Lời giải cho bài toán thu hồi đất

08:44 | 04/06/2023

244 lượt xem
Theo dõi PetroTimes trên
|
Vậy lời giải cho bài toán xung đột lợi ích khi thu hồi đất là gì? Vấn đề nằm ở hai khía cạnh: giá bồi thường và đa dạng hóa các hình thức bồi thường.

Để có đất thực hiện dự án nói chung hay dự án nhà ở thương mại nói riêng, các chủ đầu tư sử dụng hai phương thức: đề xuất Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư hoặc họ phải tự đi thỏa thuận nhận chuyển nhượng với người sử dụng đất nếu dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Khi Nhà nước thu hồi đất, các thủ tục về bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ do Luật đất đai quy định. Cơ quan có thẩm quyền xác định đơn giá bồi thường, thu hồi đất và sau đó giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Người sử dụng đất không có quyền đàm phán về giá, cơ chế bồi thường với Nhà nước. Do đó, các khiếu nại, xung đột lợi ích phát sinh trong quá trình bồi thường diễn ra khá phức tạp.

Đối với phương thức thỏa thuận, chủ đầu tư sẽ đàm phán giá chuyển nhượng và các nội dung khác với chủ sử dụng đất. Tình trạng "chín người mười ý" diễn ra khá phổ biến. Khi không thỏa thuận được với 100% người sử dụng đất thì dự án sẽ bị "tắc". Vì lẽ đó, thông thường chủ đầu tư không muốn thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai hiện hành không quy định quy mô diện tích các dự án nhà ở thương mại nên các dự án này Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư.

Trong quá trình lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023, theo báo cáo của Chính phủ, riêng nội dung bồi thường hỗ trợ tái định cư đã nhận được hơn 1,2 triệu lượt góp ý. Đây là một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm góp ý.

Cơ quan soạn thảo đứng trước một sự lựa chọn khó khăn: mở rộng dự án Nhà nước thu hồi đất có thể dẫn đến phát sinh khiếu nại, khiếu kiện về đất đai từ người bị thu hồi; ngược lại nếu mở rộng phương thức thỏa thuận sẽ dẫn đến khó khăn khi tiếp cận đất đai cho chủ đầu tư, gián tiếp ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở, không thúc đẩy được quá trình chỉnh trang đô thị.

Để giải quyết những mâu thuẫn này, một giải pháp được đưa ra: Nhà nước sẽ thu hồi đất và tổ chức đấu thầu những dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 5ha tại khu vực đô thị hoặc 10ha tại khu vực nông thôn (Điều 122 khoản 1 điểm b dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023). Theo cách tiếp cận này, cơ quan soạn thảo xác định những dự án có quy mô lớn từ 5ha ở đô thị hoặc 10ha ở nông thôn mới có sức lan tỏa, thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội và được Nhà nước thu hồi đất khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Các dự án không đáp ứng quy mô diện tích trên thì chủ đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất từ các tổ chức phát triển quỹ đất.

Tiêu chí về diện tích dự án từ 5ha tại khu vực đô thị hoặc 10ha tại nông thôn như dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023 đề cập có thật sự giải quyết những bất cập về thu hồi đất trong thời gian vừa qua?

Lời giải cho bài toán thu hồi đất - 1
Người sử dụng đất không có quyền đàm phán về giá, cơ chế bồi thường với Nhà nước. Do đó, các khiếu nại, xung đột lợi ích phát sinh trong quá trình bồi thường diễn ra khá phức tạp (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Tôi cho rằng "hàng rào" được xây dựng nên khá mong manh. Quy định như vậy có thể tạo ra xu hướng trong thời gian tới các dự án nhà ở thương mại từ 5,1ha ở khu vực đô thị hay 10,1 ha tại nông thôn xuất hiện nhiều hơn. Mặt khác, ngay cả các dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ dù không đáp ứng tiêu chí đấu thầu (5ha ở đô thị, 10 ha ở nông thôn) nhưng Nhà nước vẫn có thể thu hồi đất để đấu giá.

Một điểm đáng lưu ý là quy định về quy mô dự án chỉ đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất theo phương thức đấu thầu. Để tăng thu ngân sách, các dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ (không giới hạn về diện tích) Nhà nước vẫn có thể thu hồi đất và tổ chức đấu giá. Như vậy, quy mô dự án diện tích 5ha hay 10ha không phải là chìa khóa thật sự để giải quyết bài toán xung đột lợi ích khi Nhà nước thu hồi đất.

Vậy lời giải cho bài toán xung đột lợi ích khi thu hồi đất là gì? Tôi cho rằng vấn đề nằm ở hai khía cạnh: giá bồi thường và đa dạng hóa các hình thức bồi thường. Cả hai khía cạnh trên dự thảo Luật đất đai đã có các quy định khác nhau.

Đối với giá bồi thường chi trả cho người bị thu hồi đất, dự thảo luật mới chỉ quy định các nguyên tắc chung. Các phương pháp xác định giá đất, các thông số tham chiếu để xác định giá đất… chưa được quy định cụ thể. Chúng ta cần chờ đợi các văn bản hướng dẫn luật để có cái nhìn đầy đủ và toàn diện hơn về nội dung này.

