Phát triển nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường

Gỡ nút thắt pháp lý, vốn

Theo thống kê, trong 6 tháng đầu năm 2023, phân khúc nhà ở xã hội “tạo sóng” khi nhiều ông lớn đầu ngành liên tục công bố tham gia thị trường này.

Làn sóng các ông lớn địa ốc chuyển hướng sang xây nhà ở xã hội là tín hiệu tích cực cho thị trường

Trong đó, Vinhomes đặt mục tiêu xây dựng khoảng 500.000 căn nhà ở xã hội; Viglacera đặt kế hoạch triển khai 200ha nhà ở xã hội trong giai đoạn 2022 – 2023; Tổng công ty Nhà và Đô thị cũng công bố triển khai hơn 8.000 căn nhà ở xã hội từ này đến năm 2025. Tập đoàn Nam Long cho biết sẽ dành 300-500 tỷ đồng đầu tư phát triển nhà ở xã hội tại vùng ven TP.HCM. Mục tiêu năm 2023 và thời gian tới của Nam Long là sẽ tham gia phát triển 20.000 căn nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” cũng đang được cấp tập triển khai. Các dự án nhà ở xã hội được dự báo sẽ tiếp tục “nóng” trong nữa cuối năm 2023, khi nhiều cái tên mới cũng công bố tham gia đường đua phát triển loại hình này.

Tuy nhiên, dù Đề án đã xác định khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp theo cơ chế thị trường. Thế nhưng các "rào cản" trong phát triển nhà ở xã hội vẫn còn đó chờ được tháo gỡ.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, làm nhà ở xã hội cũng là bước vào đường đua đầy thử thách do biên lãi không cao (giới hạn 10%), gần tương đương lãi suất huy động của ngân hàng nên khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tính bài toán đầu tư và vận hành.

Bên cạnh đó, pháp lý làm nhà ở xã hội khó tương đương nhà ở thương mại, giá bán và đối tượng bán phải theo quy định. Điều này lý giải vì sao trước đây số doanh nghiệp xây nhà ở xã hội đếm trên đầu ngón tay, ít có đơn vị nào mặn mà làm nhà ở xã hội khi thị trường nhà đất nóng sốt.

Là doanh nghiệp chuyên nhà ở xã hội, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành (DN chuyên đầu tư nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh) Lê Hữu Nghĩa cho rằng, việc chủ đầu tư không mặn mà phát triển nhà ở xã hội bao gồm vướng mắc thủ tục, quy trình kéo dài trong khi lợi nhuận rất thấp so với việc phát triển dự án nhà ở thương mại.

Ngoài ra, doanh nghiệp phải mất 5 năm để hoàn thành dự án nhà ở xã hội, trong khi lợi nhuận khoảng 10%, tương đương mỗi năm chỉ 2%, thấp hơn nhiều so với gửi lãi ngân hàng.

“Không chỉ vậy, Luật Nhà ở, Nghị định 100 và Nghị định 49 quy định DN được giảm 70% thuế giá trị gia tăng khi phát triển nhà ở xã hội, song Luật Thuế chưa có quy định về việc này nên nhiều DN gặp vướng mắc trong quá trình tính thuế ưu đãi” - ông Nghĩa chia sẻ.

Cũng nhiều trăn trở về thuế, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng điều đáng quan ngại là hiện nay nhà ở xã hội vẫn được thực hiện theo cơ chế “xin – cho”, nên nó ảnh hưởng đến quá trình phát triển, nhiều dự án không đảm bảo chất lượng do chủ đầu tư phải cân đối vấn đề lợi nhuận.

Nới "vòng kim cô" lợi nhuận

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homecho rằng cần nhìn nhận một thực tế rằng, không ở đâu định nghĩa nhà xã hội là nhà dành cho người nghèo nên việc bán nhà cho người nghèo, cận nghèo như quy định hiện hành sẽ là nhiệm vụ bất khả thi.

Phát triển nhà ở xã hội cần theo cơ chế thị trường

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các vấn đề lớn mà doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội quan tâm là ưu tiên tạo lập quỹ đất, chính quyền địa phương giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư.

Đơn giản hóa thủ tục hành chính, cần có Nghị định do Chính phủ, Thông tư hướng dẫn do bộ, ngành liên quan thông qua, chính quyền địa phương vào cuộc mạnh mẽ trong từng khâu giải quyết thủ tục. Tỷ lệ nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội đảm bảo tối thiểu lớn hơn 20%, linh hoạt với từng địa phương, dự án, phù hợp nhu cầu của doanh nghiệp, người dân.

Vấn đề doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là đề xuất giữ nguyên thuế VAT ở mức 5%, tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội lên 15% hoặc thưởng theo thực tế thành tích phát triển, hình thức tương đương để bù đắp chi phí, tạo động lực cho nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cho biết, cần phải có những thay đổi mạnh mẽ và rõ ràng hơn trong tư duy và cách thức phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là tư duy thị trường. Vì mục đích chính của chương trình phát triển nhà ở xã hội là đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập trung bình thấp và thấp, phục vụ cộng đồng với ưu đãi hợp lý.

Doanh nghiệp tham gia phải được tạo điều kiện ưu tiên về quỹ đất, thuế, phí, vốn mồi, đẩy nhanh quy trình, thủ tục đầu tư dự án, chú trọng yếu tố quy hoạch, phát triển đồng bộ hạ tầng.

Đổi lại, Nhà nước, chính quyền địa phương có dự án đầu tư, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, thu ngân sách, tạo việc làm, thu nhập cho các đối tượng liên quan.

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp