Lời giải cho bài toán thu hồi đất

08:44 | 04/06/2023

244 lượt xem
Theo dõi PetroTimes trên
|
Vậy lời giải cho bài toán xung đột lợi ích khi thu hồi đất là gì? Vấn đề nằm ở hai khía cạnh: giá bồi thường và đa dạng hóa các hình thức bồi thường.

Để có đất thực hiện dự án nói chung hay dự án nhà ở thương mại nói riêng, các chủ đầu tư sử dụng hai phương thức: đề xuất Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư hoặc họ phải tự đi thỏa thuận nhận chuyển nhượng với người sử dụng đất nếu dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Khi Nhà nước thu hồi đất, các thủ tục về bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ do Luật đất đai quy định. Cơ quan có thẩm quyền xác định đơn giá bồi thường, thu hồi đất và sau đó giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Người sử dụng đất không có quyền đàm phán về giá, cơ chế bồi thường với Nhà nước. Do đó, các khiếu nại, xung đột lợi ích phát sinh trong quá trình bồi thường diễn ra khá phức tạp.

Đối với phương thức thỏa thuận, chủ đầu tư sẽ đàm phán giá chuyển nhượng và các nội dung khác với chủ sử dụng đất. Tình trạng "chín người mười ý" diễn ra khá phổ biến. Khi không thỏa thuận được với 100% người sử dụng đất thì dự án sẽ bị "tắc". Vì lẽ đó, thông thường chủ đầu tư không muốn thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai hiện hành không quy định quy mô diện tích các dự án nhà ở thương mại nên các dự án này Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư.

Trong quá trình lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023, theo báo cáo của Chính phủ, riêng nội dung bồi thường hỗ trợ tái định cư đã nhận được hơn 1,2 triệu lượt góp ý. Đây là một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm góp ý.

Cơ quan soạn thảo đứng trước một sự lựa chọn khó khăn: mở rộng dự án Nhà nước thu hồi đất có thể dẫn đến phát sinh khiếu nại, khiếu kiện về đất đai từ người bị thu hồi; ngược lại nếu mở rộng phương thức thỏa thuận sẽ dẫn đến khó khăn khi tiếp cận đất đai cho chủ đầu tư, gián tiếp ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở, không thúc đẩy được quá trình chỉnh trang đô thị.

Để giải quyết những mâu thuẫn này, một giải pháp được đưa ra: Nhà nước sẽ thu hồi đất và tổ chức đấu thầu những dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 5ha tại khu vực đô thị hoặc 10ha tại khu vực nông thôn (Điều 122 khoản 1 điểm b dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023). Theo cách tiếp cận này, cơ quan soạn thảo xác định những dự án có quy mô lớn từ 5ha ở đô thị hoặc 10ha ở nông thôn mới có sức lan tỏa, thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội và được Nhà nước thu hồi đất khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Các dự án không đáp ứng quy mô diện tích trên thì chủ đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất từ các tổ chức phát triển quỹ đất.

Tiêu chí về diện tích dự án từ 5ha tại khu vực đô thị hoặc 10ha tại nông thôn như dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023 đề cập có thật sự giải quyết những bất cập về thu hồi đất trong thời gian vừa qua?

Lời giải cho bài toán thu hồi đất - 1
Người sử dụng đất không có quyền đàm phán về giá, cơ chế bồi thường với Nhà nước. Do đó, các khiếu nại, xung đột lợi ích phát sinh trong quá trình bồi thường diễn ra khá phức tạp (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Tôi cho rằng "hàng rào" được xây dựng nên khá mong manh. Quy định như vậy có thể tạo ra xu hướng trong thời gian tới các dự án nhà ở thương mại từ 5,1ha ở khu vực đô thị hay 10,1 ha tại nông thôn xuất hiện nhiều hơn. Mặt khác, ngay cả các dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ dù không đáp ứng tiêu chí đấu thầu (5ha ở đô thị, 10 ha ở nông thôn) nhưng Nhà nước vẫn có thể thu hồi đất để đấu giá.

Một điểm đáng lưu ý là quy định về quy mô dự án chỉ đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất theo phương thức đấu thầu. Để tăng thu ngân sách, các dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ (không giới hạn về diện tích) Nhà nước vẫn có thể thu hồi đất và tổ chức đấu giá. Như vậy, quy mô dự án diện tích 5ha hay 10ha không phải là chìa khóa thật sự để giải quyết bài toán xung đột lợi ích khi Nhà nước thu hồi đất.

Vậy lời giải cho bài toán xung đột lợi ích khi thu hồi đất là gì? Tôi cho rằng vấn đề nằm ở hai khía cạnh: giá bồi thường và đa dạng hóa các hình thức bồi thường. Cả hai khía cạnh trên dự thảo Luật đất đai đã có các quy định khác nhau.

