Bất động sản có đang thực sự khởi sắc?

Ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành công ty tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam phác hoạ bức tranh khả quan cho ngành BĐS công nghiệp trong nước, gọi đây là một viễn cảnh tươi sáng nếu xét về lưu lượng đầu tư, phát triển các công trình xây sẵn chất lượng cao, và nhấn mạnh những chuyển biến đầy tích cực trong giá đất thời gian gần đây.

Một KCN ở Đồng Nai.

Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cho thuê đã tăng gấp ba lần kể từ năm 2016. “Phân khúc nhà máy và nhà kho xây sẵn hầu như chưa xuất hiện trên thị trường vào năm 2016, khi đó các nhà đầu tư phải tự xây dựng nhà xưởng cho mình. Thị trường nay đã chín muồi, và nguồn cung nhà xưởng xây sẵn dự kiến sẽ tăng 65% trong vòng ba năm tới, đáp ứng tốt nhu cầu của cả khách thuê hiện hữu lẫn những nhà đầu tư và doanh nghiệp mới gia nhập thị trường. Nhờ vào nguồn cung dồi dào này, giá thuê sẽ được duy trì ở mức ổn định, phù hợp ngân sách của nhiều đối tượng khách thuê”, ông Crane bổ sung.

Điểm lại thị trường năm ngoái, ông Crane nhấn mạnh tầm quan trọng của Nghị định số 08/2023/NĐ-CP, Chính phủ cho phép các doanh nghiệp, tổ chức phát hành trái phiếu cân đối nguồn tiền phục vụ sản xuất kinh doanh và thanh toán nghĩa vụ trái phiếu đến hạn. Dù vậy, ông cũng lưu ý rằng nhiều trái phiếu phát hành theo Nghị định 08 sẽ hết hạn trong năm nay cùng với những trái phiếu phát hành năm 2021. Điều này có thể sẽ khiến nhiều chủ đầu tư chịu áp lực tương tự như áp lực từ thị trường vốn trong hai năm qua.

Ông Crane đánh giá cao chính sách ổn định lãi suất ngân hàng, mặt khác ông cũng lưu ý rằng giới chủ đầu tư BĐS hiện vẫn chưa dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay. Vì lẽ đó, Knight Frank dự báo hệ quả sẽ là sự giảm tốc tự nhiên của nguồn cung, khiến phân khúc BĐS nhà ở giảm giá chậm trong năm nay. Ông cho biết số lượng căn hộ dự kiến tung ra thị trường trong năm 2024 đã giảm hơn 50% so với con số dự báo năm 2023, do nhiều chủ đầu tư hiệu chỉnh lại tiến độ và dời lịch phát triển dự án sang năm 2025 và 2026.

Theo quan sát của ông Crane, giá chào bán trung bình căn hộ chung cư tại TP HCM và Hà Nội hiện đã xuất hiện điểm chung. Lý do là vì trong những năm gần đây Hà Nội có hành vi thị trường hợp lý hơn, nhiều nhu cầu thực và ít bị thổi giá.

Trung tâm TP HCM nhìn từ Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Bài phát biểu của ông Crane cũng nêu bật một số xu thế tích cực trên thị trường BĐS thương mại ở Việt Nam, nhất là trong lĩnh vực BĐS văn phòng và bán lẻ cao cấp. Nhìn chung, các phân khúc này có tỷ lệ lấp đầy và nhu cầu thuê khá khả quan, với khách thuê là các công ty, tổ chức đa quốc gia không ngừng tuyển dụng thêm nhân sự. Dù vậy, ông cũng nhấn mạnh việc phải cải tạo, nâng cấp các toà nhà văn phòng đã có tuổi cũng như các trung tâm thương mại nằm ngoài khu trung tâm nhằm bắt kịp xu thế mới và tiêu chuẩn hiện đại được trang bị tại những dự án mới xây dựng.

Mặc dù vẫn lạc quan với triển vọng thị trường BĐS Việt Nam xét về nhu cầu ròng, ông Crane cũng khuyến cáo nên lưu ý đến mức chi phí so sánh không ngừng tăng cao so với các quốc gia khác trong khu vực. Ông nêu ví dụ một số nhà sản xuất lớn đã lựa chọn đầu tư vào quốc gia khác sau khi cân nhắc chi phí, và nhấn mạnh tầm quan trọng của việc khuyến khích, thu hút đầu tư từ những nhà sản xuất hàng đầu thế giới, trong bối cảnh thuế suất tối thiểu toàn cầu nay đã được áp dụng tại Việt Nam khiến nhiều nhà sản xuất, doanh nghiệp lớn mất đi ưu đãi về thuế.

Liên quan đến những thay đổi về chính sách, ông Crane hoan nghênh việc các cơ quan chức năng đề xuất chưa đánh thuế BĐS thứ hai trong khi thị trường BĐS nhà ở vẫn đang định hình quy luật mới. Ông cũng bày tỏ sự lạc quan về tác động của Luật Đất đai (sửa đổi), coi đây là một bước tiến tích cực của thị trường về dài hạn.