Ngậm đắng vì đầu tư... condotel

16:18 | 25/06/2024

1,598 lượt xem
Theo dõi PetroTimes trên
|
(PetroTimes) - Condotel là mô hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, mang đến cơ hội đầu tư hấp dẫn với lời hứa hẹn lợi nhuận cao từ việc cho thuê. Tuy nhiên, thực tế không phải lúc nào cũng màu hồng như những lời quảng cáo. Nhiều nhà đầu tư đã phải “ôm hận” khi đầu tư vào phân khúc bất động sản này.
Ngậm đắng vì đầu tư... condotel
Phối cảnh dự án Charm Hồ Tràm/Ảnh minh họa

Theo tìm hiểu của PetroTimes, các dự án bất động sản nghĩ dưỡng đa số được triển khai tại các tỉnh, thành phố có ngành du lịch phát triển, như: Đà Nẵng, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc…

Tuy nhiên, từ năm 2018, phân khúc này bộc lộ hàng loạt các vấn đề như tính pháp lý; năng lực vận hành, cam kết của chủ đầu tư, giá... khiến nhiều nhà đầu tư tháo chạy. Đến thời điểm này, nhiều nhà đầu tư ôm hận vì bỏ tiền tỷ vào các condotel nhưng ròng rã nhiều năm trời đi đòi quyền lợi.

Chia sẻ với PV, chị Nguyễn Thị Thủy (Đống Đa, Hà Nội) cho biết, khoảng năm 2017 - 2018, dự án FLC Grand Hotel Hạ Long được nhiều sàn môi giới bất động sản rao bán rầm rộ các căn condotel. Sau khi tìm hiểu, chị quyết định mua và đóng đến 95% giá trị căn hộ.

“Căn condotel tôi mua có diện tích 46 m2, giá 1,9 tỷ đồng. Sau khi được chủ đầu tư bàn giao được Công ty FLC Hạ Long thuê khai thác, với cam kết lợi nhuận 12% giá trị căn hộ/năm và được thanh toán tiền thuê thành 2 kỳ/năm (30/6 và 30/12) trong 8 năm đầu, tuy nhiên chủ đầu tư đã không thực hiện như cam kết. Công ty chỉ thanh toán cho tôi đến hết quý 1/2020, còn lại đến nay chưa thanh toán.Việc này đang ảnh hưởng lớn tới cuộc sống của gia đình chị, bởi đây là số tiền tích cóp và vay ngân hàng”, chị Thủy ngao ngán.

Cam kết lợi nhuận sụt giảm

Nếu như mấy năm trước, các chủ đầu tư cam kết căn hộ condotel bình quân khoảng 8 - 12%/năm, có dự án lên 15% thì hiện nay đã sụt giảm khoảng 25 - 50%, xuống còn 6 - 8%/năm.

Đơn cử như, dự án Swisstouches La Luna Resort Nha Trang, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 9%/năm với VNĐ (không bao gồm VAT) và 6%/năm với USD.

Hay dự án Long Beach Resort Phú Quốc cam kết lợi nhuận không thấp hơn 10%/năm áp dụng trong 6 năm đầu tiên, chia sẻ lợi nhuận kinh doanh 80% trong các năm tiếp theo. Đặc biệt, ngân hàng hỗ trợ vay đến 70% giá trị và được hưởng lợi nhuận ngay trên số tiền đã thanh toán.

Một số dự án Charm Hồ Tràm với chính sách ngoài tận hưởng những kỳ nghỉ dưỡng miễn phí với 30 đêm nghỉ dưỡng/năm, chủ đầu tư còn cam kết thuê lại trong 2 năm với lãi suất tối thiểu 8%/năm.

Chủ dự án còn thông tin, sau thời gian cam kết, người mua sẽ được chia 90% lợi nhuận từ cho thuê căn hộ/biệt thự( bao gồm cả lợi nhuận phòng, F&B và Wellness Center). Đặc biệt, chủ đầu tư còn tặng quà là gói bảo hiểm theo từng loại hình sản phẩm bất động sản mà KH lựa chọn.

Một dự án condotel khác là Ixora Ho Tram by Fusion (trên địa bàn H.Xuyên Mộc, Bà Rịa-Vũng Tàu) giá rao bán trên thị trường, căn hộ biển từ 2,6 tỉ đồng và biệt thự biển từ 14,3 tỉ đồng. Để thu hút khách hàng mua, chủ dự án cam kết cho thuê 6% trong 4 năm đầu, chia sẻ doanh thu 30% từ năm thứ 5 đối với căn hộ, chia sẻ 70% đối với biệt thự…

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Với mức lợi nhuận chủ đầu tư cam kết dao động từ 6 đến 10%/năm trong 2 năm đến 5 năm đầu tiên dễ làm các nhà đầu tư quyết định "xuống tiền" theo cảm tính, tuy nhiên câu hỏi được đặt ra là, liệu con số lợi nhuận thực tế khi đưa vào khai thác có được như mức cam kết hay chỉ là bài toán huy động vốn chủ đầu tư lấy tiền của khách hàng trả cho khách hàng?

