Đâu thực sự là "miền đất hứa"?

PV: Ông nhận xét như thế nào về thị trường BĐS trong những năm gần đây?

Ông Nguyễn Hữu Cường

Ông Nguyễn Hữu Cường: Trong 5 năm qua, kể từ thời điểm được phục hồi năm 2014 đến nay, thị trường BĐS đã phát triển mạnh với phân khúc BĐS nhà ở truyền thống, BĐS du lịch và gần đây là BĐS công nghiệp.

Tại phân khúc BĐS nhà ở, việc khắc phục tình trạng BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu vẫn tiếp tục. Mặc khác, các dự án mới đang phát triển mạnh dựa trên quan hệ cung - cầu đối với từng nhóm BĐS được phân định theo giá. Nhóm BĐS nhà ở giá thấp, trong đó có nhà ở xã hội, đang gặp khó khăn về nguồn tín dụng ưu đãi sau khi gói hỗ trợ 30 nghìn tỉ đồng đã kết thúc. Nhóm BĐS nhà ở giá trung bình và giá cao đang có xu hướng tăng cung nhà giá trung bình và giảm cung nhà giá cao. Thực tế này không đạt được kỳ vọng như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (2014) đã đặt ra đối với chính sách về nhà ở cho cá nhân người nước ngoài. Trên thực tế, Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) và thu hút nhiều dòng vốn FDI nhưng giao dịch nhà ở của người nước ngoài gần như không đáng kể.

Tăng mạnh trên thị trường BĐS là phân khúc BĐS du lịch, sau khi các nhà đầu tư tiếp thu rất sáng tạo loại hình BĐS đa dụng như condotel, shophouse, officetel… và giải quyết vốn đầu tư theo phương thức bán BĐS hình thành trong tương lai.

Phân khúc BĐS công nghiệp đã có những dấu hiệu khởi sắc trong khoảng 2 năm gần đây. Thời điểm cuối năm 2018, độ lấp đầy các khu công nghiệp đã tăng tới mức 73%, giá thuê đất khu công nghiệp tại vùng trọng điểm kinh tế Đông Nam Bộ đã tăng 4,5% so với cuối năm 2017. Nguyên nhân do nhu cầu phát triển công nghiệp đã tăng cao trong bối cảnh hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng.

Phân khúc BĐS nông nghiệp yếu kém nhất, chưa đáp ứng được chủ trương lớn của Chính phủ về phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao…

PV: Theo ông, trong thời gian tới, đầu tư vào BĐS sẽ theo xu hướng nào?

Ông Nguyễn Hữu Cường: Với kinh nghiệm của tôi, khi đầu tư vào BĐS phải đặt câu hỏi “đầu tư ở đâu?” và “đầu tư như thế nào?”… Đầu tư vào BĐS phải chú ý các yếu tố: Môi trường đầu tư minh bạch; lợi ích của các nhà đầu tư, khách hàng; các vấn đề cơ sở hạ tầng, môi trường, an sinh xã hội…

Chúng ta thấy một trong những yếu tố khiến đầu tư vào BĐS không bị thất bại chính là lựa chọn được vị trí có những yếu tố “hội” và “tụ”. Bởi nếu không có “hội” thì không có “tụ”.

Đầu tiên phải biết quy hoạch vùng miền như thế nào, “hội” và “tụ” ra sao. Ví như ở những vùng cửa khẩu, những vùng “băng”, những nơi hiện tại còn ít người quan tâm, nhưng trong tương lai thì có những giá trị phái sinh rất lớn, mang lại lợi ích mà các khu đô thị chật chội không thể mang lại, đó là những nơi có thể đầu tư. Trong 5-7 năm gần đây, các khu vực ven đô mới mở rộng, những cửa khẩu giao thương sầm uất hoặc ở những vùng ít nhà đầu tư lớn (nhưng tương lai giá trị phái sinh lớn) đã cho thấy đây thực sự là những “miền đất hứa” đầu tư BĐS hiệu quả.

Bất động sản du lịch đang là phân khúc được nhiều người quan tâm

Tuy nhiên, cũng cần để ý đến mặt trái của việc đầu tư vào BĐS tại những “miền đất hứa” đó là cơ sở hạ tầng. Nếu cơ sở hạ tầng quá yếu kém, dù giá giao dịch ở đây rất hấp dẫn nhưng nguy cơ thất bại rất cao. Ví dụ, giả sử trên những trục đường lớn của Hà Nội, có những khu đô thị mới, chung cư hiện đại có giá bán chỉ khoảng 25-30 triệu đồng/m2, rất nhiều người đổ xô vào mua và cho đây sẽ là khoản đầu tư hiệu quả. Nhưng mọi người không nhìn thấy hết những vấn đề của cơ sở hạ tầng như giao thông, cấp - thoát nước, điện, đặc biệt là môi trường khói, bụi, tiếng ồn… Sẽ là thảm họa nếu các vấn đề này không được giải quyết triệt để, bởi chúng sẽ mang lại hệ lụy rất lớn cho xã hội và cho chất lượng sống của cộng đồng cư dân sống ở đó. Chủ đầu tư và cả các nhà đầu tư sẽ thất bại nếu đầu tư vào những nơi như vậy.

