Bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng mạnh

Bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn có tiềm năng phát triển bền vững

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn FDI hằng năm trong khu công nghiệp, khu kinh tế đang chiếm khoảng 35-40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước. Tính riêng trong lĩnh vực chế biến, chế tạo, vốn FDI chiếm 70-80% tổng vốn FDI đăng ký của cả nước.

Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài vừa công bố, tính đến cuối tháng 9/2022, tuy vốn FDI đăng ký mới chưa hồi phục hoàn toàn sau sự gián đoạn của các biện pháp chống dịch năm 2021 và biến động địa chính trị toàn cầu, song vốn điều chỉnh và vốn góp, mua cổ phần tăng lần lượt 29,9% và 1,9%.

Thời gian qua, chỉ số sản xuất công nghiệp chế biến, chế tạo cũng không ngừng tăng. Tính chung 9 tháng năm 2022, giá trị tăng thêm ngành công nghiệp tới 9,63% so với cùng kỳ năm 2021. Trong số đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 10,69%, đóng góp 2,74 điểm phần trăm vào tổng giá trị tăng thêm của toàn nền kinh tế.

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam cho rằng, nhu cầu thuê địa điểm của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng đến Việt Nam. Do đó, BĐS khu công nghiệp tại Việt Nam có tiềm năng phát triển bền vững. Hiện tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại Việt Nam mới đạt 70,9%, tương đương với mức cuối năm 2020.

Một trong những điểm nhấn khác của BĐS khu công nghiệp là Quốc hội đã thông qua nghị quyết về kế hoạch sử dụng đất quốc gia giai đoạn 2021-2030 bảo đảm nhu cầu cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm. Nghị quyết đưa ra lộ trình phân bổ để tăng quỹ đất khu công nghiệp từ 90.830 ha vào năm 2020 lên 152.840 ha năm 2025 và 210.930 ha vào năm 2030.

Trên cơ sở định hình chính sách cũng như đà tăng tích cực của nền kinh tế, các doanh nghiệp đang tập trung mở rộng quỹ đất và triển khai xây dựng các dự án BĐS khu công nghiệp. Chẳng hạn, Tổng công ty Viglacera - CTCP (mã chứng khoán: VGC), với 11 khu công nghiệp và 1 khu kinh tế hiện có, đã thu hút hơn 300 doanh nghiệp trong nước và quốc tế.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước trong những tháng đầu năm 2022 tăng mạnh

Định hướng đến năm 2025, Viglacera sẽ nâng tổng số khu công nghiệp lên con số 20 với trên 10 khu công nghiệp mới có tổng diện tích tăng thêm khoảng 2.000-3.000 ha. Đồng thời, Viglacera sẽ dự trữ tối thiểu gấp đôi quỹ đất cho thuê hằng năm để bảo đảm năng lực cạnh tranh với các nhà đầu tư khu công nghiệp trong nước.

Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp - CTCP (Becamex, mã chứng khoán: BCM) có sẵn quỹ đất cho thuê diện tích 488 ha. Tuy vậy, Becamex phải đối mặt với rủi ro chậm trễ trong việc triển khai các khu công nghiệp mới do vấn đề về pháp lý. Việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý tại Bình Dương chậm trễ có thể ảnh hưởng đến việc triển khai và bán hàng tại các dự án khu công nghiệp mới của Becamex như khu công nghiệp Cây Trường và khu công nghiệp Lai Hưng.

Theo ghi nhận của các công ty tư vấn BĐS, với cơ sở hạ tầng đang được cải thiện, thị trường cũng chứng kiến nhiều thông tin tích cực về thị trường BĐS khu công nghiệp, trong đó, ở khu vực phía Bắc đáng chú ý với thông tin hơn 2.500 tỉ đồng vốn đầu tư vào 2 bến container tại Hải Phòng, hoặc tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái chính thức được vận hành từ đầu tháng 9/2022. Ngoài ra, đường vành đai 3 đi qua TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Long An, có tổng chiều dài 76,34km đã được Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư vào giữa tháng 6/2022.

Với sự hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng, thị trường BĐS khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đón nhận nhu cầu tích cực trong thời gian tới. Không chỉ duy trì đà tăng trưởng theo nhu cầu, Công ty Chứng khoán SSI Research nhận định, mức giá thuê đất khu công nghiệp là yếu tố hỗ trợ kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp những tháng cuối năm.

Công ty Chứng khoán SSI Research kỳ vọng, trong những tháng cuối năm 2022, lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp sẽ tăng 47,3% so với cùng kỳ năm 2021. Sang năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển khu công nghiệp dự kiến sẽ tăng khoảng 18% so với năm 2022 do tổng diện tích đất cho thuê tăng 10%; giá thuê đất dự kiến tăng 8% tại các khu công nghiệp phía Nam và 6% tại các khu công nghiệp phía Bắc.

Tuy nhiên, giới phân tích cũng lưu ý một số rủi ro, bởi tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh đều đã đạt trên 80%. Cùng với đó, thời gian đền bù giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến nguồn cung đất ở các khu công nghiệp còn lại ít, ảnh hưởng đến việc cho thuê với diện tích lớn.

Trước đó, hầu hết doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp đều báo lãi trong quý II/2022. Đơn cử, Tổng công ty Idico, hoạt động cho thuê BĐS khu công nghiệp giúp công ty mẹ thu về lợi nhuận sau thuế quý II/2022 xấp xỉ 1.416 tỉ đồng, cao gấp 6 lần so với cùng kỳ năm 2021. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2022, doanh thu của Idico đạt 2.889 tỉ đồng, gấp hơn 15 lần và lãi sau thuế 1.627 tỉ đồng, gấp hơn 6 lần nửa đầu năm 2021.

Điều đó khiến hầu hết cổ phiếu của doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp như Idico dù chịu áp lực giảm điểm chung từ thị trường chứng khoán trong bối cảnh vĩ mô đang không có được hỗ trợ bởi nhiều thông tin, thậm chí có thông tin không mấy tích cực từ việc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có động thái tăng lãi suất cơ bản vừa qua. Song, biên độ dao động giảm khoảng 2%, không làm ảnh hưởng đến chỉ số của thị trường chứng khoán.