Lời giải cho bài toán thu hồi đất

08:44 | 04/06/2023

244 lượt xem
Theo dõi PetroTimes trên
|
Vậy lời giải cho bài toán xung đột lợi ích khi thu hồi đất là gì? Vấn đề nằm ở hai khía cạnh: giá bồi thường và đa dạng hóa các hình thức bồi thường.

Để có đất thực hiện dự án nói chung hay dự án nhà ở thương mại nói riêng, các chủ đầu tư sử dụng hai phương thức: đề xuất Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư hoặc họ phải tự đi thỏa thuận nhận chuyển nhượng với người sử dụng đất nếu dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Khi Nhà nước thu hồi đất, các thủ tục về bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ do Luật đất đai quy định. Cơ quan có thẩm quyền xác định đơn giá bồi thường, thu hồi đất và sau đó giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Người sử dụng đất không có quyền đàm phán về giá, cơ chế bồi thường với Nhà nước. Do đó, các khiếu nại, xung đột lợi ích phát sinh trong quá trình bồi thường diễn ra khá phức tạp.

Đối với phương thức thỏa thuận, chủ đầu tư sẽ đàm phán giá chuyển nhượng và các nội dung khác với chủ sử dụng đất. Tình trạng "chín người mười ý" diễn ra khá phổ biến. Khi không thỏa thuận được với 100% người sử dụng đất thì dự án sẽ bị "tắc". Vì lẽ đó, thông thường chủ đầu tư không muốn thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai hiện hành không quy định quy mô diện tích các dự án nhà ở thương mại nên các dự án này Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư.

Trong quá trình lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023, theo báo cáo của Chính phủ, riêng nội dung bồi thường hỗ trợ tái định cư đã nhận được hơn 1,2 triệu lượt góp ý. Đây là một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm góp ý.

Cơ quan soạn thảo đứng trước một sự lựa chọn khó khăn: mở rộng dự án Nhà nước thu hồi đất có thể dẫn đến phát sinh khiếu nại, khiếu kiện về đất đai từ người bị thu hồi; ngược lại nếu mở rộng phương thức thỏa thuận sẽ dẫn đến khó khăn khi tiếp cận đất đai cho chủ đầu tư, gián tiếp ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở, không thúc đẩy được quá trình chỉnh trang đô thị.

Để giải quyết những mâu thuẫn này, một giải pháp được đưa ra: Nhà nước sẽ thu hồi đất và tổ chức đấu thầu những dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 5ha tại khu vực đô thị hoặc 10ha tại khu vực nông thôn (Điều 122 khoản 1 điểm b dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023). Theo cách tiếp cận này, cơ quan soạn thảo xác định những dự án có quy mô lớn từ 5ha ở đô thị hoặc 10ha ở nông thôn mới có sức lan tỏa, thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội và được Nhà nước thu hồi đất khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Các dự án không đáp ứng quy mô diện tích trên thì chủ đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất từ các tổ chức phát triển quỹ đất.

Tiêu chí về diện tích dự án từ 5ha tại khu vực đô thị hoặc 10ha tại nông thôn như dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023 đề cập có thật sự giải quyết những bất cập về thu hồi đất trong thời gian vừa qua?

Lời giải cho bài toán thu hồi đất - 1
Người sử dụng đất không có quyền đàm phán về giá, cơ chế bồi thường với Nhà nước. Do đó, các khiếu nại, xung đột lợi ích phát sinh trong quá trình bồi thường diễn ra khá phức tạp (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Tôi cho rằng "hàng rào" được xây dựng nên khá mong manh. Quy định như vậy có thể tạo ra xu hướng trong thời gian tới các dự án nhà ở thương mại từ 5,1ha ở khu vực đô thị hay 10,1 ha tại nông thôn xuất hiện nhiều hơn. Mặt khác, ngay cả các dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ dù không đáp ứng tiêu chí đấu thầu (5ha ở đô thị, 10 ha ở nông thôn) nhưng Nhà nước vẫn có thể thu hồi đất để đấu giá.

Một điểm đáng lưu ý là quy định về quy mô dự án chỉ đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất theo phương thức đấu thầu. Để tăng thu ngân sách, các dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ (không giới hạn về diện tích) Nhà nước vẫn có thể thu hồi đất và tổ chức đấu giá. Như vậy, quy mô dự án diện tích 5ha hay 10ha không phải là chìa khóa thật sự để giải quyết bài toán xung đột lợi ích khi Nhà nước thu hồi đất.

Vậy lời giải cho bài toán xung đột lợi ích khi thu hồi đất là gì? Tôi cho rằng vấn đề nằm ở hai khía cạnh: giá bồi thường và đa dạng hóa các hình thức bồi thường. Cả hai khía cạnh trên dự thảo Luật đất đai đã có các quy định khác nhau.

Đối với giá bồi thường chi trả cho người bị thu hồi đất, dự thảo luật mới chỉ quy định các nguyên tắc chung. Các phương pháp xác định giá đất, các thông số tham chiếu để xác định giá đất… chưa được quy định cụ thể. Chúng ta cần chờ đợi các văn bản hướng dẫn luật để có cái nhìn đầy đủ và toàn diện hơn về nội dung này.

Về hình thức bồi thường đất lại có sự thay đổi khá tích cực và toàn diện. Nếu như Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất khi bị thu hồi loại đất nào thì sẽ được Nhà nước bồi thường bằng loại đất có cùng mục đích với loại đất đã bị thu hồi; nếu không bồi thường bằng đất thì người có đất bị thu hồi được trả bằng tiền.

Quy định trên đã tạo ra giới hạn về hình thức bồi thường. Người bị thu hồi đất ở chỉ được bồi thường bằng đất ở, thu hồi đất nông nghiệp bồi thường bằng đất nông nghiệp… Thực tế các địa phương ít khi bố trí được quỹ đất tương ứng bồi thường nên người bị thu hồi đất thường nhận bồi thường bằng tiền, trừ trường hợp thu hồi đất ở thì phải bố trí tái định cư. Trong khi đó, giá bồi thường đất thường thấp hơn giá thị trường nên tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng chậm, ít tạo được sự đồng thuận của người sử dụng đất.

Dự thảo luật đất đai cho phép đa dạng hình thức bồi thường: bằng đất, bằng tiền, bằng đất có mục đích khác, bằng nhà ở. Thậm chí đối với hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp ngoài việc có thể nhận bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền thì còn có thể nhận bồi thường bằng các loại đất khác hoặc nhà ở. Người bị thu hồi đất ở có thể nhận bồi thường bằng đất ở, bằng tiền hoặc các loại đất khác. Quy định này mở ra khả năng cho các cá nhân bị thu hồi đất được nhận bồi thường bằng các quỹ đất khác đa dạng - một cơ chế mới và dễ đạt được sự đồng thuận của người bị thu hồi đất.

Mức giá đất bồi thường được xác định ở mức hợp lý và hình thức bồi thường đa dạng mới là chìa khóa giải quyết cho bài toán xung đột lợi ích. Khi xung đột lợi ích trong thu hồi đất được xử lý hài hòa, các khiếu nại, tranh chấp đất đai mới giảm thiểu, tạo động lực cho phát triển kinh tế xã hội.

Tác giả: Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn là luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac). Ông Tuấn có gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn về pháp lý bất động sản, xây dựng, hiện là giám đốc pháp chế của Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand.

Theo Dân trí

Nhiều điểm mới trong dự án Luật Đất đai sửa đổi trình Quốc hội

Nhiều điểm mới trong dự án Luật Đất đai sửa đổi trình Quốc hội

Mới đây, Chính phủ có Tờ trình Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Quốc hội trên cơ sở ý kiến của ĐBQH tại Kỳ họp thứ 4, ý kiến góp ý của nhân dân, trong đó có nhiều điểm mới đáng chú ý.

Giá vàng

DOJI Mua vào Bán ra
AVPL/SJC HN 117,200 119,200
AVPL/SJC HCM 117,200 119,200
AVPL/SJC ĐN 117,200 119,200
Nguyên liệu 9999 - HN 10,760 11,100
Nguyên liệu 999 - HN 10,750 11,090
Cập nhật: 29/06/2025 08:00
PNJ Mua vào Bán ra
TPHCM - PNJ 113.400 116.000
TPHCM - SJC 117.200 119.200
Hà Nội - PNJ 113.400 116.000
Hà Nội - SJC 117.200 119.200
Đà Nẵng - PNJ 113.400 116.000
Đà Nẵng - SJC 117.200 119.200
Miền Tây - PNJ 113.400 116.000
Miền Tây - SJC 117.200 119.200
Giá vàng nữ trang - PNJ 113.400 116.000
Giá vàng nữ trang - SJC 117.200 119.200
Giá vàng nữ trang - Đông Nam Bộ PNJ 113.400
Giá vàng nữ trang - SJC 117.200 119.200
Giá vàng nữ trang - Giá vàng nữ trang Nhẫn Trơn PNJ 999.9 113.400
Giá vàng nữ trang - Vàng Kim Bảo 999.9 113.400 116.000
Giá vàng nữ trang - Vàng Phúc Lộc Tài 999.9 113.400 116.000
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999.9 112.700 115.200
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999 112.590 115.090
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 9920 111.880 114.380
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 99 111.650 114.150
Giá vàng nữ trang - Vàng 750 (18K) 79.050 86.550
Giá vàng nữ trang - Vàng 585 (14K) 60.040 67.540
Giá vàng nữ trang - Vàng 416 (10K) 40.570 48.070
Giá vàng nữ trang - Vàng 916 (22K) 103.120 105.620
Giá vàng nữ trang - Vàng 610 (14.6K) 62.920 70.420
Giá vàng nữ trang - Vàng 650 (15.6K) 67.530 75.030
Giá vàng nữ trang - Vàng 680 (16.3K) 70.990 78.490
Giá vàng nữ trang - Vàng 375 (9K) 35.850 43.350
Giá vàng nữ trang - Vàng 333 (8K) 30.670 38.170
Cập nhật: 29/06/2025 08:00
AJC Mua vào Bán ra
Trang sức 99.99 11,140 11,590
Trang sức 99.9 11,130 11,580
NL 99.99 10,820
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình 10,820
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình 11,350 11,650
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An 11,350 11,650
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội 11,350 11,650
Miếng SJC Thái Bình 11,720 11,920
Miếng SJC Nghệ An 11,720 11,920
Miếng SJC Hà Nội 11,720 11,920
Cập nhật: 29/06/2025 08:00

