Ngậm đắng vì đầu tư... condotel

16:18 | 25/06/2024

1,586 lượt xem
Theo dõi PetroTimes trên
|
(PetroTimes) - Condotel là mô hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, mang đến cơ hội đầu tư hấp dẫn với lời hứa hẹn lợi nhuận cao từ việc cho thuê. Tuy nhiên, thực tế không phải lúc nào cũng màu hồng như những lời quảng cáo. Nhiều nhà đầu tư đã phải “ôm hận” khi đầu tư vào phân khúc bất động sản này.
Ngậm đắng vì đầu tư... condotel
Phối cảnh dự án Charm Hồ Tràm/Ảnh minh họa

Theo tìm hiểu của PetroTimes, các dự án bất động sản nghĩ dưỡng đa số được triển khai tại các tỉnh, thành phố có ngành du lịch phát triển, như: Đà Nẵng, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc…

Tuy nhiên, từ năm 2018, phân khúc này bộc lộ hàng loạt các vấn đề như tính pháp lý; năng lực vận hành, cam kết của chủ đầu tư, giá... khiến nhiều nhà đầu tư tháo chạy. Đến thời điểm này, nhiều nhà đầu tư ôm hận vì bỏ tiền tỷ vào các condotel nhưng ròng rã nhiều năm trời đi đòi quyền lợi.

Chia sẻ với PV, chị Nguyễn Thị Thủy (Đống Đa, Hà Nội) cho biết, khoảng năm 2017 - 2018, dự án FLC Grand Hotel Hạ Long được nhiều sàn môi giới bất động sản rao bán rầm rộ các căn condotel. Sau khi tìm hiểu, chị quyết định mua và đóng đến 95% giá trị căn hộ.

“Căn condotel tôi mua có diện tích 46 m2, giá 1,9 tỷ đồng. Sau khi được chủ đầu tư bàn giao được Công ty FLC Hạ Long thuê khai thác, với cam kết lợi nhuận 12% giá trị căn hộ/năm và được thanh toán tiền thuê thành 2 kỳ/năm (30/6 và 30/12) trong 8 năm đầu, tuy nhiên chủ đầu tư đã không thực hiện như cam kết. Công ty chỉ thanh toán cho tôi đến hết quý 1/2020, còn lại đến nay chưa thanh toán.Việc này đang ảnh hưởng lớn tới cuộc sống của gia đình chị, bởi đây là số tiền tích cóp và vay ngân hàng”, chị Thủy ngao ngán.

Cam kết lợi nhuận sụt giảm

Nếu như mấy năm trước, các chủ đầu tư cam kết căn hộ condotel bình quân khoảng 8 - 12%/năm, có dự án lên 15% thì hiện nay đã sụt giảm khoảng 25 - 50%, xuống còn 6 - 8%/năm.

Đơn cử như, dự án Swisstouches La Luna Resort Nha Trang, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 9%/năm với VNĐ (không bao gồm VAT) và 6%/năm với USD.

Hay dự án Long Beach Resort Phú Quốc cam kết lợi nhuận không thấp hơn 10%/năm áp dụng trong 6 năm đầu tiên, chia sẻ lợi nhuận kinh doanh 80% trong các năm tiếp theo. Đặc biệt, ngân hàng hỗ trợ vay đến 70% giá trị và được hưởng lợi nhuận ngay trên số tiền đã thanh toán.

Một số dự án Charm Hồ Tràm với chính sách ngoài tận hưởng những kỳ nghỉ dưỡng miễn phí với 30 đêm nghỉ dưỡng/năm, chủ đầu tư còn cam kết thuê lại trong 2 năm với lãi suất tối thiểu 8%/năm.

Chủ dự án còn thông tin, sau thời gian cam kết, người mua sẽ được chia 90% lợi nhuận từ cho thuê căn hộ/biệt thự( bao gồm cả lợi nhuận phòng, F&B và Wellness Center). Đặc biệt, chủ đầu tư còn tặng quà là gói bảo hiểm theo từng loại hình sản phẩm bất động sản mà KH lựa chọn.

