Góc khuất của cổ phiếu bất động sản

Năng lượng Mới số 295

Nếu biết lựa chọn khôn ngoan

Đối với một nhà đầu tư đang sở hữu tiền nhàn rỗi lúc này có thể đang đứng trước sự lựa chọn của nhiều cơ hội đầu tư tốt. Thế nhưng, việc đầu tư vào một sản phẩm BĐS nào đó sẽ có nhiều hạn chế và rào cản, có thể kể đến như vốn đầu tư đòi hỏi ban đầu tương đối lớn, rào cản về pháp lý, về thời gian triển khai, thanh khoản thấp, đặc biệt là về mức độ tập trung quá cao trong đầu tư có thể sẽ làm tăng rủi ro trong kênh này. Xét trên phương diện đầu tư BĐS mà không nói đến nhu cầu sử dụng, nhà đầu tư nếu mua một hoặc một vài sản phẩm BĐS, họ mới chỉ đánh cược vào một hoặc một mảng sản phẩm rất nhỏ trong tổng thể toàn thị trường rộng lớn và rất đa dạng các sản phẩm.

Đó là những lý do căn bản để nhiều nhà đầu tư lựa chọn kênh đầu tư cổ phần vào các doanh nghiệp BĐS có triển vọng. Khi mua vào chứng khoán của những doanh nghiệp này, nhà đầu tư đảm bảo được việc đầu tư diễn ra nhanh chóng, không có rào cản, thanh khoản cao và có thể chuyển trở lại thành tiền bất cứ lúc nào nếu cần, đa dạng hóa được danh mục đầu tư, đặc biệt nhất là việc giá mua cổ phần của các doanh nghiệp ngành này thậm chí rẻ hơn nhiều so với giá trị sổ sách của doanh nghiệp. Cũng nhờ đó mà đôi lúc lợi nhuận của nhà đầu tư BĐS đã thu được ngay khi họ lựa chọn kênh nào có đầu vào rẻ hơn.

Người viết muốn nói đến lợi thế đặc biệt của dòng tiền đang đi chọn mua tài sản giá rẻ. Diễn biến thực tế trong giai đoạn 6 tháng vừa qua cho thấy dòng tiền tập trung khá mạnh vào các cổ phiếu BĐS niêm yết trên hai sàn có tài sản lớn, tồn kho cao, quỹ đất lớn, v.v… Tuy nhiên, đi sâu hơn vào thực trạng này vẫn có những mặt trái. Có vẻ như nhà đầu tư quá tập trung vào yếu tố định giá tài sản doanh nghiệp trong khi những yếu tố quan trọng khác trong ngắn hạn như khả năng thanh toán, tỷ lệ vay nợ, khả năng duy trì hoạt động v.v… chưa được chú trọng một cách đúng mực.

Minh chứng rõ nét nhất có thể kể đến nhóm cổ phiếu tiêu biểu trong thời gian qua như DXG, HBC, TDH, NTL… là những cổ phiếu có giá cổ phần rẻ hơn nhiều lần so với giá trị tài sản. Nhóm này có mức tăng trưởng bình quân trên 50% trong giai đoạn 18 tháng gần nhất, trong khi mức tương ứng của ngành BĐS chỉ 36%, mức bình quân chỉ số VN-Index chỉ 34%. Trên phương diện đầu tư tài chính, nhà đầu tư tránh được những rủi ro trên thị trường BĐS nhưng có lẽ sẽ phải đánh giá lại về những rủi ro khác trên thị trường tài chính.

Những nhà đầu tư đến sau - liệu có còn cơ hội?

Sự kỳ vọng và tập trung cao độ của dòng tiền đã đẩy một nhóm cổ phiếu BĐS tăng nhanh. Trong một thời gian ngắn các chỉ tiêu định giá cơ bản của ngành BĐS đã bị đẩy lên rất cao, P/E bình quân theo vốn hóa của các doanh nghiệp BĐS đã niêm yết tăng từ 4,7 lên sát 7 lần, P/B tăng từ 0,4 lên 0,66 lần trong 1 năm qua. Nguyên nhân là do hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp chưa thể cải thiện trong một sớm một chiều, triển vọng ở tương lai dài hạn, trong khi giá đã tăng mạnh trong ngắn hạn.