Đối với giá bồi thường chi trả cho người bị thu hồi đất, dự thảo luật mới chỉ quy định các nguyên tắc chung. Các phương pháp xác định giá đất, các thông số tham chiếu để xác định giá đất… chưa được quy định cụ thể. Chúng ta cần chờ đợi các văn bản hướng dẫn luật để có cái nhìn đầy đủ và toàn diện hơn về nội dung này.

Về hình thức bồi thường đất lại có sự thay đổi khá tích cực và toàn diện. Nếu như Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất khi bị thu hồi loại đất nào thì sẽ được Nhà nước bồi thường bằng loại đất có cùng mục đích với loại đất đã bị thu hồi; nếu không bồi thường bằng đất thì người có đất bị thu hồi được trả bằng tiền.

Quy định trên đã tạo ra giới hạn về hình thức bồi thường. Người bị thu hồi đất ở chỉ được bồi thường bằng đất ở, thu hồi đất nông nghiệp bồi thường bằng đất nông nghiệp… Thực tế các địa phương ít khi bố trí được quỹ đất tương ứng bồi thường nên người bị thu hồi đất thường nhận bồi thường bằng tiền, trừ trường hợp thu hồi đất ở thì phải bố trí tái định cư. Trong khi đó, giá bồi thường đất thường thấp hơn giá thị trường nên tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng chậm, ít tạo được sự đồng thuận của người sử dụng đất.

Dự thảo luật đất đai cho phép đa dạng hình thức bồi thường: bằng đất, bằng tiền, bằng đất có mục đích khác, bằng nhà ở. Thậm chí đối với hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp ngoài việc có thể nhận bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền thì còn có thể nhận bồi thường bằng các loại đất khác hoặc nhà ở. Người bị thu hồi đất ở có thể nhận bồi thường bằng đất ở, bằng tiền hoặc các loại đất khác. Quy định này mở ra khả năng cho các cá nhân bị thu hồi đất được nhận bồi thường bằng các quỹ đất khác đa dạng - một cơ chế mới và dễ đạt được sự đồng thuận của người bị thu hồi đất.

Mức giá đất bồi thường được xác định ở mức hợp lý và hình thức bồi thường đa dạng mới là chìa khóa giải quyết cho bài toán xung đột lợi ích. Khi xung đột lợi ích trong thu hồi đất được xử lý hài hòa, các khiếu nại, tranh chấp đất đai mới giảm thiểu, tạo động lực cho phát triển kinh tế xã hội.

Tác giả: Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn là luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac). Ông Tuấn có gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn về pháp lý bất động sản, xây dựng, hiện là giám đốc pháp chế của Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand.

Theo Dân trí

Nhiều điểm mới trong dự án Luật Đất đai sửa đổi trình Quốc hội

Nhiều điểm mới trong dự án Luật Đất đai sửa đổi trình Quốc hội

Mới đây, Chính phủ có Tờ trình Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Quốc hội trên cơ sở ý kiến của ĐBQH tại Kỳ họp thứ 4, ý kiến góp ý của nhân dân, trong đó có nhiều điểm mới đáng chú ý.

Giá vàng

DOJI Mua vào Bán ra
AVPL/SJC HN 114,900 117,200
AVPL/SJC HCM 114,900 117,200
AVPL/SJC ĐN 114,900 117,200
Nguyên liệu 9999 - HN 10,800 ▲50K 11,150 ▲50K
Nguyên liệu 999 - HN 10,790 ▲50K 11,140 ▲50K
Cập nhật: 04/06/2025 11:45
PNJ Mua vào Bán ra
TPHCM - PNJ 111.200 ▼300K 113.600 ▼400K
TPHCM - SJC 114.900 117.200
Hà Nội - PNJ 111.200 ▼300K 113.600 ▼400K
Hà Nội - SJC 114.900 117.200
Đà Nẵng - PNJ 111.200 ▼300K 113.600 ▼400K
Đà Nẵng - SJC 114.900 117.200
Miền Tây - PNJ 111.200 ▼300K 113.600 ▼400K
Miền Tây - SJC 114.900 117.200
Giá vàng nữ trang - PNJ 111.200 ▼300K 113.600 ▼400K
Giá vàng nữ trang - SJC 114.900 117.200
Giá vàng nữ trang - Đông Nam Bộ PNJ 111.200 ▼300K
Giá vàng nữ trang - SJC 114.900 117.200
Giá vàng nữ trang - Giá vàng nữ trang Nhẫn Trơn PNJ 999.9 111.200 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Vàng Kim Bảo 999.9 111.200 ▼300K 113.600 ▼400K
Giá vàng nữ trang - Vàng Phúc Lộc Tài 999.9 111.200 ▼300K 113.600 ▼400K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999.9 110.500 ▼500K 113.000 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999 110.390 ▼500K 112.890 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 9920 109.700 ▼490K 112.200 ▼490K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 99 109.470 ▼500K 111.970 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Vàng 750 (18K) 77.400 ▼380K 84.900 ▼380K
Giá vàng nữ trang - Vàng 585 (14K) 58.760 ▼290K 66.260 ▼290K
Giá vàng nữ trang - Vàng 416 (10K) 39.660 ▼210K 47.160 ▼210K
Giá vàng nữ trang - Vàng 916 (22K) 101.110 ▼460K 103.610 ▼460K
Giá vàng nữ trang - Vàng 610 (14.6K) 61.580 ▼310K 69.080 ▼310K
Giá vàng nữ trang - Vàng 650 (15.6K) 66.100 ▼330K 73.600 ▼330K
Giá vàng nữ trang - Vàng 680 (16.3K) 69.490 ▼340K 76.990 ▼340K
Giá vàng nữ trang - Vàng 375 (9K) 35.030 ▼180K 42.530 ▼180K
Giá vàng nữ trang - Vàng 333 (8K) 29.940 ▼170K 37.440 ▼170K
Cập nhật: 04/06/2025 11:45
AJC Mua vào Bán ra
Trang sức 99.99 10,990 11,420
Trang sức 99.9 10,980 11,410
NL 99.99 10,750
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình 10,750
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình 11,200 11,480
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An 11,200 11,480
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội 11,200 11,480
Miếng SJC Thái Bình 11,490 ▼60K 11,720 ▼30K
Miếng SJC Nghệ An 11,490 ▼60K 11,720 ▼30K
Miếng SJC Hà Nội 11,490 ▼60K 11,720 ▼30K
Cập nhật: 04/06/2025 11:45