Một dự án condotel khác là Ixora Ho Tram by Fusion (trên địa bàn H.Xuyên Mộc, Bà Rịa-Vũng Tàu) giá rao bán trên thị trường, căn hộ biển từ 2,6 tỉ đồng và biệt thự biển từ 14,3 tỉ đồng. Để thu hút khách hàng mua, chủ dự án cam kết cho thuê 6% trong 4 năm đầu, chia sẻ doanh thu 30% từ năm thứ 5 đối với căn hộ, chia sẻ 70% đối với biệt thự…

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Với mức lợi nhuận chủ đầu tư cam kết dao động từ 6 đến 10%/năm trong 2 năm đến 5 năm đầu tiên dễ làm các nhà đầu tư quyết định "xuống tiền" theo cảm tính, tuy nhiên câu hỏi được đặt ra là, liệu con số lợi nhuận thực tế khi đưa vào khai thác có được như mức cam kết hay chỉ là bài toán huy động vốn chủ đầu tư lấy tiền của khách hàng trả cho khách hàng?

Trao đổi với PV về vấn đề này, một chuyên gia bất động sản cho biết, trước khi nói đến lợi nhuận thực tế khi đầu tư vào Condotel, những nhà đầu tư cần phải nắm rõ bản chất của những cam kết lợi nhuận tối thiểu nêu trên. Trong chính sách bán hàng của các Chủ đầu tư dành cho sản phẩm Condotel thường có 2 phần cần chú ý như sau:

Cam kết lợi nhuận tối thiểu trong một khoảng thời gian: Ví dụ như lợi nhuận 10%/năm trong 5 năm đầu tiên, 6%/năm trong 04 năm, 8%/năm trong 02 năm đầu,...

Mức chia sẻ lợi nhuận dành cho khách hàng: Ví dụ Condotel của Sungroup là 85% - 15%, Condotel Sapphire Hạ Long của Dojiland cũng là 85% - 15%. Condotel dự án Long Beach Resort Phú Quốc là 70% doanh thu thuộc về khách hàng…

Như vậy về bản chất, những nhà đầu tư cần quan tâm nhất đến con số mức chia sẻ lợi nhuận dành cho khách hàng hơn là những con số cam kết tối thiểu trong những năm đầu. Bởi những con số cam kết như 10%/năm trong 5 năm, 6%/năm trong 4 năm, 8%/năm trong 02 năm không phản ánh đúng mức lợi nhuận thực tế của khách hàng khi đầu tư Condotel.

“Hầu hết những con số cam kết đó chỉ là công cụ của chủ đầu tư thu hút khách hàng mà thôi. Điều quan trọng nhất là con số lợi nhuận kỳ vọng thực sự sau khi Condotel được đưa vào vận hành là bao nhiêu so với con số cam kết mới là yếu tố quyết định đến thành công của nhà đầu tư”, chuyên gia phân tích.

Chuyên gia này cũng khuyến cáo khi đầu tư vào condotel, mặc dù hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đầu tư cần trang bị cho mình kiến thức đầy đủ, tìm hiểu kỹ lưỡng về dự án, chủ đầu tư và các yếu tố pháp lý liên quan trước khi quyết định đầu tư, tránh những rủi ro không đáng có trong tương lai.

Trên thực tế, thời gian qua các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực khách sạn, lưu trú đều gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID -19. Một số hoạt động kinh doanh của công ty vẫn còn thua lỗ.

Đơn cử, hoạt động kinh doanh của Khu nghỉ dưỡng Tam Thanh - Chi nhánh của Công ty CP du lịch - Dịch vụ Hội An vẫn đang gặp nhiều khó khăn do yếu tố thị trường nên nhiều năm liền vẫn chưa phát huy hiệu quả. Năm 2023, chi nhánh này lỗ 2,89 tỷ đồng

Hay Công ty CP khách sạn Sài Gòn (SGH) có vị trí khách sạn ngay tại trung tâm Q.1 với 86 phòng ngủ và Suites; vốn điều lệ hơn 123,6 tỉ đồng nhưng doanh thu trong 2 quý đầu năm 2022 đạt 6,17 tỉ đồng, lợi nhuận trước thuế gần 1,2 tỉ đồng…

Ngậm đắng vì đầu tư... condotel
Phân khúc condotel có sức cầu thị trường ở mức thấp nhất trong 5 năm qua/Ảnh minh họa

Cầu vẫn trầm lắng

Theo báo cáo của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), phân khúc condotel có sức cầu thị trường ở mức thấp nhất trong 5 năm qua, thanh khoản chững lại và không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý 1/2024.

