lý thuận lợi hơn cho việc áp dụng cơ chế này tại Việt Nam. Đây được xem là bước tiến đáng chú ý, đặc biệt đối với các dự án xây dựng quy mô lớn, có quan hệ hợp đồng phức tạp và yếu tố quốc tế.

Tuy nhiên, từ cơ sở pháp lý đến việc áp dụng rộng rãi trong thực tiễn vẫn còn một khoảng cách. Theo ông Nguyễn Nam Trung, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư cho công tác đào tạo đội ngũ chuyên gia, xây dựng các hướng dẫn cần thiết và triển khai những dự án thí điểm để tích lũy kinh nghiệm. Việc thúc đẩy cơ chế phòng ngừa và xử lý tranh chấp ngay trong quá trình thực hiện dự án có thể góp phần hạn chế tình trạng tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ và chi phí.

Các diễn giả phân tích một số điểm mới của Luật Xây dựng 2025 có thể tác động trực tiếp đến doanh nghiệp, chủ đầu tư và nhà thầu.

Đối với quy định về bồi thường thiệt hại được thỏa thuận trước, PGS.TS. Trần Việt Dũng tập trung phân tích Điều 86.2 của Luật Xây dựng 2025. Theo đó, việc làm rõ mối quan hệ giữa thiệt hại thực tế và mức bồi thường do các bên thỏa thuận trước có ý nghĩa quan trọng đối với quá trình áp dụng quy định mới. Một số vấn đề liên quan đến cách hiểu, phạm vi và điều kiện áp dụng vẫn cần tiếp tục được hướng dẫn và giải thích để bảo đảm sự thống nhất trong thực tiễn giải quyết tranh chấp.

Từ kinh nghiệm trong lĩnh vực trọng tài xây dựng quốc tế, ông Michael E. Schneider bổ sung góc nhìn từ các hệ thống pháp luật dân sự về bồi thường thiệt hại được thỏa thuận trước. Những trao đổi này cho thấy việc hoàn thiện khuôn khổ pháp luật không chỉ cần phù hợp với điều kiện thực tiễn của Việt Nam mà còn cần đặt trong tương quan với thông lệ quốc tế, nhất là khi thị trường xây dựng ngày càng có sự tham gia sâu của các chủ thể xuyên biên giới.

Trước đó, phát biểu tại hội thảo, ông Vũ Ánh Dương - Phó Chủ tịch Thường trực kiêm Tổng Thư ký VIAC cho biết, cùng với sự phát triển của hoạt động đầu tư, kinh doanh, nhu cầu giải quyết tranh chấp bằng trọng tài tại Việt Nam đang có nhiều thay đổi. Các vụ việc không chỉ tăng về số lượng mà còn ngày càng đa dạng về lĩnh vực, phức tạp về quan hệ pháp lý và có giá trị tranh chấp lớn hơn.

Ông Vũ Ánh Dương, Phó Chủ tịch Thường trực kiêm Tổng Thư ký VIAC.

Theo ông, yêu cầu này đòi hỏi các tổ chức trọng tài tiếp tục nâng cao chất lượng hoạt động, năng lực đáp ứng và tăng cường hợp tác chuyên môn. Đối với VIAC, việc ban hành Quy tắc Trọng tài VIAC 2026, nâng cao chất lượng đội ngũ trọng tài viên và mở rộng trao đổi với các tổ chức, chuyên gia trong và ngoài nước là những bước đi nhằm đáp ứng nhu cầu mới của thực tiễn.

Ông Nguyễn Nam Trung cũng cho rằng, trước nhu cầu phát triển nhanh của ngành xây dựng trong những năm tới, hệ thống pháp lý và các thiết chế giải quyết tranh chấp cần tiệm cận sâu hơn với thông lệ và chuẩn mực quốc tế. Việc cập nhật khung pháp luật, thúc đẩy các cơ chế phòng ngừa rủi ro từ sớm như Ban xử lý tranh chấp, đồng thời nâng cao năng lực của đội ngũ hành nghề, sẽ góp phần bảo đảm tiến độ dự án, giảm thiểu xung đột và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Thông qua Hội thảo, VIAC, SCLVN và YKVN mong muốn cung cấp cho cộng đồng luật sư, doanh nghiệp và chuyên gia quốc tế những thông tin cập nhật về pháp luật cũng như thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Việt Nam. Những trao đổi đa chiều giữa các chuyên gia trong nước và quốc tế được kỳ vọng sẽ là nguồn tham khảo hữu ích cho quá trình tiếp tục hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả phòng ngừa và giải quyết tranh chấp xây dựng trong giai đoạn mới.

Đã có phương án thu hồi đất cho dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp

Nhận diện rủi ro pháp lý trong lĩnh vực xây dựng

Luật Xây dựng 2025: Bước tiến hội nhập trong giải quyết tranh chấp hợp đồng

Tăng tốc đưa Luật Xây dựng vào cuộc sống từ 1/7/2026