Sốt đất! Dòng tiền chứng khoán lại chảy đi?

"Cò" mồi thổi giá khắp nơi...

Nhắc đến huyện Đông Anh (TP. Hà Nội), đây không phải lần đầu tiên khu vực này có sốt đất. Hơn chục năm qua, từ khi những công trình giao thông mang tính đột phá như dự án cầu Nhật Tân, cầu Đông Trù nối hai bờ sông Hồng được triển khai đến khi hoàn thành, đưa vào sử dụng, giúp giao thông thuận lợi hơn, giá đất khu vực này liên tục có những đợt sóng.

Ở thời điểm hiện tại, thông tin về quy hoạch phân khu sông Hồng, một lần nữa tạo nên sốt đất. Tuy nhiên, không phải ngẫu nhiên mà giá đất có thể tăng cả vài chục triệu đồng/mét như vậy. Nguyên nhân chủ yếu là do thông tin về quy hoạch, dự án được các "cò" đất vận dụng rất tốt để thổi giá lên cao. Một số khu vực dù không nằm trong quy hoạch nhưng vẫn được "cò" đất vẽ ra cơ hội sinh lời nhờ các khu đô thị sắp mọc lên.

Tương tự, nhiều người từ TP. HCM lên tận huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước để săn đất rừng, đất nông nghiệp trong cơn sốt đất ảo vừa qua

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần những cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn.

Những cơn sốt đất dễ trở thành sốt ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi. Trong các cơn sốt này, nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.

Đơn cử như cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước vừa qua được cho là do một bộ phận người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-ních với diện tích lên tới 500 ha, sau khi đoàn khảo sát của tỉnh đến để khảo sát vị trí để xin chủ trương.

Theo tìm hiểu, thực chất cơn sốt này được tạo bởi một nhóm người trước đây đã mua đất với giá rẻ. Sau khi có thông tin Bình Phước kiến nghị xây dựng sân bay thì họ bung hàng ra bán, tạo cơn sốt để lôi kéo người mua. Kết quả là giá đất tăng đột biến trong thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất không có thật. Hầu hết các giao dịch thực hiện bằng hình thức sang tay. Ăn theo, một số "cò" đất còn chào bán đất sổ giả được làm rất tinh vi lừa đảo khách hàng. Khi "bong bóng" vỡ, nhiều trường hợp do tin lời "cò" đất đã phải ôm hận vì đất sau khi mua không thể bán ra.

Phân tích thêm chuyện làm giá, thổi giá trên thị trường bất động sản, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển nhận định, ở không ít khu vực có cơn sốt đất, các nhóm đầu cơ có thể tung nhân viên đi dẫn khách, tạo hiệu ứng mua - bán thật, người mua chỉ cần đặt cọc hôm nay là ngày mai có thể lời. Nhiều người mua theo đám đông, kỳ vọng giá đất còn tăng nữa nhưng thực chất là giá ảo, không phải nhu cầu mua để ở thật hoặc đầu tư trong dài hạn.

Hay thiếu kênh đầu tư hấp dẫn?

Ở một góc nhìn khác, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, có nhiều lý do dẫn đến sốt đất nhưng đơn giản nhất là hiện tại người dân không có quá nhiều kênh để chọn lựa đầu tư khi lãi suất ngân hàng xuống thấp. Chứng khoán quá rủi ro và đòi hỏi kiến thức; còn vàng, ngoại hối hay các đồng tiền số cũng không dễ dàng đầu tư nên chỉ còn bất động sản là kênh chọn lựa truyền thống, an toàn; đặc biệt với đất có sổ, đất vùng ven giá còn thấp, diện tích rộng càng thu hút người dân mua để dành. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thông tin chính xác về quy hoạch, biết rõ về thời gian, quy định pháp lý đất đai mới dẫn đến việc mua theo tin đồn, làm cho tình trạng sốt ảo nổi lên.

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển nêu thêm một thực tế là nhiều năm qua, giá đất chỉ có tăng chứ không giảm. Ngay cả sau những đợt sốt đất, giá có chững lại hoặc đi ngang một thời gian, rồi lại tăng tiếp và hình thành mặt bằng giá mới… Chính những yếu tố này khiến người dân thấy cứ mua đất là lời và đổ dòng tiền vào kênh đầu tư này.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chỉ rõ chính đầu tư lướt sóng theo đám đông là nguyên nhân gây ra những cơn sốt ảo, đẩy giá nhà đất tăng nhanh so với giá trị thật, làm thị trường hỗn loạn.