Theo đó, lượng tiêu thụ tương ương 35% so với cùng kỳ. Hầu hết các dự án đều có tình hình bán hàng chậm, 90% dự án không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý.

Nhiều dự án vướng mắc pháp lý phải đóng giỏ hàng, lượng hàng tồn kho chủ yếu là những sản phẩm giá trị cao, bên cạnh đó còn phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư khiến lượng tiêu thụ không như kỳ vọng, phần lớn giao dịch trong quý tập trung ở nhóm sản phẩm có tổng giá trị dưới 3 tỉ đồng/căn.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, hiện phân khúc condotel không ghi nhận nguồn cung mở bán mới, khiến thị trường vẫn duy trì trạng thái ảm đạm kéo dài dù ngành du lịch có những tín hiệu tích cực.

Cũng theo ông Thắng, thời gian qua nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác ở mức thấp, nhà đầu tư dần mất niềm tin... đã khiến thị trường tiếp tục trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

DKRA Group dự báo sức cầu chung thị trường condotel, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý tới.

Nguồn cung mới loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục vắng bóng, các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay. Thanh khoản thị trường dự kiến tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp.

Còn theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương, thị trường condotel tại Việt Nam đã trải qua một giai đoạn “sốt nóng” trong giai đoạn năm 2016 - 2019. Vào thời điểm đó, ước tính trung bình có 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Tuy nhiên, “quý hồ tinh, bất quý hồ đa”. Nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này đã mải mê chạy đua cam kết lợi nhuận, mà thiếu đi sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Giới chuyên gia cũng nhận đinh, kinh tế hiện tại chưa có nhiều chuyển biến tích cực, dòng tiền thu nhập từ du lịch khó tăng trưởng đột phá. Vì vậy, thị trường condotel có thể mất 5-7 năm tiếp theo để phát triển bền vững hơn. Nếu muốn “phá băng” cần tháo gỡ rào cản về đầu tư xây dựng, cấp phép cũng như khơi thông nguồn vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo số liệu thống kê, năm 2023, cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công trong năm 2023, vì các dự án vẫn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ nhà đầu tư mua trước đó. Tại thị trường thứ cấp, sản phẩm biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng cũng phải đối mặt với thực tế khó thanh khoản, dù giá đã giảm sâu.

Huy Tùng

  • bidv-14-4
  • top-right-banner-chuyen-muc-pvps
  • banner-pvi-horizontal
  • nang-luong-cho-phat-trien
  • pvoil-duong-xa-them-gan
  • agribank-vay-mua-nha

Giá vàng

DOJI Mua vào Bán ra
AVPL/SJC HN 118,700 120,700
AVPL/SJC HCM 118,700 120,700
AVPL/SJC ĐN 118,700 120,700
Nguyên liệu 9999 - HN 10,820 ▼120K 11,240
Nguyên liệu 999 - HN 10,810 ▼120K 11,230
Cập nhật: 02/07/2025 14:00
PNJ Mua vào Bán ra
TPHCM - PNJ 114.500 117.000
TPHCM - SJC 118.700 120.700
Hà Nội - PNJ 114.500 117.000
Hà Nội - SJC 118.700 120.700
Đà Nẵng - PNJ 114.500 117.000
Đà Nẵng - SJC 118.700 120.700
Miền Tây - PNJ 114.500 117.000
Miền Tây - SJC 118.700 120.700
Giá vàng nữ trang - PNJ 114.500 117.000
Giá vàng nữ trang - SJC 118.700 120.700
Giá vàng nữ trang - Đông Nam Bộ PNJ 114.500
Giá vàng nữ trang - SJC 118.700 120.700
Giá vàng nữ trang - Giá vàng nữ trang Nhẫn Trơn PNJ 999.9 114.500
Giá vàng nữ trang - Vàng Kim Bảo 999.9 114.500 117.000
Giá vàng nữ trang - Vàng Phúc Lộc Tài 999.9 114.500 117.000
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999.9 113.900 116.400
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999 113.780 116.280
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 9920 113.070 115.570
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 99 112.840 115.340
Giá vàng nữ trang - Vàng 750 (18K) 79.950 87.450
Giá vàng nữ trang - Vàng 585 (14K) 60.740 68.240
Giá vàng nữ trang - Vàng 416 (10K) 41.070 48.570
Giá vàng nữ trang - Vàng 916 (22K) 104.220 106.720
Giá vàng nữ trang - Vàng 610 (14.6K) 63.650 71.150
Giá vàng nữ trang - Vàng 650 (15.6K) 68.310 75.810
Giá vàng nữ trang - Vàng 680 (16.3K) 71.800 79.300
Giá vàng nữ trang - Vàng 375 (9K) 36.300 43.800
Giá vàng nữ trang - Vàng 333 (8K) 31.060 38.560
Cập nhật: 02/07/2025 14:00
AJC Mua vào Bán ra
Trang sức 99.99 11,230 11,680
Trang sức 99.9 11,220 11,670
NL 99.99 10,825 ▼45K
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình 10,825 ▼45K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình 11,440 11,740
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An 11,440 11,740
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội 11,440 11,740
Miếng SJC Thái Bình 11,870 12,070
Miếng SJC Nghệ An 11,870 12,070
Miếng SJC Hà Nội 11,870 12,070
Cập nhật: 02/07/2025 14:00