Ở một góc khuất khác, chúng tôi vẫn tìm thấy những doanh nghiệp thật sự tốt ngay cả trong bối cảnh thị trường khó khăn. Đó là những doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ, tài sản ở mức độ trung bình và tỷ lệ vay vốn ngắn hạn rất thấp. Họ thực hiện các dự án đầu tư vừa sức với tầm vóc của doanh nghiệp mình nhưng rất hiệu quả, biên lợi nhuận cao, khả năng bán hàng rất nhanh do giá bán hợp lý. Với quy mô không lớn, tài sản không quá nhiều và chú trọng về hiệu quả khi đánh vào những mảng thị trường nhỏ, những doanh nghiệp này không khoa trương, tỷ lệ cổ phiếu tự do khá ít và ít pha loãng, do đó hầu hết nó vẫn nằm trong “góc khuất” và chưa được nhiều nhà đầu tư biết đến.

 Trong khuôn khổ bài viết, người viết đưa ra một ví dụ điển hình trong các doanh nghiệp BĐS như vậy, đó là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản HUDLAND. Đây là một trường hợp khá tiêu biểu trong ngành BĐS, có EPS trên 4.100 đồng/cp, duy trì cổ tức tiền mặt bình quân 25% trong suốt giai đoạn khó khăn nhất của thị trường BĐS. Cổ phiếu của HUDLAND (HLD: HNX) có mức định giá thấp với P/E 3,51 lần, P/B 0,44 lần trong khi mức tương ứng của ngành là PE hơn 7lần, PB hơn 0,67 lần.

Một trong những doanh nghiệp có chiến lược kinh doanh khác biệt ngay từ đầu khi HLD đã hướng sự tập trung vào các dự án vừa và nhỏ nhưng đạt hiệu suất cao và quay vòng nhanh nhờ bán hợp túi tiền của phần đông người tiêu dùng. Palm Garden, CT17 khu đô thị Việt Hưng, Dự án Lý Thái Tổ (Bắc Ninh) là những dự án đã và đang mang lại thành công cho doanh nghiệp từ giai đoạn 2012 đến nay với doanh thu dự kiến hơn 500 tỉ đồng và sẽ tiếp tục đảm bảo doanh thu cho công ty trong năm 2014. Mức giá bán bình quân các căn hộ hầu hết là dưới 2 tỉ đồng, đồng thời được bảo lãnh để cho khách hàng vay mua nhà của nhà nhiều tổ chức tín dụng lớn với lãi suất thấp.

Cũng nhờ đó, sức khỏe tài chính và hiệu quả kinh doanh của HLD luôn duy trì được ở mức độ rất tốt với ROE đặt hơn 25,8%, đứng trong top cao nhất 10 cổ phiếu BĐS có hiệu quả kinh doanh cao nhất trên hai sàn niêm yết. Về mặt tài chính, HLD có tỷ lệ vốn vay/vốn chủ sở hữu ở mức thấp hơn nhiều so với bình quân các doanh nghiệp bất động sản niêm yết (chỉ 0,18 lần). Chi phí lãi vay được hạch toán riêng cho từng dự án, tuy nhiên với biên lợi nhuận cao như hiện tại thì có thể thấy là chi phí lãi vay không đáng kể. Vòng quay tồn kho thấp so với ngành, mạng lưới bán hàng rộng và hiệu quả với chi phí thấp, hợp đồng bán hàng rất chặt chẽ giúp HLD không có nợ xấu tiềm tàng ngay cả trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn nhất. Ngoài ra, những lợi thế riêng biệt của công ty và sự ổn định của nhà cung cấp cũng là những điểm mạnh đáng nói.

Có lẽ đây chỉ là một trong những ví dụ điển hình của những doanh nghiệp ở góc khuất. Điều đó có thể nói lên rằng, đâu đó trong thị trường rộng lớn vẫn còn nhiều cơ hội tiềm ẩn. Đi sau đám đông hay sẽ đi tìm ra những cơ hội trong góc khuất của thị trường sẽ tạo nên sự khác biệt rất lớn của những nhà đầu tư đến sau. Nếu chúng ta không chạy theo một đám đông thì chắc chắn sẽ không phải là “người đến muộn”.

Hoàng Sơn