95% dự án nhà ở thương mại không đáp ứng điều kiện có đất ở

10:44 | 03/11/2023

320 lượt xem
Theo dõi PetroTimes trên
|
95% dự án có “đất khác không phải là đất ở” gồm các trường hợp chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” và thường là các dự án có quy mô lớn hoặc rất lớn.
95% dự án nhà ở thương mại không đáp ứng điều kiện có đất ở | Bất động sản
Thực tiễn các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở” chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại. Ảnh: DH

Dự thảo Luật Đất đai tiếp tục quy định 2 phương thức để “lựa chọn nhà đầu tư” hoặc “công nhận nhà đầu tư” dự án có sử dụng đất.

Những vướng mắc cần tháo gỡ

Phương án 1 là nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, sau đó thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Phương án 2 là nhà đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.

Nhưng điều kiện đi kèm đó là chỉ cho phép “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” hoặc “phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” nên có nội hàm “chật hẹp” hơn so với các quy định tại Luật Đất đai 2013 khi cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Bên cạnh đó, quy định này cũng xung đột với điểm b khoản 1 Điều 128 chỉ quy định 1 trường hợp nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” mà không cho phép nhà đầu tư “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Hiệp hội nhận thấy, nội dung trên sẽ gây ách tắc các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ có quy mô lớn, bởi lẽ trên thực tế thì các “thửa đất ở” gắn liền với nhà ở đều có diện tích nhỏ, mà “thửa đất ở” có diện tích lớn nhất cũng không quá vài ngàn mét vuông.

Bởi trên thực tiễn thì các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở” chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại; số dự án “có đất ở và đất khác” chiếm đa số đến trên dưới 95% tổng số dự án nhà ở thương mại; còn số dự án có “đất khác không phải là đất ở” gồm các trường hợp chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” chiếm trên dưới 5% tổng số dự án nhà ở thương mại và thường là các dự án có quy mô lớn hoặc rất lớn.

Điển hình là thành phố Hồ Chí Minh vào thời điểm ngày 10/12/2015 (Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) có tổng số 170 dự án nhà ở thương mại, nhưng chỉ có 44 dự án có “quỹ đất hỗn hợp” đã được “chấp thuận đầu tư” từ trước nên được triển khai thực hiện, còn lại 126 dự án có “quỹ đất hỗn hợp” thì bị “ách tắc” không được công nhận chủ đầu tư, không được triển khai thực hiện gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp.

Thiếu công bằng giữa các dự án

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã được “chấp thuận đầu tư” trước đó mà đa số dự án này cũng có “quỹ đất hỗn hợp” hoặc có “đất khác không phải là đất ở” thì được “hưởng lợi không công bằng”, có thể đạt lợi nhuận rất lớn, chiếm lĩnh thị trường bất động sản trong giai đoạn 2015-2020.

Nên có thể nhận định điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 là 1 trong các nguyên nhân dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản bị thiếu nguồn cung dự án dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và làm cho giá nhà tăng liên tục từ năm 2015 đến nay.

95% dự án nhà ở thương mại không đáp ứng điều kiện có đất ởMấu chốt vấn đề bịt lỗ hổng trong chênh lệch địa tô là bịt kín các lỗ hổng trong định giá đất, chứ không phải ở khâu công nhận chủ đầu tư. Ảnh: DH

Mãi đến năm 2020, điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm 1 trường hợp nhà đầu tư “1. Có quyền sử dụng đất ở và đất khác” được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Nhưng đến nay, sau 2 lần sửa đổi, bổ sung thì Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và cả Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì vẫn chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư chỉ có “đất khác không phải là đất ở” như chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” không “dính” với đất ở, mặc dù các tổ chức kinh tế, nhà đầu tư này đã tạo lập hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Đến Luật sửa đổi một số điều của 9 luật (2022) tại Điều 4 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 tại điểm a, điểm b cũng chỉ quy định 2 trường hợp (có nội dung gần tương tự như Luật Đầu tư 2020). Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo đó, Điểm b khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai nếu được thông qua thì trong khoảng 10 năm sắp tới, nhà đầu tư sẽ không còn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên sẽ không còn doanh nghiệp nào có thể đáp ứng điều kiện “phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” quy định tại khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.