Trao đổi với PV về vấn đề này, một chuyên gia bất động sản cho biết, trước khi nói đến lợi nhuận thực tế khi đầu tư vào Condotel, những nhà đầu tư cần phải nắm rõ bản chất của những cam kết lợi nhuận tối thiểu nêu trên. Trong chính sách bán hàng của các Chủ đầu tư dành cho sản phẩm Condotel thường có 2 phần cần chú ý như sau:

Cam kết lợi nhuận tối thiểu trong một khoảng thời gian: Ví dụ như lợi nhuận 10%/năm trong 5 năm đầu tiên, 6%/năm trong 04 năm, 8%/năm trong 02 năm đầu,...

Mức chia sẻ lợi nhuận dành cho khách hàng: Ví dụ Condotel của Sungroup là 85% - 15%, Condotel Sapphire Hạ Long của Dojiland cũng là 85% - 15%. Condotel dự án Long Beach Resort Phú Quốc là 70% doanh thu thuộc về khách hàng…

Như vậy về bản chất, những nhà đầu tư cần quan tâm nhất đến con số mức chia sẻ lợi nhuận dành cho khách hàng hơn là những con số cam kết tối thiểu trong những năm đầu. Bởi những con số cam kết như 10%/năm trong 5 năm, 6%/năm trong 4 năm, 8%/năm trong 02 năm không phản ánh đúng mức lợi nhuận thực tế của khách hàng khi đầu tư Condotel.

“Hầu hết những con số cam kết đó chỉ là công cụ của chủ đầu tư thu hút khách hàng mà thôi. Điều quan trọng nhất là con số lợi nhuận kỳ vọng thực sự sau khi Condotel được đưa vào vận hành là bao nhiêu so với con số cam kết mới là yếu tố quyết định đến thành công của nhà đầu tư”, chuyên gia phân tích.

Chuyên gia này cũng khuyến cáo khi đầu tư vào condotel, mặc dù hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đầu tư cần trang bị cho mình kiến thức đầy đủ, tìm hiểu kỹ lưỡng về dự án, chủ đầu tư và các yếu tố pháp lý liên quan trước khi quyết định đầu tư, tránh những rủi ro không đáng có trong tương lai.

Trên thực tế, thời gian qua các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực khách sạn, lưu trú đều gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID -19. Một số hoạt động kinh doanh của công ty vẫn còn thua lỗ.

Đơn cử, hoạt động kinh doanh của Khu nghỉ dưỡng Tam Thanh - Chi nhánh của Công ty CP du lịch - Dịch vụ Hội An vẫn đang gặp nhiều khó khăn do yếu tố thị trường nên nhiều năm liền vẫn chưa phát huy hiệu quả. Năm 2023, chi nhánh này lỗ 2,89 tỷ đồng

Hay Công ty CP khách sạn Sài Gòn (SGH) có vị trí khách sạn ngay tại trung tâm Q.1 với 86 phòng ngủ và Suites; vốn điều lệ hơn 123,6 tỉ đồng nhưng doanh thu trong 2 quý đầu năm 2022 đạt 6,17 tỉ đồng, lợi nhuận trước thuế gần 1,2 tỉ đồng…

Ngậm đắng vì đầu tư... condotel
Phân khúc condotel có sức cầu thị trường ở mức thấp nhất trong 5 năm qua/Ảnh minh họa

Cầu vẫn trầm lắng

Theo báo cáo của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), phân khúc condotel có sức cầu thị trường ở mức thấp nhất trong 5 năm qua, thanh khoản chững lại và không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý 1/2024.

Theo đó, lượng tiêu thụ tương ương 35% so với cùng kỳ. Hầu hết các dự án đều có tình hình bán hàng chậm, 90% dự án không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý.

Nhiều dự án vướng mắc pháp lý phải đóng giỏ hàng, lượng hàng tồn kho chủ yếu là những sản phẩm giá trị cao, bên cạnh đó còn phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư khiến lượng tiêu thụ không như kỳ vọng, phần lớn giao dịch trong quý tập trung ở nhóm sản phẩm có tổng giá trị dưới 3 tỉ đồng/căn.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, hiện phân khúc condotel không ghi nhận nguồn cung mở bán mới, khiến thị trường vẫn duy trì trạng thái ảm đạm kéo dài dù ngành du lịch có những tín hiệu tích cực.

