95% dự án nhà ở thương mại không đáp ứng điều kiện có đất ở

10:44 | 03/11/2023

320 lượt xem
Theo dõi PetroTimes trên
|
95% dự án có “đất khác không phải là đất ở” gồm các trường hợp chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” và thường là các dự án có quy mô lớn hoặc rất lớn.
95% dự án nhà ở thương mại không đáp ứng điều kiện có đất ở | Bất động sản
Thực tiễn các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở” chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại. Ảnh: DH

Dự thảo Luật Đất đai tiếp tục quy định 2 phương thức để “lựa chọn nhà đầu tư” hoặc “công nhận nhà đầu tư” dự án có sử dụng đất.

Những vướng mắc cần tháo gỡ

Phương án 1 là nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, sau đó thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Phương án 2 là nhà đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.

Nhưng điều kiện đi kèm đó là chỉ cho phép “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” hoặc “phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” nên có nội hàm “chật hẹp” hơn so với các quy định tại Luật Đất đai 2013 khi cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Bên cạnh đó, quy định này cũng xung đột với điểm b khoản 1 Điều 128 chỉ quy định 1 trường hợp nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” mà không cho phép nhà đầu tư “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Hiệp hội nhận thấy, nội dung trên sẽ gây ách tắc các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ có quy mô lớn, bởi lẽ trên thực tế thì các “thửa đất ở” gắn liền với nhà ở đều có diện tích nhỏ, mà “thửa đất ở” có diện tích lớn nhất cũng không quá vài ngàn mét vuông.

Bởi trên thực tiễn thì các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở” chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại; số dự án “có đất ở và đất khác” chiếm đa số đến trên dưới 95% tổng số dự án nhà ở thương mại; còn số dự án có “đất khác không phải là đất ở” gồm các trường hợp chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” chiếm trên dưới 5% tổng số dự án nhà ở thương mại và thường là các dự án có quy mô lớn hoặc rất lớn.

Điển hình là thành phố Hồ Chí Minh vào thời điểm ngày 10/12/2015 (Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) có tổng số 170 dự án nhà ở thương mại, nhưng chỉ có 44 dự án có “quỹ đất hỗn hợp” đã được “chấp thuận đầu tư” từ trước nên được triển khai thực hiện, còn lại 126 dự án có “quỹ đất hỗn hợp” thì bị “ách tắc” không được công nhận chủ đầu tư, không được triển khai thực hiện gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp.

Thiếu công bằng giữa các dự án

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã được “chấp thuận đầu tư” trước đó mà đa số dự án này cũng có “quỹ đất hỗn hợp” hoặc có “đất khác không phải là đất ở” thì được “hưởng lợi không công bằng”, có thể đạt lợi nhuận rất lớn, chiếm lĩnh thị trường bất động sản trong giai đoạn 2015-2020.

Nên có thể nhận định điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 là 1 trong các nguyên nhân dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản bị thiếu nguồn cung dự án dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và làm cho giá nhà tăng liên tục từ năm 2015 đến nay.

95% dự án nhà ở thương mại không đáp ứng điều kiện có đất ởMấu chốt vấn đề bịt lỗ hổng trong chênh lệch địa tô là bịt kín các lỗ hổng trong định giá đất, chứ không phải ở khâu công nhận chủ đầu tư. Ảnh: DH

Mãi đến năm 2020, điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm 1 trường hợp nhà đầu tư “1. Có quyền sử dụng đất ở và đất khác” được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Nhưng đến nay, sau 2 lần sửa đổi, bổ sung thì Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và cả Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì vẫn chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư chỉ có “đất khác không phải là đất ở” như chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” không “dính” với đất ở, mặc dù các tổ chức kinh tế, nhà đầu tư này đã tạo lập hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Đến Luật sửa đổi một số điều của 9 luật (2022) tại Điều 4 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 tại điểm a, điểm b cũng chỉ quy định 2 trường hợp (có nội dung gần tương tự như Luật Đầu tư 2020). Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo đó, Điểm b khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai nếu được thông qua thì trong khoảng 10 năm sắp tới, nhà đầu tư sẽ không còn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên sẽ không còn doanh nghiệp nào có thể đáp ứng điều kiện “phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” quy định tại khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.