Đã có ý kiến quan ngại, nếu tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, mà trên thực tế đã xảy ra một số trường hợp làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong các năm trước đây.

Nhưng Hiệp hội nhận thấy, không phải là do Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được nhận chuyển quyền sử dụng đất bao gồm “đất ở”, hoặc “đất ở và đất khác”, hoặc “đất khác không phải là đất ở”, mà nguyên nhân chủ yếu dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong các năm qua là do “bất cập, hạn chế” của công tác “áp dụng các phương pháp định giá đất” để “định giá đất”, “thẩm định giá đất” để “xác định giá đất cụ thể” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” các dự án nhà ở thương mại, đô thị, mà việc định giá đất thuộc thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước.

Do vậy, vấn đề mấu chốt cần giải quyết là phải “bịt kín” các “lỗ hổng” trong việc “áp dụng các phương pháp định giá đất” để “định giá đất”, “thẩm định giá đất” để “xác định giá đất cụ thể” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” các dự án nhà ở thương mại, đô thị.

Theo đó, hiệp hội đề nghị bổ sung quy định cho phép các nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” bao gồm “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” tương tự như các quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1, khoản 2 Điều 193 Luật Đất đai 2013, để tạo điều kiện và “khuyến khích” phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn có thể lên đến hàng chục, hàng trăm, hàng ngàn héc-ta để có đầy đủ các khu chức năng và các tiện ích, dịch vụ đô thị hoàn chỉnh.

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp

Nếu không khống chế, giá bán nhà ở xã hội sẽ thành nhà ở thương mại

Nếu không khống chế, giá bán nhà ở xã hội sẽ thành nhà ở thương mại

Ngày 5/6, sau khi nghe tờ trình, thẩm tra, Quốc hội thảo luận tại tổ Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Thảo luận tại tổ, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cho biết, doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư nhưng đất là Nhà nước giao đất sạch, không thu tiền sử dụng đất thì Nhà nước phải khống chế mức bán tối đa thì mới bán và cho thuê đúng đối tượng, nếu không sẽ rơi vào “kênh” nhà ở thương mại.

Giá vàng

DOJI Mua vào Bán ra
AVPL/SJC HN 117,500 119,500
AVPL/SJC HCM 117,500 119,500
AVPL/SJC ĐN 117,500 119,500
Nguyên liệu 9999 - HN 10,900 11,150
Nguyên liệu 999 - HN 10,890 11,140
Cập nhật: 26/06/2025 08:00
PNJ Mua vào Bán ra
TPHCM - PNJ 113.600 116.300
TPHCM - SJC 117.500 119.500
Hà Nội - PNJ 113.600 116.300
Hà Nội - SJC 117.500 119.500
Đà Nẵng - PNJ 113.600 116.300
Đà Nẵng - SJC 117.500 119.500
Miền Tây - PNJ 113.600 116.300
Miền Tây - SJC 117.500 119.500
Giá vàng nữ trang - PNJ 113.600 116.300
Giá vàng nữ trang - SJC 117.500 119.500
Giá vàng nữ trang - Đông Nam Bộ PNJ 113.600
Giá vàng nữ trang - SJC 117.500 119.500
Giá vàng nữ trang - Giá vàng nữ trang Nhẫn Trơn PNJ 999.9 113.600
Giá vàng nữ trang - Vàng Kim Bảo 999.9 113.600 116.300
Giá vàng nữ trang - Vàng Phúc Lộc Tài 999.9 113.600 116.300
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999.9 112.900 115.400
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 999 112.790 115.290
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 9920 112.080 114.580
Giá vàng nữ trang - Vàng nữ trang 99 111.850 114.350
Giá vàng nữ trang - Vàng 750 (18K) 79.200 86.700
Giá vàng nữ trang - Vàng 585 (14K) 60.160 67.660
Giá vàng nữ trang - Vàng 416 (10K) 40.660 48.160
Giá vàng nữ trang - Vàng 916 (22K) 103.310 105.810
Giá vàng nữ trang - Vàng 610 (14.6K) 63.040 70.540
Giá vàng nữ trang - Vàng 650 (15.6K) 67.660 75.160
Giá vàng nữ trang - Vàng 680 (16.3K) 71.120 78.620
Giá vàng nữ trang - Vàng 375 (9K) 35.930 43.430
Giá vàng nữ trang - Vàng 333 (8K) 30.730 38.230
Cập nhật: 26/06/2025 08:00
AJC Mua vào Bán ra
Trang sức 99.99 11,160 11,610
Trang sức 99.9 11,150 11,600
NL 99.99 10,845
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình 10,845
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình 11,370 11,670
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An 11,370 11,670
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội 11,370 11,670
Miếng SJC Thái Bình 11,750 11,950
Miếng SJC Nghệ An 11,750 11,950
Miếng SJC Hà Nội 11,750 11,950
Cập nhật: 26/06/2025 08:00