Theo ông Đính, lĩnh vực bất động sản vẫn là một kênh đầu tư hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh do dịch bệnh, nhiều ngành đầu tư khó hiệu quả, lãi suất ngân hàng giảm sâu nên nhiều nhà đầu tư, người dân chọn đất đai để "xuống tiền". "Nhu cầu đầu tư tăng trong khi lượng hàng khan hiếm khiến giá đất tăng mạnh đồng thời, xuất hiện nhiều hiện tượng đầu tư bất chấp quy định pháp luật", ông Đính lý giải.

Tuy nhiên, theo vị này, ở nhiều địa phương, lợi dụng nhu cầu đầu tư có thật của người dân, đã xuất hiện những thông tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án. Thậm chí, "cò" đất còn lợi dụng những ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo nhà nước, tạo dựng tài liệu giả để tung tin, tạo sóng; rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như đất rừng, đất ruộng, vườn.

Ngoài ra, còn có tình trạng nhiều cò mồi thường xuyên quy tụ, tập hợp ở các điểm nóng về đất đai để tạo ra sự sôi động, truyền tai nhau những thông tin không có cơ sở nhằm đẩy giá lên từng giờ, từng ngày để lôi kéo các nhà đầu tư vào cuộc.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhìn nhận, hầu hết những sốt đất gần đây đều chỉ xuất phát từ những chủ trương doanh nghiệp, nhà nước chứ chưa có ranh giới quy hoạch, cụ thể rõ ràng nào cả.

Theo một số chuyên gia, nguyên nhân của thình trạng này đến từ việc chính quyền địa phương chưa rõ ràng trong việc công bố thông tin hoặc thông tin thị trường đã được rò rỉ trước khi có tin chính thức, khiến nhà đầu tư ùn ùn đi mua.

Dòng tiền chứng khoản đang chảy vào bất động sản?

Năm 2020, thị trường chứng khoán bùng nổ nhờ dòng tiền nội khi theo ghi nhận đầu năm 2020, thị trường chứng khoán gặp cú sốc đại dịch COVID-19, nhà đầu tư nước ngoài liên tục rút ròng trên thị trường và đến nay chưa có dấu hiệu ngừng lại.

Luỹ kế từ 1/2/2020 đến 19/3/2021, khối ngoại đã rút ròng trên thị trường 30.043 tỷ đồng trong đó tập trung rút mạnh trong giai đoạn tháng 2, tháng 3 và tháng 4/2020 khi đại dịch COVID-19 bắt đầu xuất hiện, cũng như giai đoạn đầu năm 2021 khi lợi tức trái phiếu Mỹ kỳ hạn dài tăng lên.

Tuy nhiên, sau giai đoạn sụt giảm mạnh đầu năm, thị trường chứng khoán đã vụt tăng mạnh sau khi tạo đáy trong tháng 3/2020, VN-Index liên tiếp thiết lập các đỉnh cao mới, chỉ còn cách đỉnh lịch sử một vài bước chân với thanh khoản tăng lên không ngừng.

Nâng đỡ cho thị trường trong năm 2020, cũng như giai đoạn đầu năm 2021 chủ yếu đến từ dòng tiền nội, trong khi khối ngoại vẫn trên đà rút vốn trong đó có một phần lớn dòng tiền từ các nhà đầu tư mới (còn gọi là nhà đầu tư F0).

Thống kê số tài khoản mở mới cũng lập kỷ lục trong 20 năm. Cụ thể, số tài khoản mở mới của nhà đầu tư cá nhân năm 2020 đạt 392.527 tài khoản - tăng 109% so với năm 2019. Nhà đầu tư cá nhân trong nước tiếp tục đóng vai trò chủ đạo dẫn dắt đà tăng của thị trường chứng khoán năm 2020 và gần 3 tháng đầu năm 2021.