Đã có ý kiến quan ngại, nếu tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, mà trên thực tế đã xảy ra một số trường hợp làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong các năm trước đây.

Nhưng Hiệp hội nhận thấy, không phải là do Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được nhận chuyển quyền sử dụng đất bao gồm “đất ở”, hoặc “đất ở và đất khác”, hoặc “đất khác không phải là đất ở”, mà nguyên nhân chủ yếu dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong các năm qua là do “bất cập, hạn chế” của công tác “áp dụng các phương pháp định giá đất” để “định giá đất”, “thẩm định giá đất” để “xác định giá đất cụ thể” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” các dự án nhà ở thương mại, đô thị, mà việc định giá đất thuộc thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước.

Do vậy, vấn đề mấu chốt cần giải quyết là phải “bịt kín” các “lỗ hổng” trong việc “áp dụng các phương pháp định giá đất” để “định giá đất”, “thẩm định giá đất” để “xác định giá đất cụ thể” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” các dự án nhà ở thương mại, đô thị.

Theo đó, hiệp hội đề nghị bổ sung quy định cho phép các nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” bao gồm “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” tương tự như các quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1, khoản 2 Điều 193 Luật Đất đai 2013, để tạo điều kiện và “khuyến khích” phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn có thể lên đến hàng chục, hàng trăm, hàng ngàn héc-ta để có đầy đủ các khu chức năng và các tiện ích, dịch vụ đô thị hoàn chỉnh.

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp

Nếu không khống chế, giá bán nhà ở xã hội sẽ thành nhà ở thương mại

Nếu không khống chế, giá bán nhà ở xã hội sẽ thành nhà ở thương mại

Ngày 5/6, sau khi nghe tờ trình, thẩm tra, Quốc hội thảo luận tại tổ Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Thảo luận tại tổ, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cho biết, doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư nhưng đất là Nhà nước giao đất sạch, không thu tiền sử dụng đất thì Nhà nước phải khống chế mức bán tối đa thì mới bán và cho thuê đúng đối tượng, nếu không sẽ rơi vào “kênh” nhà ở thương mại.

Giá vàng

DOJI Mua vào Bán ra
AVPL/SJC HN 115,800 117,800
AVPL/SJC HCM 115,800 117,800
AVPL/SJC ĐN 115,800 117,800
Nguyên liệu 9999 - HN 10,750 11,120
Nguyên liệu 999 - HN 10,740 11,110
Cập nhật: 03/06/2025 01:45
PNJ Mua vào Bán ra
TPHCM - PNJ 111.200 113.800
TPHCM - SJC 115.800 117.800
Hà Nội - PNJ 111.200 113.800
Hà Nội - SJC 115.800 117.800
Đà Nẵng - PNJ 111.200 113.800
Đà Nẵng - SJC 115.800 117.800
Miền Tây - PNJ 111.200 113.800
Miền Tây - SJC 115.800 117.800
Giá vàng nữ trang - PNJ 111.200 113.800
Giá vàng nữ trang - SJC 115.800 117.800
Giá vàng nữ trang - Đông Nam Bộ PNJ 111.200
Giá vàng nữ trang - SJC 115.800 117.800
Giá vàng nữ trang - Giá vàng nữ trang Nhẫn Trơn PNJ 999.9 111.200
Giá vàng nữ trang - Vàng Kim Bảo 999.9 111.200 113.800
Giá vàng nữ trang - Vàng Phúc Lộc Tài 999.9 111.200 113.800
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999.9 110.700 113.200
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999 110.590 113.090
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 9920 109.890 112.390
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 99 109.670 112.170
Giá vàng nữ trang - Vàng 750 (18K) 77.550 85.050
Giá vàng nữ trang - Vàng 585 (14K) 58.870 66.370
Giá vàng nữ trang - Vàng 416 (10K) 39.740 47.240
Giá vàng nữ trang - Vàng 916 (22K) 101.290 103.790
Giá vàng nữ trang - Vàng 610 (14.6K) 61.700 69.200
Giá vàng nữ trang - Vàng 650 (15.6K) 66.230 73.730
Giá vàng nữ trang - Vàng 680 (16.3K) 69.630 77.130
Giá vàng nữ trang - Vàng 375 (9K) 35.100 42.600
Giá vàng nữ trang - Vàng 333 (8K) 30.010 37.510
Cập nhật: 03/06/2025 01:45
AJC Mua vào Bán ra
Trang sức 99.99 10,940 11,340
Trang sức 99.9 10,930 11,330
NL 99.99 10,700
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình 10,700
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình 11,150 11,400
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An 11,150 11,400
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội 11,150 11,400
Miếng SJC Thái Bình 11,580 11,780
Miếng SJC Nghệ An 11,580 11,780
Miếng SJC Hà Nội 11,580 11,780
Cập nhật: 03/06/2025 01:45

