Chủ nhật 18/11/2018 19:29

Nghịch lý thị trường bất động sản tại châu Á

07:00 | 21/07/2013

|
(PetroTimes) - Thị trường tiếp tục đóng băng trong khi giá tăng liên tục là nghịch lý đang xảy ra tại thị trường bất động sản châu Á. Báo cáo International Investment Atlas của hãng môi giới - tư vấn bất động sản toàn cầu Cushman & Wakefield (dẫn lại từ Investment International) cho biết, châu Á đang là “điểm nóng với vị trí khu vực dẫn đầu thế giới về đầu tư bất động sản, chiếm hơn 1/2 hoạt động giao dịch bất động sản toàn cầu”. Tuy nhiên, bên dưới hoạt động nhộn nhịp đầy màu sắc hứng khởi của thị trường bất động sản châu Á là tiềm ẩn những rủi ro…

Nghịch lý thị trường

Trong khi hầu hết các nước phát triển (với vài ngoại lệ chẳng hạn Canada hoặc Australia), chính phủ tìm cách thổi sinh khí vào thị trường bất động sản ngắc ngoải thì tại các nước đang phát triển nói chung, giới chức trách lại tìm cách hạ nhiệt thị trường. Ở phương Tây, vấn đề là khi nào giá hạ. Tại châu Á, bài toán khó giải và khó đoán bây giờ là không biết chừng nào giá ngưng tăng. Nhu cầu tăng nhanh là lý do khiến thị trường bất động sản châu Á đội giá. Brazil hiện thiếu khoảng 8 triệu căn nhà; trong khi cả Ấn Độ hiện có số phòng khách sạn còn ít hơn so với Las Vegas.

Tại Arập Xêút, người ta đang nhấp nhỏm chờ luật cho vay trả góp được đưa ra để kích phát thị trường nhà ở. Tại Trung Quốc, nước này sẽ là một trong những thị trường bất động sản lớn nhất thế giới trong 5 năm tới. Theo Ngân hàng Đầu tư Barclays Capital, hơn 40% cao ốc dự kiến hoàn thành trong 6 năm tới sẽ nằm ở Trung Quốc, tăng số cao ốc tại các thành phố lớn Trung Quốc lên gấp đôi. Vấn đề ở chỗ, khuynh hướng phát triển bất động sản châu Á lại kéo theo nhiều nguy cơ bất ổn. Lý do là thị trường đang ngộp trong bụi xi măng và gạch cát của cơn lốc xây dựng, thật ra lại quá “mỏng”, nói theo ngôn ngữ kinh tế, tức có quá ít người giao dịch những bất động sản đang được rao giá.

Khắp Trung Quốc, đâu đâu người ta cũng thấy những "thành phố ma" như thế này

Và trong khi một công trình hoàn thành vẫn còn mỏi cổ chờ khách hàng, các dự án mới lại tiếp tục khởi động, tạo ra sự phình giãn không cân đối, giữa cầu và cung, giữa giá thật và giá ảo, giữa nhu cầu bức thiết cần mua để ở và tâm lý giành giật để đầu cơ. Một cách đơn giản, thị trường bất động sản châu Á phát triển không lành mạnh và thậm chí nằm ngoài tầm kiểm soát của giới hoạch định chính sách. Nôm na, giá bất động sản tại vài nước châu Á, đặc biệt Trung Quốc, đang “bay nhảy” tự do. Thế cho nên, một số nhà đầu tư lọc lõi, chẳng hạn Jim Chanos, đã cảnh báo về một vụ nổ bong bóng bất động sản tại các thị trường nóng bất thường như Trung Quốc. Chẳng phải đó là những cảnh báo suông và phóng đại. Tháng 1/2011, 3 trong 10 công ty Hoa lục có thời hạn trụ bảng niêm yết chứng khoán Hongkong ngắn nhất (“chết” sớm) đều là các công ty bất động sản!