Tỉ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng TCB
AUD 16510 16778 17354
CAD 18536 18813 19432
CHF 32001 32383 33032
CNY 0 3570 3690
EUR 29944 30217 31250
GBP 34978 35372 36310
HKD 0 3193 3396
JPY 173 177 183
KRW 0 18 20
NZD 0 15492 16077
SGD 19904 20187 20716
THB 715 778 835
USD (1,2) 25828 0 0
USD (5,10,20) 25868 0 0
USD (50,100) 25896 25930 26275
Cập nhật: 29/06/2025 08:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng BIDV
USD 25,910 25,910 26,270
USD(1-2-5) 24,874 - -
USD(10-20) 24,874 - -
GBP 35,385 35,481 36,372
HKD 3,265 3,274 3,374
CHF 32,207 32,307 33,117
JPY 177.47 177.79 185.33
THB 763.79 773.22 827
AUD 16,814 16,875 17,346
CAD 18,819 18,879 19,433
SGD 20,081 20,144 20,819
SEK - 2,695 2,788
LAK - 0.92 1.28
DKK - 4,022 4,161
NOK - 2,541 2,632
CNY - 3,590 3,688
RUB - - -
NZD 15,482 15,625 16,084
KRW 17.77 18.53 20
EUR 30,094 30,119 31,342
TWD 816.87 - 988.28
MYR 5,766.06 - 6,505.79
SAR - 6,839.83 7,198.96
KWD - 83,097 88,350
XAU - - -
Cập nhật: 29/06/2025 08:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Agribank
USD 25,925 25,925 26,265
EUR 29,940 30,060 31,184
GBP 35,235 35,377 36,374
HKD 3,259 3,272 3,377
CHF 32,000 32,129 33,067
JPY 176.72 177.43 184.81
AUD 16,784 16,851 17,387
SGD 20,131 20,212 20,765
THB 781 784 819
CAD 18,798 18,873 19,403
NZD 15,596 16,106
KRW 18.41 20.29
Cập nhật: 29/06/2025 08:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Sacombank
USD 25910 25910 26270
AUD 16715 16815 17381
CAD 18759 18859 19415
CHF 32282 32312 33202
CNY 0 3604 0
CZK 0 1170 0
DKK 0 4060 0
EUR 30209 30309 31084
GBP 35361 35411 36521
HKD 0 3330 0
JPY 177.05 178.05 184.62
KHR 0 6.032 0
KRW 0 18.8 0
LAK 0 1.152 0
MYR 0 6335 0
NOK 0 2595 0
NZD 0 15626 0
PHP 0 430 0
SEK 0 2730 0
SGD 20076 20206 20936
THB 0 745.1 0
TWD 0 880 0
XAU 11500000 11500000 12000000
XBJ 10500000 10500000 12000000
Cập nhật: 29/06/2025 08:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng OCB
USD100 25,920 25,970 26,250
USD20 25,920 25,970 26,250
USD1 25,920 25,970 26,250
AUD 16,768 16,918 17,992
EUR 30,238 30,388 31,575
CAD 18,708 18,808 20,125
SGD 20,150 20,300 20,777
JPY 177.69 179.19 183.84
GBP 35,429 35,579 36,378
XAU 11,768,000 0 11,972,000
CNY 0 3,489 0
THB 0 780 0
CHF 0 0 0
KRW 0 0 0
Cập nhật: 29/06/2025 08:00