Cho nên, để giải bài toán đầu tư BĐS hiệu quả, theo tôi, phải bắt đầu từ tầm nhìn xa của các chủ đầu tư, cơ bản phải bảo đảm an sinh xã hội, môi trường sống tốt, bảo đảm lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng dù mua để đầu tư hay để ở.

PV: Như vậy, xu hướng đầu tư BĐS vẫn phải dựa trên nguyên tắc muôn thuở là bảo đảm môi trường sống tốt?

Ông Nguyễn Hữu Cường: Đúng vậy. Xu hướng đầu tư vào BĐS nên là những nơi cửa khẩu, giao thương sầm uất hoặc là những nơi trong tương lai cơ sở hạ tầng, các công trình công cộng… sẽ đáp ứng được chất lượng sống của cư dân. Đây là xu hướng tất yếu.

Nhân đây tôi cũng xin lưu ý về đất nền. Không chỉ ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh mà những năm gần đây, ở nhiều khu vực, do các quỹ đất trong những khu đô thị lớn không còn trong khi những vùng ven, quỹ đất vẫn còn dư thừa, chưa sử dụng tới, thì đất nền chính là những cơ hội cho các nhà đầu tư BĐS. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu tâm tới cơ sở kết nối về hạ tầng.

PV: Những năm gần đây, BĐS du lịch phát triển mạnh nhất trên thị trường. Có rất nhiều nhà đầu tư lớn nhỏ, trong và ngoài nước, nhảy vào “sân chơi” này. Tuy nhiên, với con mắt nhà nghề, ông có khuyến nghị gì đối với những người có ý định đầu tư vào BĐS du lịch?

Ông Nguyễn Hữu Cường: Đối với nhà đầu tư BĐS du lịch, có thể hiểu như thế này, đây là một cách “giữ tiền” của người giàu, người có thu nhập cao. Hơn nữa, đầu tư vào BĐS du lịch lại hấp dẫn ở chỗ vừa giữ được tài sản, vừa giữ được tiền do chủ đầu tư khai thác tài sản đó rồi chia sẻ lợi nhuận. Tuy nhiên, đầu tư vào BĐS du lịch cần lưu tâm ở chỗ kết nối hạ tầng giữa việc đi lại, hay sở hữu chung - riêng cho một con đường, cho cả khu dân cư… Có những khu du lịch rất đẹp nhưng lại có những quy định không được sử dụng các khu vực ngăn chia hoặc không cho phép giao thương giữa khách du lịch và người dân, không cho phép tất cả mọi người sử dụng chung một con đường... Hoặc chuyện thoát nước, bảo vệ môi trường, nhiều bãi biển bị ô nhiễm nặng nhưng không ai giải quyết, trách nhiệm của chủ đầu tư và và chính quyền địa phương chưa phân định rõ ràng. Chính vì vậy, giá trị riêng biệt của nhiều BĐS du lịch bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Bởi vậy, với các chủ đầu tư, các nhà đầu tư thứ cấp, đầu tư vào BĐS như thế nào rất cần tầm nhìn xa, tổng thể, lâu dài chứ không thể chỉ nhìn thấy lợi ích trước mắt.

PV: Cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!