Burj Khalifa (tại Dubai, Tiểu vương quốc Arập thống nhất - UAE) là ví dụ “đau lòng” của một trường hợp “vỡ mật” (mang lại nhiều kinh nghiệm) bởi hiện tượng bể bong bóng bất động sản. Kiến trúc cao nhất thế giới này (838m) được khánh thành tháng 1/2010, chỉ vài tuần sau khi UAE công bố những khoản nợ quốc gia kếch sù, chủ yếu bởi các dự án xây lâu đài trên cát (đúng theo nghĩa bóng lẫn đen). Tên cao ốc - Burj Dubai - lập tức được đổi thành Burj Khalifa để vinh danh Tiểu vương Khalifa bin Zayed bin Sultan Al Nahyan, người bỏ tiền cho nguồn quỹ cứu trợ khẩn cấp.

Đến nay, Burj Khalifa vẫn là một cao ốc ma, với nhiều căn hộ trống. Burj Khalifa là trường hợp điển hình của yếu tố nghịch lý trong thị trường bất động sản. Cơn lốc xây dựng địa ốc hiếm khi tỷ lệ thuận với sự phát triển thị trường giao dịch. Nói cách khác, xây càng nhiều, khả năng tuột dốc càng cao; và nó kéo theo sự sụp đổ một phần của hệ thống ngân hàng (do các dự án bất động sản thường vay vốn ngân hàng). 5 vụ phá sản kinh điển của hệ thống ngân hàng phương Tây trước khi xảy ra vụ suy thoái toàn cầu đang được chứng kiến đều có sự hiện diện của thủ phạm bất động sản (Tây Ban Nha thập niên 70; Na Uy thập niên 80; Thụy Điển, Phần Lan và Nhật thập niên 90). Cần biết, các giai đoạn phát triển địa ốc thường đi kèm với chính sách tín dụng lỏng lẻo. Nhiều nhà đầu tư có khi vay đến 90% giá trị bất động sản. Chỉ với số vốn nhỏ nhoi (10%) để bảo vệ nguồn tài sản kinh doanh, nhà đầu tư sẽ bán tống bán tháo khi thấy giá có chiều hướng giảm.

Nếu không bán được và không thể trả lãi ngân hàng, tất nhiên họ sẽ bị siết nhà (tài sản thế chấp). Với ngân hàng, cho vay kinh doanh bất động sản tỏ ra “ổn định”, một phần bởi khoản vay luôn được bảo đảm bằng tài sản thế chấp; hơn nữa, ngân hàng thường định giá tài sản thế chấp thấp hơn giá thị trường. Tuy nhiên, một khi thị trường đóng băng, ngân hàng sẽ ôm “cái của nợ” này (tài sản lấy được) mà không thể thanh lý. Hậu quả, nguồn vốn ngân hàng bắt đầu mỏng dần (do có nhiều nhà đầu tư địa ốc bị phá sản), cho đến khi họ bị kéo theo xuống vực, mở đầu cho một cuộc khủng hoảng kinh tế quốc gia…

Bong bóng bất động sản thường luôn hình thành với những yếu tố phát triển nền tảng, chẳng hạn bùng nổ dân số, lãi suất ngân hàng ổn định và chính sách kinh tế vận hành lành mạnh. Tính phức tạp của thị trường bất động sản ở chỗ nó là loại hàng hóa đặc biệt, không hẳn đi theo nhu cầu thị trường mà còn bị khống chế bởi tác động tâm lý. Cuộc khảo sát mới nhất về thái độ người tiêu dùng được thực hiện bởi Fannie Mae (một trong hai tập đoàn ngân hàng khổng lồ chuyên cung cấp vốn vay đầu tư bất động sản của Mỹ) cho thấy, người Mỹ tậu nhà bởi nhiều lý do, từ việc mua nhà cho con đến việc sắm làm của để dành làm vốn đầu tư cho mai hậu.

Tại Trung Quốc, thanh niên (vay tiền) mua nhà còn là cách để kiếm vợ. Chính sự phức tạp trong động cơ như vậy đã dắt theo tai họa cho sự ổn định tài chính. Nếu địa ốc như các loại hàng hóa khác, giá cao sẽ làm giảm nhu cầu. Trong khi đó, bởi nó còn được xem như một thứ tài sản tài chính, giá cao lại là tín hiệu rõ nhất để vội vã mua ngay! Mà khi giá cao, lại có khả năng xảy ra tình trạng đầu cơ. Yếu tố này sẽ đẩy giá vượt qua biên của giá trị thật và hậu quả là bất động sản trôi trên những đám mây giá ảo...

