Chu kỳ mới của thị trường bất động sản quay về giá trị thực

Những chuyển động đang định hình chu kỳ mới của thị trường

Dưới góc nhìn của nhà quản trị, phát biểu tại diễn đàn, GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) cho rằng, sau mỗi chu kỳ biến động, thị trường bất động sản không bao giờ quay trở lại trạng thái cũ. Những công thức từng mang lại thành công rực rỡ trong quá khứ có thể trở nên lỗi thời, thậm chí không còn đủ sức bảo chứng cho sự tồn tại của doanh nghiệp ở giai đoạn kế tiếp.

GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD).

Đặt thị trường địa ốc trong tầm nhìn Việt Nam hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia phát triển, thu nhập cao vào năm 2045, Chủ tịch VACD cho rằng làn sóng cải cách thể chế, bùng nổ đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị và công nghệ đang mở ra một không gian tăng trưởng khổng lồ. Bất động sản, từ nhà ở, khu công nghiệp đến thương mại, dịch vụ, du lịch đều gắn chặt với tiến trình này. Tuy nhiên, vĩ mô thuận lợi không đồng nghĩa sức mua tăng trưởng. Trên thực tế, giá nhà tại nhiều đô thị vẫn vượt xa khả năng chi trả của số đông, áp lực vốn và thanh khoản vẫn đè nặng thị trường.

Ông Thuận nhấn mạnh có năm chuyển động đang định hình chu kỳ mới của thị trường. Thứ nhất, hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được hoàn thiện giúp khơi thông nguồn lực, đồng thời dựng lên hàng rào tuân thủ nghiêm ngặt. Doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào việc ôm quỹ đất hay kinh nghiệm quan hệ cũ mà phải chứng minh bằng năng lực thực thi chuẩn mực.

Thứ hai, hạ tầng đang mở rộng bản đồ giá trị. Cụ thể, sân bay, cao tốc, đường sắt đô thị, các tuyến vành đai và cảng biển đang vẽ lại bản đồ địa ốc, hình thành các cực tăng trưởng mới. Song, cơ hội không nằm ở những cơn sốt giá đất ăn theo bản vẽ, mà ở khả năng kết nối dòng người, tạo công ăn việc làm và thúc đẩy hoạt động kinh tế thực chất.

Thứ ba, tín dụng ngân hàng vẫn đóng vai trò huyết mạch nhưng ngày càng chọn lọc khắt khe. Kỷ nguyên phát triển dự án lớn dựa vào đòn bẩy nợ vay hay tiền huy động sớm từ khách hàng đã khép lại. Doanh nghiệp buộc phải gia tăng vốn chủ sở hữu, mở rộng liên doanh, bắt tay với các quỹ đầu tư. Huy động được vốn mới chỉ là điều kiện cần; hiệu quả sử dụng vốn và khả năng kiểm soát dòng tiền trả nợ mới quyết định sức bền tài chính.

Thứ tư, khách hàng hiện nay khắt khe hơn bao giờ hết với tính pháp lý, giá bán vừa túi tiền, chất lượng môi trường sống và khả năng khai thác dòng tiền. Sân chơi sẽ thuộc về phân khúc nhà ở phù hợp thu nhập, nhà ở cho thuê, bất động sản công nghiệp, logistics và các đại đô thị tích hợp. Một dự án chỉ thực sự có sức sống khi sáng đèn, thu hút được cư dân về ở và kinh doanh thay vì nằm chờ kỳ vọng tăng giá.

Cuối cùng, công nghệ số, dữ liệu lớn (Big Data) hay trí tuệ nhân tạo (AI) là những công cụ đắc lực để tối ưu hóa nghiên cứu thị trường và bán hàng, nhưng tuyệt đối không thể thay thế tư duy chiến lược và kỷ luật của người đứng đầu.

Thị trường quay về với giá trị thực

Tiếp nối mạch phân tích về sự chuyển dịch của thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định: thị trường địa ốc đang trải qua một cuộc "lột xác" để quay trở về đúng bản chất là phục vụ nhu cầu thực.

Theo ông Đính, tư duy phát triển manh mún, cục bộ đang nhường chỗ cho mô hình các khu đô thị quy mô lớn, đa chức năng, gắn chặt với quy hoạch vùng và mạng lưới giao thông liên vùng. Làn sóng đầu tư công mạnh mẽ vào hạ tầng chiến lược đang đóng vai trò "mở đường", kéo theo dòng vốn tư nhân dịch chuyển. Ở chiều ngược lại, các đô thị hiện hữu cũng đẩy mạnh chỉnh trang, tái thiết nhằm giãn dân, phân bổ lại chức năng hành chính, thương mại để giảm tải cho khu vực lõi vốn đã quá chật chội và đắt đỏ.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Sự dịch chuyển không gian kéo theo sự thay đổi toàn diện về chuẩn mực sản phẩm. Người mua nhà ngày nay không còn tìm kiếm một nơi "che mưa che nắng" đơn thuần, mà đòi hỏi một hệ sinh thái sống đồng bộ, xanh, thông minh, tích hợp đầy đủ từ việc làm, giáo dục, y tế đến thương mại, giải trí. Xu hướng giãn dân cùng hạ tầng kết nối thông suốt đang thúc đẩy dòng người rời bỏ nội đô chật hẹp để tìm đến các đô thị vệ tinh có chất lượng sống vượt trội. Theo đó, giá trị của bất động sản được định đoạt bởi khả năng vận hành và khai thác thực tế, chứ không phải những lời hứa hẹn tăng giá trên giấy.

Trên bình diện đầu tư, dòng tiền đang trở nên tỉnh táo và chọn lọc hơn bao giờ hết. Những dự án minh bạch pháp lý, có khả năng hình thành cộng đồng cư dân sầm uất và mang lại dòng tiền khai thác dài hạn sẽ lên ngôi. Ngược lại, các chiêu trò đầu cơ ngắn hạn, "đón sóng" hạ tầng ảo sẽ bị siết chặt bởi hàng rào quản lý và đối mặt với rủi ro kẹt thanh khoản nghiêm trọng.

Chủ tịch VARS dự báo bức tranh phân hóa sẽ ngày càng sắc nét. Các đô thị mới sẽ tạo ra nhiều lựa chọn “mềm” hơn so với khu vực trung tâm, nơi mặt bằng giá đã neo quá cao và khó giảm, dù giá tại vùng mở rộng vẫn chịu chi phối bởi chi phí đất đai và đầu tư hạ tầng. Trong khi phân khúc thương mại, cao cấp vận hành theo quy luật cung - cầu và sức cạnh tranh khốc liệt, thì nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền vẫn rất cần các cơ chế "trợ lực" từ chính sách để người dân dễ dàng tiếp cận.