Trong vòng 2 tháng trở lại đây, thị trường chứng khoán Việt Nam có dấu hiệu bị ảnh hưởng tiêu cực từ sự gián đoạn giao dịch trên sàn HOSE. Hiện tượng nghẽn lệnh liên tục diễn ra và chưa khắc phục phần nào ảnh hưởng tới tâm lý nhà đầu tư.

Diễn biến chỉ số VN-Index có dấu hiệu đi ngang trong 2 tháng trở lại đây

Ngoài ra, sau thời gian gần 1 năm tăng trưởng mạnh, nhưng không thể phá đỉnh lịch sử, trong 2 tháng qua, thị trường đi ngang tích lũy trong biên độ hẹp vùng 1.160 - 1.200 điểm. Bên cạnh đó, các cổ phiếu có dấu hiệu phân hoá mạnh, không đồng loạt tăng giá như trong năm 2020, mà chỉ có một số cổ phiếu riêng lẻ với những câu chuyện riêng là có sóng. Do đó, giai đoạn này, đòi hỏi nhà đầu tư phải có sự chọn lọc cổ phiếu kỹ hơn.

Nếu như kịch bản thị trường tiếp tục đi ngang, cơ hội kiếm lời khó khăn, điều này có thể kích hoạt dòng tiền chuyển dịch ngược lại bất động sản, vì cơ hội kiếm lời trên thị trường bất động sản đang mở rộng hơn khi cơn sốt đất nền lan ra nhiều vùng trên cả nước kể từ cuối năm ngoái và đầu năm nay. Điều này có thể sẽ gây áp lực ngược lại đà tăng của thị trường chứng khoán.

Chưa kể, tận dụng thị trường chứng khoán bùng nổ, nhiều doanh nghiệp đã liên tục đẩy mạnh huy động vốn bằng phát hành cổ phiếu mới, hút bớt một lượng tiền từ thị trường thứ cấp.

Trong khi đó, sau Tết Nguyên đán, nhiều khu vực trong cả nước lần lượt có dấu hiệu sốt giá đất và các giao dịch diễn ra sôi động như Long An, Hớn Quảng (Bình Phước), Từ Sơn (Bắc Ninh), Gia Viễn (Ninh Bình), Thuỷ Nguyên (Hải Phòng), Hoà Lạc (Hà Nội)…

Điều này đặt ra cho giới đầu tư câu hỏi liệu dòng tiền có lời từ chứng khoán có dịch chuyển sang thị trường bất động sản hay không?

Theo ông Lê Đức Khánh, Giám đốc phân tích Công ty cổ phần Chứng khoán VPS, thị trường điều chỉnh tích lũy quanh vùng 1.190 điểm cũng là điều bình thường do vùng kháng cự 1.190 - 1.200 điểm không dễ vượt qua trong ngắn hạn.

Điều nhà đầu tư chứng khoán lo ngại nhất hiện nay là áp lực lạm phát, sự thay đổi chính sách tiền tệ hay điều chỉnh tăng lãi suất. Bên cạnh đó, một điểm lo ngại của thị trường hiện tại là khối ngoại có dấu hiệu bán ròng trên thị trường.

Về kênh bất động sản, theo ông Khánh, bản chất kênh đầu tư bất động sản vốn dĩ cũng khá hấp dẫn. Trong năm 2021, rõ ràng bất động sản khu công nghiệp và bất động sản đất nền còn hấp dẫn, tuy nhiên bất động sản nghỉ dưỡng hay chung cư/căn hộ sẽ không được các nhà đầu tư quan tâm.

Dù chưa thống kê được dòng tiền chảy từ chứng khoán sang bất động sản như thế nào, nhưng chắc chắn thị trường chứng khoán vẫn còn nhiều sự hấp dẫn với nhà đầu tư, dòng tiền chuyển từ chứng khoán sang bất động sản hiện nay không quá đáng kể.

Một số chuyên gia khác đánh giá, nếu thị trường đi ngang sau đó tiếp tục tăng điểm, thì có thể hy vọng dòng tiền từ các nhà đầu tư bất động sản chưa rút ra ngay lập tức, mà vẫn tiếp tục đầu tư ít nhất tới hết mùa Đại hội đồng cổ đông năm 2021 sắp tới.

https://kinhtexaydung.petrotimes.vn/

Theo Kinh tế chứng khoán