Quả bong bóng Trung Quốc

Liên tục từ tháng 4/2010, Trung Quốc bắt đầu thực hiện loạt biện pháp ngăn tình trạng lạm phát giá địa ốc, trong đó có việc nâng mức tối thiểu đặt cọc cho người mua nhà lần đầu tiên lên 30% (giá trị bất động sản), so với 20% trước đó; đồng thời ngưng cho vay đối với những người mua căn thứ ba hoặc mua liên tiếp ngay sau đó. Tuy nhiên, tình hình vẫn còn phức tạp. Tân Hoa Xã cho biết, từ đầu năm, Chính phủ Bắc Kinh đã yêu cầu các chính quyền địa phương đưa ra mục tiêu cụ thể để kiểm soát giá địa ốc, vào trước ngày 1/4. Dù vậy, theo Reuters, giá địa ốc tại 10 thành phố lớn nhất Trung Quốc vẫn tiếp tục nhấp nhỏm tăng.

Trong khi đó, nhà cửa thi nhau tăng giá lại không tỷ lệ với mức thu nhập. Trong hầu hết thị trường bất động sản thế giới, giá địa ốc thường cao hơn mức thu nhập 4 lần. Tại Trung Quốc (đặc biệt ở các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến), tỷ lệ chênh lệch hiện tại là hơn 12 lần! Việc giá tăng cao khiến một phần thị trường bắt đầu đóng băng. Nhiều khu mới quy hoạch và hoàn thành, như Ordos (Ngạc Nhĩ Đa Tư, thuộc Nội Mông) đang trở thành thành phố không bóng người.

Từng một thời nhộn nhịp, các sàn giao dịch chứng khoán Trung Quốc nay phải chịu cảnh đìu hiu

Thắt chặt tín dụng mua nhà trả góp là một giải pháp chữa cháy nữa. Hệ thống ngân hàng đang được yêu cầu hạn chế cho vay mua nhà (chiếm đến 1/4 tổng khoản vay tại Trung Quốc năm 2010!). Tuy nhiên, “đòn” này lại tạo hiệu ứng phụ là giảm lượng giao dịch địa ốc, đưa đến nguy cơ đóng băng. Khó khăn của Trung Quốc là nếu thị trường địa ốc đóng băng, các dự án mới cũng sẽ đình trệ, kéo theo GDP giảm - điều mà Bắc Kinh không hề muốn. Trong thực tế, chính sự bùng nổ thị trường bất động sản là yếu tố đóng góp cho GDP Trung Quốc nhiều nhất. Thị trường xây dựng địa ốc chiếm khoảng 1/6 kinh tế Trung Quốc. Nếu hoạt động xây dựng địa ốc ngưng trệ 1/3 mỗi năm, tăng trưởng GDP Trung Quốc chỉ còn 1/2; có nghĩa hàng ngàn người mất việc và ổn định xã hội đối mặt rủi ro.

Vấn đề nữa của thị trường bất động sản Trung Quốc là hiện tượng đầu cơ của giới chức địa phương. Với giúp đỡ của quan chức địa phương tham nhũng, một công ty có thể mua miếng đất trị giá 5 tỉ tệ chỉ với 500 triệu tệ. Dùng miếng đất trên để thế chấp vay ngân hàng (chẳng hạn 2,5 tỉ tệ), họ lại săn lùng mua đất tiếp, tạo ra một sự rối loạn mà bề ngoài cứ tưởng đó là sự phát triển bình thường của thị trường...