Tỉ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng TCB
AUD 16658 16927 17506
CAD 18622 18899 19518
CHF 32357 32740 33390
CNY 0 3570 3690
EUR 30174 30448 31474
GBP 35094 35488 36424
HKD 0 3201 3404
JPY 175 179 185
KRW 0 18 20
NZD 0 15611 16200
SGD 20007 20290 20808
THB 722 785 838
USD (1,2) 25899 0 0
USD (5,10,20) 25939 0 0
USD (50,100) 25968 26002 26323
Cập nhật: 02/07/2025 14:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng BIDV
USD 25,963 25,963 26,323
USD(1-2-5) 24,924 - -
USD(10-20) 24,924 - -
GBP 35,473 35,569 36,466
HKD 3,271 3,281 3,380
CHF 32,615 32,717 33,523
JPY 178.58 178.91 186.49
THB 768.18 777.67 831.99
AUD 16,926 16,987 17,458
CAD 18,839 18,900 19,457
SGD 20,138 20,201 20,881
SEK - 2,704 2,800
LAK - 0.93 1.29
DKK - 4,059 4,200
NOK - 2,545 2,636
CNY - 3,600 3,697
RUB - - -
NZD 15,585 15,730 16,182
KRW 17.76 18.52 19.99
EUR 30,375 30,399 31,636
TWD 813.11 - 983.69
MYR 5,790.17 - 6,535.93
SAR - 6,854.37 7,214.06
KWD - 83,406 88,691
XAU - - -
Cập nhật: 02/07/2025 14:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Agribank
USD 25,950 25,960 26,300
EUR 30,250 30,371 31,500
GBP 35,291 35,433 36,431
HKD 3,264 3,277 3,382
CHF 32,461 32,591 33,527
JPY 177.93 178.64 186.10
AUD 16,859 16,927 17,470
SGD 20,179 20,260 20,814
THB 784 787 823,000
CAD 18,818 18,894 19,425
NZD 15,698 16,209
KRW 18.44 20.26
Cập nhật: 02/07/2025 14:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Sacombank
USD 25980 25980 26320
AUD 16846 16946 17509
CAD 18816 18916 19468
CHF 32657 32687 33578
CNY 0 3615.5 0
CZK 0 1190 0
DKK 0 4120 0
EUR 30511 30611 31386
GBP 35449 35499 36620
HKD 0 3330 0
JPY 178.73 179.73 186.25
KHR 0 6.267 0
KRW 0 18.8 0
LAK 0 1.152 0
MYR 0 6400 0
NOK 0 2590 0
NZD 0 15751 0
PHP 0 438 0
SEK 0 2760 0
SGD 20165 20295 21028
THB 0 751.1 0
TWD 0 900 0
XAU 11600000 11600000 12070000
XBJ 10200000 10200000 12070000
Cập nhật: 02/07/2025 14:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng OCB
USD100 25,987 26,037 26,275
USD20 25,987 26,037 26,275
USD1 25,987 26,037 26,275
AUD 16,898 17,048 18,110
EUR 30,557 30,707 31,872
CAD 18,763 18,863 20,176
SGD 20,243 20,393 20,862
JPY 179.22 180.72 185.3
GBP 35,540 35,690 36,456
XAU 11,868,000 0 12,072,000
CNY 0 3,500 0
THB 0 787 0
CHF 0 0 0
KRW 0 0 0
Cập nhật: 02/07/2025 14:00