Cũng theo ông Thắng, thời gian qua nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác ở mức thấp, nhà đầu tư dần mất niềm tin... đã khiến thị trường tiếp tục trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

DKRA Group dự báo sức cầu chung thị trường condotel, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý tới.

Nguồn cung mới loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục vắng bóng, các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay. Thanh khoản thị trường dự kiến tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp.

Còn theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương, thị trường condotel tại Việt Nam đã trải qua một giai đoạn “sốt nóng” trong giai đoạn năm 2016 - 2019. Vào thời điểm đó, ước tính trung bình có 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Tuy nhiên, “quý hồ tinh, bất quý hồ đa”. Nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này đã mải mê chạy đua cam kết lợi nhuận, mà thiếu đi sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Giới chuyên gia cũng nhận đinh, kinh tế hiện tại chưa có nhiều chuyển biến tích cực, dòng tiền thu nhập từ du lịch khó tăng trưởng đột phá. Vì vậy, thị trường condotel có thể mất 5-7 năm tiếp theo để phát triển bền vững hơn. Nếu muốn “phá băng” cần tháo gỡ rào cản về đầu tư xây dựng, cấp phép cũng như khơi thông nguồn vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo số liệu thống kê, năm 2023, cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công trong năm 2023, vì các dự án vẫn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ nhà đầu tư mua trước đó. Tại thị trường thứ cấp, sản phẩm biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng cũng phải đối mặt với thực tế khó thanh khoản, dù giá đã giảm sâu.

Huy Tùng

  • bidv-14-4
  • top-right-banner-chuyen-muc-pvps
  • banner-pvi-horizontal
  • nang-luong-cho-phat-trien
  • pvoil-duong-xa-them-gan
  • agribank-vay-mua-nha

Giá vàng

DOJI Mua vào Bán ra
AVPL/SJC HN 118,600 ▼400K 120,600 ▼400K
AVPL/SJC HCM 118,600 ▼400K 120,600 ▼400K
AVPL/SJC ĐN 118,600 ▼400K 120,600 ▼400K
Nguyên liệu 9999 - HN 10,790 ▼50K 11,200 ▼50K
Nguyên liệu 999 - HN 10,780 ▼50K 11,190 ▼20K
Cập nhật: 09/07/2025 22:00
PNJ Mua vào Bán ra
TPHCM - PNJ 114.100 ▼600K 117.000 ▼300K
TPHCM - SJC 118.600 ▼400K 120.600 ▼400K
Hà Nội - PNJ 114.100 ▼600K 117.000 ▼300K
Hà Nội - SJC 118.600 ▼400K 120.600 ▼400K
Đà Nẵng - PNJ 114.100 ▼600K 117.000 ▼300K
Đà Nẵng - SJC 118.600 ▼400K 120.600 ▼400K
Miền Tây - PNJ 114.100 ▼600K 117.000 ▼300K
Miền Tây - SJC 118.600 ▼400K 120.600 ▼400K
Giá vàng nữ trang - PNJ 114.100 ▼600K 117.000 ▼300K
Giá vàng nữ trang - SJC 118.600 ▼400K 120.600 ▼400K
Giá vàng nữ trang - Đông Nam Bộ PNJ 114.100 ▼600K
Giá vàng nữ trang - SJC 118.600 ▼400K 120.600 ▼400K
Giá vàng nữ trang - Giá vàng nữ trang Nhẫn Trơn PNJ 999.9 114.100 ▼600K
Giá vàng nữ trang - Vàng Kim Bảo 999.9 114.100 ▼600K 117.000 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Vàng Phúc Lộc Tài 999.9 114.100 ▼600K 117.000 ▼300K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999.9 113.500 ▼500K 116.000 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999 113.380 ▼500K 115.880 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 9920 112.670 ▼500K 115.170 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 99 112.440 ▼500K 114.940 ▼500K
Giá vàng nữ trang - Vàng 750 (18K) 79.650 ▼380K 87.150 ▼380K
Giá vàng nữ trang - Vàng 585 (14K) 60.510 ▼290K 68.010 ▼290K
Giá vàng nữ trang - Vàng 416 (10K) 40.910 ▼200K 48.410 ▼200K
Giá vàng nữ trang - Vàng 916 (22K) 103.860 ▼450K 106.360 ▼450K
Giá vàng nữ trang - Vàng 610 (14.6K) 63.410 ▼310K 70.910 ▼310K
Giá vàng nữ trang - Vàng 650 (15.6K) 68.050 ▼330K 75.550 ▼330K
Giá vàng nữ trang - Vàng 680 (16.3K) 71.530 ▼340K 79.030 ▼340K
Giá vàng nữ trang - Vàng 375 (9K) 36.150 ▼190K 43.650 ▼190K
Giá vàng nữ trang - Vàng 333 (8K) 30.930 ▼170K 38.430 ▼170K
Cập nhật: 09/07/2025 22:00
AJC Mua vào Bán ra
Trang sức 99.99 11,190 ▼50K 11,640 ▼50K
Trang sức 99.9 11,180 ▼50K 11,630 ▼50K
NL 99.99 10,730 ▼70K
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình 10,730 ▼70K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình 11,400 ▼50K 11,700 ▼50K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An 11,400 ▼50K 11,700 ▼50K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội 11,400 ▼50K 11,700 ▼50K
Miếng SJC Thái Bình 11,860 ▼40K 12,060 ▼40K
Miếng SJC Nghệ An 11,860 ▼40K 12,060 ▼40K
Miếng SJC Hà Nội 11,860 ▼40K 12,060 ▼40K
Cập nhật: 09/07/2025 22:00

Tỉ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng TCB
AUD 16552 16820 17397
CAD 18570 18847 19465
CHF 32201 32583 33233
CNY 0 3570 3690
EUR 29992 30265 31295
GBP 34749 35142 36079
HKD 0 3199 3401
JPY 171 175 181
KRW 0 18 19
NZD 0 15380 15966
SGD 19870 20152 20676
THB 715 778 831
USD (1,2) 25876 0 0
USD (5,10,20) 25916 0 0
USD (50,100) 25944 25978 26320
Cập nhật: 09/07/2025 22:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng BIDV
USD 25,960 25,960 26,320
USD(1-2-5) 24,922 - -
USD(10-20) 24,922 - -
GBP 35,074 35,169 36,045
HKD 3,271 3,281 3,380
CHF 32,419 32,520 33,321
JPY 174.63 174.94 182.32
THB 763.86 773.29 827.3
AUD 16,783 16,843 17,313
CAD 18,792 18,852 19,392
SGD 20,020 20,082 20,755
SEK - 2,695 2,789
LAK - 0.93 1.29
DKK - 4,035 4,175
NOK - 2,542 2,630
CNY - 3,593 3,690
RUB - - -
NZD 15,332 15,475 15,920
KRW 17.56 18.31 19.77
EUR 30,190 30,214 31,429
TWD 810.11 - 980.74
MYR 5,748.66 - 6,484.41
SAR - 6,852.85 7,212.47
KWD - 83,301 88,565
XAU - - -
Cập nhật: 09/07/2025 22:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Agribank
USD 25,950 25,960 26,300
EUR 30,019 30,140 31,265
GBP 34,849 34,989 35,981
HKD 3,264 3,277 3,382
CHF 32,206 32,335 33,264
JPY 173.79 174.49 181.79
AUD 16,714 16,781 17,321
SGD 20,048 20,129 20,679
THB 779 782 817
CAD 18,771 18,846 19,374
NZD 0 15,394 15,901
KRW 0 18.23 20.01
Cập nhật: 09/07/2025 22:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Sacombank
USD 25950 25950 26320
AUD 16728 16828 17391
CAD 18748 18848 19402
CHF 32431 32461 33360
CNY 0 3604.8 0
CZK 0 1190 0
DKK 0 4120 0
EUR 30267 30367 31139
GBP 35031 35081 36199
HKD 0 3330 0
JPY 174.78 175.78 182.29
KHR 0 6.267 0
KRW 0 18.7 0
LAK 0 1.152 0
MYR 0 6400 0
NOK 0 2590 0
NZD 0 15482 0
PHP 0 438 0
SEK 0 2750 0
SGD 20025 20155 20883
THB 0 744.1 0
TWD 0 900 0
XAU 11600000 11600000 12000000
XBJ 10000000 10000000 12000000
Cập nhật: 09/07/2025 22:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng OCB
USD100 25,960 26,010 26,270
USD20 25,960 26,010 26,270
USD1 25,960 26,010 26,270
AUD 16,716 16,866 17,937
EUR 30,285 30,435 31,611
CAD 18,690 18,790 20,110
SGD 20,079 20,229 20,707
JPY 174.59 176.09 180.73
GBP 35,043 35,193 36,106
XAU 11,858,000 0 12,062,000
CNY 0 3,489 0
THB 0 779 0
CHF 0 0 0
KRW 0 0 0
Cập nhật: 09/07/2025 22:00