Về hình thức bồi thường đất lại có sự thay đổi khá tích cực và toàn diện. Nếu như Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất khi bị thu hồi loại đất nào thì sẽ được Nhà nước bồi thường bằng loại đất có cùng mục đích với loại đất đã bị thu hồi; nếu không bồi thường bằng đất thì người có đất bị thu hồi được trả bằng tiền.

Quy định trên đã tạo ra giới hạn về hình thức bồi thường. Người bị thu hồi đất ở chỉ được bồi thường bằng đất ở, thu hồi đất nông nghiệp bồi thường bằng đất nông nghiệp… Thực tế các địa phương ít khi bố trí được quỹ đất tương ứng bồi thường nên người bị thu hồi đất thường nhận bồi thường bằng tiền, trừ trường hợp thu hồi đất ở thì phải bố trí tái định cư. Trong khi đó, giá bồi thường đất thường thấp hơn giá thị trường nên tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng chậm, ít tạo được sự đồng thuận của người sử dụng đất.

Dự thảo luật đất đai cho phép đa dạng hình thức bồi thường: bằng đất, bằng tiền, bằng đất có mục đích khác, bằng nhà ở. Thậm chí đối với hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp ngoài việc có thể nhận bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền thì còn có thể nhận bồi thường bằng các loại đất khác hoặc nhà ở. Người bị thu hồi đất ở có thể nhận bồi thường bằng đất ở, bằng tiền hoặc các loại đất khác. Quy định này mở ra khả năng cho các cá nhân bị thu hồi đất được nhận bồi thường bằng các quỹ đất khác đa dạng - một cơ chế mới và dễ đạt được sự đồng thuận của người bị thu hồi đất.

Mức giá đất bồi thường được xác định ở mức hợp lý và hình thức bồi thường đa dạng mới là chìa khóa giải quyết cho bài toán xung đột lợi ích. Khi xung đột lợi ích trong thu hồi đất được xử lý hài hòa, các khiếu nại, tranh chấp đất đai mới giảm thiểu, tạo động lực cho phát triển kinh tế xã hội.

Tác giả: Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn là luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac). Ông Tuấn có gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn về pháp lý bất động sản, xây dựng, hiện là giám đốc pháp chế của Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand.

Theo Dân trí

Nhiều điểm mới trong dự án Luật Đất đai sửa đổi trình Quốc hội

Nhiều điểm mới trong dự án Luật Đất đai sửa đổi trình Quốc hội

Mới đây, Chính phủ có Tờ trình Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Quốc hội trên cơ sở ý kiến của ĐBQH tại Kỳ họp thứ 4, ý kiến góp ý của nhân dân, trong đó có nhiều điểm mới đáng chú ý.

Giá vàng

DOJI Mua vào Bán ra
AVPL/SJC HN 118,200 ▼300K 120,200 ▼300K
AVPL/SJC HCM 118,200 ▼300K 120,200 ▼300K
AVPL/SJC ĐN 118,200 ▼300K 120,200 ▼300K
Nguyên liệu 9999 - HN 11,120 ▼260K 11,400 ▼160K
Nguyên liệu 999 - HN 11,110 ▼260K 11,390 ▼160K
Cập nhật: 09/05/2025 13:00
PNJ Mua vào Bán ra
TPHCM - PNJ 113.500 ▼700K 116.100 ▼1100K
TPHCM - SJC 118.200 ▼300K 120.200 ▼300K
Hà Nội - PNJ 113.500 ▼700K 116.100 ▼1100K
Hà Nội - SJC 118.200 ▼300K 120.200 ▼300K
Đà Nẵng - PNJ 113.500 ▼700K 116.100 ▼1100K
Đà Nẵng - SJC 118.200 ▼300K 120.200 ▼300K
Miền Tây - PNJ 113.500 ▼700K 116.100 ▼1100K
Miền Tây - SJC 118.200 ▼300K 120.200 ▼300K
Giá vàng nữ trang - PNJ 113.500 ▼700K 116.100 ▼1100K
Giá vàng nữ trang - SJC 118.200 ▼300K 120.200 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Đông Nam Bộ PNJ 113.500 ▼700K
Giá vàng nữ trang - SJC 118.200 ▼300K 120.200 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Giá vàng nữ trang Nhẫn Trơn PNJ 999.9 113.500 ▼700K
Giá vàng nữ trang - Vàng Kim Bảo 999.9 113.500 ▼700K 116.100 ▼1100K
Giá vàng nữ trang - Vàng Phúc Lộc Tài 999.9 113.500 ▼700K 116.100 ▼1100K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999.9 113.300 ▼900K 115.800 ▼900K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999 113.180 ▼900K 115.680 ▼900K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 9920 112.470 ▼900K 114.970 ▼900K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 99 112.240 ▼890K 114.740 ▼890K
Giá vàng nữ trang - Vàng 750 (18K) 79.500 ▼680K 87.000 ▼680K
Giá vàng nữ trang - Vàng 585 (14K) 60.390 ▼530K 67.890 ▼530K
Giá vàng nữ trang - Vàng 416 (10K) 40.820 ▼380K 48.320 ▼380K
Giá vàng nữ trang - Vàng 916 (22K) 103.670 ▼830K 106.170 ▼830K
Giá vàng nữ trang - Vàng 610 (14.6K) 63.290 ▼550K 70.790 ▼550K
Giá vàng nữ trang - Vàng 650 (15.6K) 67.920 ▼590K 75.420 ▼590K
Giá vàng nữ trang - Vàng 680 (16.3K) 71.390 ▼620K 78.890 ▼620K
Giá vàng nữ trang - Vàng 375 (9K) 36.080 ▼330K 43.580 ▼330K
Giá vàng nữ trang - Vàng 333 (8K) 30.860 ▼300K 38.360 ▼300K
Cập nhật: 09/05/2025 13:00
AJC Mua vào Bán ra
Trang sức 99.99 11,240 ▼50K 11,690 ▼50K
Trang sức 99.9 11,230 ▼50K 11,680 ▼50K
NL 99.99 11,050 ▼50K
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình 11,050 ▼50K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình 11,450 ▼50K 11,750 ▼50K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An 11,450 ▼50K 11,750 ▼50K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội 11,450 ▼50K 11,750 ▼50K
Miếng SJC Thái Bình 11,820 ▼30K 12,020 ▼30K
Miếng SJC Nghệ An 11,820 ▼30K 12,020 ▼30K
Miếng SJC Hà Nội 11,820 ▼30K 12,020 ▼30K
Cập nhật: 09/05/2025 13:00

Tỉ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng TCB
AUD 16109 16375 16960
CAD 18130 18405 19025
CHF 30597 30973 31619
CNY 0 3358 3600
EUR 28530 28798 29827
GBP 33567 33955 34902
HKD 0 3210 3413
JPY 171 175 182
KRW 0 17 19
NZD 0 14998 15589
SGD 19445 19725 20253
THB 700 763 816
USD (1,2) 25713 0 0
USD (5,10,20) 25752 0 0
USD (50,100) 25780 25814 26156
Cập nhật: 09/05/2025 13:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng BIDV
USD 25,800 25,800 26,160
USD(1-2-5) 24,768 - -
USD(10-20) 24,768 - -
GBP 33,943 34,035 34,949
HKD 3,283 3,293 3,393
CHF 30,766 30,861 31,732
JPY 174.85 175.16 183.01
THB 748.83 758.08 810.84
AUD 16,394 16,453 16,901
CAD 18,410 18,469 18,970
SGD 19,655 19,716 20,330
SEK - 2,621 2,713
LAK - 0.92 1.27
DKK - 3,843 3,976
NOK - 2,447 2,533
CNY - 3,547 3,643
RUB - - -
NZD 14,979 15,118 15,560
KRW 17.22 17.96 19.3
EUR 28,712 28,735 29,966
TWD 778.78 - 942.86
MYR 5,631.14 - 6,356.71
SAR - 6,808.25 7,169.96
KWD - 82,324 87,648
XAU - - -
Cập nhật: 09/05/2025 13:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Agribank
USD 25,780 25,790 26,130
EUR 28,557 28,672 29,776
GBP 33,746 33,882 34,851
HKD 3,275 3,288 3,394
CHF 30,669 30,792 31,690
JPY 173.90 174.60 181.74
AUD 16,260 16,325 16,854
SGD 19,615 19,694 20,232
THB 763 766 800
CAD 18,311 18,385 18,897
NZD 15,042 15,549
KRW 17.63 19.42
Cập nhật: 09/05/2025 13:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Sacombank
USD 25795 25795 26155
AUD 16279 16379 16947
CAD 18305 18405 18962
CHF 30831 30861 31754
CNY 0 3548.5 0
CZK 0 1130 0
DKK 0 3930 0
EUR 28799 28899 29677
GBP 33875 33925 35041
HKD 0 3355 0
JPY 174.86 175.86 182.38
KHR 0 6.032 0
KRW 0 17.7 0
LAK 0 1.152 0
MYR 0 6333 0
NOK 0 2510 0
NZD 0 15112 0
PHP 0 440 0
SEK 0 2680 0
SGD 19598 19728 20457
THB 0 729.5 0
TWD 0 845 0
XAU 11930000 11930000 12130000
XBJ 11750000 11750000 12000000
Cập nhật: 09/05/2025 13:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng OCB
USD100 25,809 25,859 26,170
USD20 25,809 25,859 26,170
USD1 25,809 25,859 26,170
AUD 16,319 16,469 17,533
EUR 28,851 29,001 30,165
CAD 18,255 18,355 19,669
SGD 19,685 19,835 20,645
JPY 175.34 176.84 182.03
GBP 33,973 34,123 34,902
XAU 11,649,000 0 12,051,000
CNY 0 3,434 0
THB 0 765 0
CHF 0 0 0
KRW 0 0 0
Cập nhật: 09/05/2025 13:00