Tỉ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng TCB
AUD 16450 16718 17300
CAD 18511 18788 19405
CHF 31765 32146 32799
CNY 0 3570 3690
EUR 29701 29973 31003
GBP 34781 35174 36121
HKD 0 3201 3403
JPY 172 177 183
KRW 0 18 19
NZD 0 15426 16012
SGD 19880 20162 20689
THB 716 779 833
USD (1,2) 25887 0 0
USD (5,10,20) 25927 0 0
USD (50,100) 25956 25990 26307
Cập nhật: 26/06/2025 08:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng BIDV
USD 25,992 25,992 26,307
USD(1-2-5) 24,952 - -
USD(10-20) 24,952 - -
GBP 35,229 35,324 36,160
HKD 3,275 3,285 3,378
CHF 32,141 32,241 32,994
JPY 177.1 177.41 184.57
THB 764.57 774.01 827.4
AUD 16,749 16,809 17,246
CAD 18,759 18,819 19,337
SGD 20,071 20,133 20,774
SEK - 2,703 2,792
LAK - 0.93 1.29
DKK - 4,008 4,139
NOK - 2,545 2,629
CNY - 3,602 3,694
RUB - - -
NZD 15,431 15,574 15,997
KRW 17.71 18.47 19.95
EUR 29,983 30,007 31,190
TWD 803.99 - 970.99
MYR 5,773.39 - 6,501.11
SAR - 6,860.93 7,208.91
KWD - 83,322 88,434
XAU - - -
Cập nhật: 26/06/2025 08:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Agribank
USD 25,990 25,997 26,307
EUR 29,834 29,954 31,042
GBP 35,020 35,161 36,120
HKD 3,268 3,281 3,383
CHF 31,941 32,069 32,964
JPY 176.81 177.52 184.68
AUD 16,685 16,752 17,268
SGD 20,119 20,200 20,728
THB 782 785 819
CAD 18,739 18,814 19,318
NZD 15,511 16,001
KRW 18.43 20.29
Cập nhật: 26/06/2025 08:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Sacombank
USD 26000 26000 26300
AUD 16629 16729 17297
CAD 18693 18793 19347
CHF 32012 32042 32928
CNY 0 3610.6 0
CZK 0 1170 0
DKK 0 4060 0
EUR 29979 30079 30851
GBP 35090 35140 36243
HKD 0 3330 0
JPY 176.04 177.04 183.56
KHR 0 6.032 0
KRW 0 18.8 0
LAK 0 1.152 0
MYR 0 6335 0
NOK 0 2595 0
NZD 0 15537 0
PHP 0 430 0
SEK 0 2730 0
SGD 20037 20167 20895
THB 0 745.2 0
TWD 0 880 0
XAU 11550000 11550000 12000000
XBJ 10500000 10500000 12000000
Cập nhật: 26/06/2025 08:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng OCB
USD100 25,980 26,030 26,265
USD20 25,980 26,030 26,265
USD1 25,980 26,030 26,265
AUD 16,671 16,821 17,883
EUR 30,013 30,163 31,330
CAD 18,639 18,739 20,050
SGD 20,112 20,262 20,722
JPY 176.49 177.99 182.61
GBP 35,172 35,322 36,096
XAU 11,748,000 0 11,952,000
CNY 0 3,496 0
THB 0 781 0
CHF 0 0 0
KRW 0 0 0
Cập nhật: 26/06/2025 08:00