Tỉ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng TCB
AUD 16332 16599 17178
CAD 18468 18745 19365
CHF 31197 31575 32230
CNY 0 3530 3670
EUR 29091 29360 30391
GBP 34425 34816 35757
HKD 0 3187 3390
JPY 175 179 185
KRW 0 17 19
NZD 0 15345 15935
SGD 19688 19969 20489
THB 714 777 830
USD (1,2) 25762 0 0
USD (5,10,20) 25801 0 0
USD (50,100) 25829 25863 26208
Cập nhật: 03/06/2025 01:45
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng BIDV
USD 25,820 25,820 26,180
USD(1-2-5) 24,787 - -
USD(10-20) 24,787 - -
GBP 34,752 34,847 35,770
HKD 3,256 3,266 3,365
CHF 31,320 31,418 32,296
JPY 178.22 178.55 186.51
THB 762.07 771.49 825.43
AUD 16,607 16,667 17,115
CAD 18,727 18,787 19,291
SGD 19,869 19,931 20,559
SEK - 2,688 2,781
LAK - 0.92 1.28
DKK - 3,912 4,048
NOK - 2,529 2,617
CNY - 3,573 3,670
RUB - - -
NZD 15,296 15,438 15,891
KRW 17.54 - 19.66
EUR 29,233 29,257 30,504
TWD 782.6 - 947.48
MYR 5,708.26 - 6,442.34
SAR - 6,812.62 7,171.81
KWD - 82,552 87,775
XAU - - -
Cập nhật: 03/06/2025 01:45
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Agribank
USD 25,840 25,850 26,190
EUR 28,994 29,110 30,221
GBP 34,471 34,609 35,588
HKD 3,253 3,266 3,371
CHF 31,085 31,210 32,125
JPY 176.91 177.62 185.02
AUD 16,466 16,532 17,064
SGD 19,841 19,921 20,467
THB 773 776 810
CAD 18,632 18,707 19,232
NZD 15,341 15,851
KRW 18.02 19.84
Cập nhật: 03/06/2025 01:45
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Sacombank
USD 25845 25845 26205
AUD 16514 16614 17182
CAD 18655 18755 19306
CHF 31423 31453 32350
CNY 0 3579.4 0
CZK 0 1125 0
DKK 0 3905 0
EUR 29371 29471 30243
GBP 34727 34777 35888
HKD 0 3270 0
JPY 178.54 179.54 186.09
KHR 0 6.032 0
KRW 0 18 0
LAK 0 1.152 0
MYR 0 6255 0
NOK 0 2510 0
NZD 0 15459 0
PHP 0 440 0
SEK 0 2680 0
SGD 19843 19973 20706
THB 0 743.1 0
TWD 0 850 0
XAU 11125000 11125000 11725000
XBJ 10800000 10800000 11725000
Cập nhật: 03/06/2025 01:45
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng OCB
USD100 25,820 25,870 26,160
USD20 25,820 25,870 26,160
USD1 25,820 25,870 26,160
AUD 16,547 16,697 17,762
EUR 29,388 29,538 30,714
CAD 18,592 18,692 20,010
SGD 19,916 20,066 20,541
JPY 178.82 180.32 185.01
GBP 34,811 34,961 35,741
XAU 11,578,000 0 11,782,000
CNY 0 3,460 0
THB 0 779 0
CHF 0 0 0
KRW 0 0 0
Cập nhật: 03/06/2025 01:45