Đừng “mua đất chôn tiền”! Trước xu hướng đầu tư BĐS vào các khu vực phát triển du lịch như Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc… hoặc tại các tỉnh có biển như Hải Phòng, Đà Nẵng…, ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - cho rằng, các nhà đầu tư đang “mua đất chôn tiền”. Ông Nguyễn Trần Nam Tại Diễn đàn “Bất động sản 2019 - Xu hướng đầu tư” diễn ra mới đây, các chuyên gia đều nhận định, BĐS sẽ ngày càng khó khăn, có khả năng sẽ suy giảm trong thời gian tới, nhất là trong bối cảnh cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung diễn ra rất căng thẳng. Phân tích về thị trường BĐS, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, hiện nay có hai xu hướng đầu tư không tích cực vào BĐS, đó là hiện tượng ồ ạt đầu tư mua đất ở các khu vực phát triển du lịch như Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc… và ở các tỉnh có biển như Hải Phòng, Đà Nẵng… Không tích cực là vì 1 đồng đầu tư vào BĐS tại những khu vực này sẽ kéo theo 2,5 đồng vật liệu xây dựng và hàng nghìn mặt hàng khác… Như vậy, việc đầu tư mua đất tại đây chẳng khác gì để… “chôn tiền”, nhất là ở Mũi Né, Phú Quốc... Đầu tư vào đất ở các tỉnh có biển, theo ông Nam phân tích, mặc dù giá đất không đắt, lại thêm thủ tục dễ dàng thực hiện, nhưng các địa phương còn phát triển nông nghiệp quy mô lớn, không thể để đất đai “ngâm” lâu dài. Do đó, các nhà đầu tư cần đánh giá và lường trước khó khăn. Ông Nam nhấn mạnh: Thế của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thời điểm hiện tại phải là “phòng ngự”, chứ không thể “tấn công”. Do đó, nên hạn chế mua đất chứ không hạn chế mua nhà. Giải thích vì sao việc đầu tư vào nhà không hạn chế, thậm chí nên khuyến khích, ông Nam nói: “Có doanh nghiệp từng trao đổi với tôi, có 7 căn nhà xã hội 77m2 nhưng có đến 600 người đến gắp thăm, tất cả những người này đã có đủ hồ sơ giấy tờ xác nhận là thu nhập thấp. Như vậy nhu cầu nhà ở xã hội rất cao”. Thêm nữa, ông Nguyễn Trần Nam nhận định: Trong bối cảnh cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung diễn ra căng thẳng, dẫu có những khó khăn, bất lợi về kinh tế nói chung, nhưng BĐS lại có tia hy vọng bởi sự dịch chuyển đầu tư, sản xuất của các doanh nghiệp FDI từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam, sẽ làm thị trường BĐS, nhất là ở những phân khúc nhà siêu sang và nhà ở xã hội phát triển. Khi dịch chuyển đầu tư sản xuất sang Việt Nam, nhà siêu sang sẽ có khách là các chuyên gia thuê để ở. Còn dạng nhà ở xã hội, người lao động, nhân công sẽ thuê để ở. Theo ông Nguyễn Trần Nam, hiện tại và trong tương lai gần, hầu hết các lĩnh vực kinh tế trong nước đều ổn định, tiếp tục đà phát triển, môi trường đầu tư kinh doanh, năng lực cạnh tranh không ngừng được cải thiện. Đặc biệt, có hai chỉ số quan trọng ảnh hưởng tích cực tới thị trường BĐS, đó là: Giải ngân vốn FDI vẫn tăng và mức độ tiêu dùng của Việt Nam, theo một số chuyên gia, vào hàng cao trong khu vực, thậm chí cao hơn so với Trung Quốc, Thái Lan… Tuy nhiên, có một thực tế đáng chú ý: Quý I/2019, thị trường BĐS có dấu hiệu suy giảm. Theo thống kê mới đây của Hội Môi giới BĐS, tại TP HCM, số lượng giấy phép xây dựng giảm 16%, có 150 dự án bị dừng lại kiểm tra rà soát, lượng hàng hóa (nhà chung cư, căn hộ biệt thự) tại Hà Nội và TP HCM đưa ra thị trường đã giảm, chỉ bằng khoảng 70% so với quý IV/2018. Thực tế, tỷ lệ lượng hàng hóa tiêu thụ so với hàng hóa chào bán vẫn tương đối tốt, nhưng lượng tuyệt đối giảm khá mạnh. Đã có một số đánh giá cho rằng 4 tháng cuối năm 2019, thị trường BĐS sẽ tốt hơn, nhưng theo ông Nguyễn Trần Nam, trong bối cảnh hiện nay, thị trường BĐS sẽ rất khó theo hướng khả quan. Ông Nguyễn Trần Nam đặt câu hỏi: Tại sao thị trường BĐS đang phát triển tốt từ năm 2014 đến năm 2018, nhưng sang đầu năm 2019 lại suy giảm? Vấn đề là đầu tư vào BĐS thì cần tiền và đất nhưng cả hai điều kiện này đều đang giảm. Chính phủ đã có những động thái hạn chế nguồn tín dụng vào BĐS, dự báo sắp tới sẽ còn siết chặt hơn nữa. Vậy, thị trường BĐS Việt Nam trong tương lai gần sẽ ra sao? Đó vẫn là một câu hỏi khó có câu trả lời chuẩn xác.

Tú Anh - Nguyễn Bách