Tỉ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng TCB
AUD 16323 16591 17169
CAD 18466 18743 19361
CHF 30989 31367 32013
CNY 0 3530 3670
EUR 29026 29295 30324
GBP 34446 34838 35776
HKD 0 3191 3393
JPY 174 178 184
KRW 0 17 19
NZD 0 15334 15927
SGD 19654 19935 20460
THB 713 777 830
USD (1,2) 25800 0 0
USD (5,10,20) 25840 0 0
USD (50,100) 25868 25902 26243
Cập nhật: 04/06/2025 11:45
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng BIDV
USD 25,900 25,900 26,254
USD(1-2-5) 24,864 - -
USD(10-20) 24,864 - -
GBP 34,816 34,911 35,842
HKD 3,265 3,275 3,374
CHF 31,204 31,301 32,167
JPY 177.58 177.9 185.78
THB 763.73 773.16 827
AUD 16,645 16,705 17,147
CAD 18,766 18,826 19,325
SGD 19,875 19,937 20,561
SEK - 2,667 2,760
LAK - 0.92 1.28
DKK - 3,913 4,047
NOK - 2,527 2,615
CNY - 3,592 3,688
RUB - - -
NZD 15,325 15,467 15,912
KRW 17.65 18.4 19.75
EUR 29,221 29,245 30,489
TWD 785.73 - 950.25
MYR 5,742.12 - 6,477.3
SAR - 6,836.83 7,194.19
KWD - 82,716 88,040
XAU - - -
Cập nhật: 04/06/2025 11:45
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Agribank
USD 25,870 25,880 26,220
EUR 29,045 29,162 30,274
GBP 34,597 34,736 35,730
HKD 3,255 3,268 3,374
CHF 31,039 31,164 32,075
JPY 176.45 177.16 184.52
AUD 16,496 16,562 17,094
SGD 19,844 19,924 20,469
THB 777 780 814
CAD 18,654 18,729 19,253
NZD 15,377 15,888
KRW 18.08 19.90
Cập nhật: 04/06/2025 11:45
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Sacombank
USD 25882 25882 26242
AUD 16486 16586 17149
CAD 18644 18744 19300
CHF 31225 31255 32140
CNY 0 3590 0
CZK 0 1125 0
DKK 0 3905 0
EUR 29293 29393 30166
GBP 34738 34788 35891
HKD 0 3270 0
JPY 177.36 178.36 184.87
KHR 0 6.032 0
KRW 0 18 0
LAK 0 1.152 0
MYR 0 6255 0
NOK 0 2510 0
NZD 0 15429 0
PHP 0 440 0
SEK 0 2680 0
SGD 19804 19934 20656
THB 0 742.2 0
TWD 0 850 0
XAU 11100000 11100000 11700000
XBJ 10700000 10700000 11700000
Cập nhật: 04/06/2025 11:45
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng OCB
USD100 25,900 25,950 26,220
USD20 25,900 25,950 26,220
USD1 25,900 25,950 26,220
AUD 16,549 16,699 17,769
EUR 29,357 29,507 30,682
CAD 18,604 18,704 20,017
SGD 19,911 20,061 20,533
JPY 178.18 179.68 184.32
GBP 34,849 34,999 35,790
XAU 11,488,000 0 11,722,000
CNY 0 3,478 0
THB 0 780 0
CHF 0 0 0
KRW 0 0 0
Cập nhật: 04/06/2025 11:45