Thời điểm trước mắt, ám ảnh về tốc độ phát triển GDP khiến Trung Quốc tiếp tục đầu tư vào thị trường bất động sản. Trong bài viết gần đây, Business Insider nhận định, Trung Quốc đã quên bài học bong bóng bất động sản đầu thập niên 90 mà di chứng của nó đến nay vẫn còn hằn sẹo. Đơn cử là vịnh Đại Á (Daya Bay, thuộc tỉnh Quảng Đông, sát nách Hongkong). Được quy hoạch từ đầu thập niên 90 thành khu dân cư hiện đại cho 12 triệu người, Đại Á bây giờ vẫn là một thành phố ma. Lý do: 90% người mua bất động sản Đại Á thời cơn sốt địa ốc thập niên 90 đều là dân đầu cơ. Bây giờ, địa ốc Đại Á giảm giá đến mức khó ngờ: nó được rao với “chế độ” khuyến mãi “mua một tặng một”!

Nhận định về sự vận hành kinh tế Trung Quốc theo “chuẩn” chỉ tiêu GDP, Hứa Tiểu Niên - Giáo sư tài chính Trường Kinh thương Trung Quốc - châu Âu (Trung Âu quốc tế công thương học viện, tại Thượng Hải) kết luận: “Những gì Bắc Kinh đang làm là họ đơn giản đốt tiền để duy trì thắp sáng cho các dự án vốn”. So sánh với một con bệnh, giáo sư Hứa nói thêm rằng, “việc đốt tiền và in nhân dân tệ có thể làm cho hắn ta (con bệnh) trông khỏe ra nhưng điều đó không có nghĩa căn bệnh của hắn được chữa”. Quả thật, khó có thể nói việc bung tiền ra cực mạnh để đầu tư vào những dự án cực khủng mà chẳng hề sinh lãi là bằng chứng tốt cho sự phát triển kinh tế hoặc là dấu chỉ của sự tích cóp của nả để được giàu có. Có rất nhiều dự án bất động sản nay vẫn không đem lại đồng lời nào, hay nói cách khác là chôn vốn 100%, bởi chúng nằm liệt bất động (không có giao dịch mua bán).

Cần nhắc lại, tháng 12/2010, báo cáo của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) cho biết, tại vài thành phố lớn Trung Quốc, giá bất động sản bắt đầu không còn “kết nối” với những yếu tố phát triển căn bản của nền kinh tế lành mạnh. Nói cách khác, nó đang di chuyển tự do theo cách riêng của nó! Cộng với tình trạng kinh tế trì trệ do giảm xuất khẩu, khả năng thanh khoản tín dụng đang chịu nhiều rủi ro… nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản Trung Quốc là rất cao!

Tại sao bất động sản có thể làm sụp đổ một nền kinh tế? Câu trả lời cho thấy ngay là bởi kích cỡ khổng lồ của nó. Tổng giá trị bất động sản các hộ dân Mỹ vào thời điểm thị trường địa ốc lên cơn sốt đỉnh điểm năm 2006 là 22,7 ngàn tỉ USD. Năm 2002, tờ The Economist từng cho biết, giá trị nhà ở tại các nước giàu là khoảng 48 ngàn tỉ USD, chưa kể giá trị bất động sản thương mại (trên thị trường giao dịch) chừng 15 tỉ USD nữa (tức 52 ngàn tỉ USD và 28 ngàn tỉ USD, theo thứ tự - nếu xét đến yếu tố thay đổi giá trong giai đoạn qua cho đến hiện nay; chiếm 126% và 67%, theo thứ tự, của tổng GDP các nước giàu năm 2010). Thuyền to gặp sóng dữ ắt sẽ thiệt nặng. Người ta đang thấy cú sốc địa ốc đã làm sụm nước Mỹ (từ năm 2008 đến nay) như thế nào...


Mạnh Kim

Loading...
Share on Google+
  • eurowindow-300-200
  • bidv-29-6-2018
toi thieu 20m2 san nha onguoi de nhap ho khau tp hcm

Tối thiểu 20m2 sàn nhà ở/người để nhập hộ khẩu TP HCM

20 m2 sàn nhà ở/người là chỉ tiêu tối thiểu để người dân có thể đăng ký hộ khẩu thường trú vào nhà do mượn, thuê, ở nhờ trên địa bàn TP HCM từ nay đến năm 2020.
  • vietdragon-land