Chủ nhật 15/12/2019 07:32
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam:

Luật Nhà ở tạo động lực phát triển thị trường bất động sản

07:00 | 22/12/2014

|
Giới chuyên gia cho rằng, sở dĩ thị trường bất động sản (BĐS) lâm vào tình trạng khó khăn kéo dài do phát triển “nóng”, lệch pha cung - cầu giữa các loại hình sản phẩm. Một trong những nguyên nhân là do các quy định pháp luật về vấn đề nhà ở, phát triển thị trường BĐS hiện đang tồn tại nhiều bất cập, nhiều quy định đã không còn phù hợp với thực tiễn. Chính vì vậy, Luật Nhà ở (Sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (Sửa đổi) vừa được thông qua tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XIII sẽ là cú hích quan trọng giúp thị trường BĐS phục hồi và phát triển. Báo Năng lượng Mới đã có cuộc trao đổi với Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam về vấn đề này.

Năng lượng Mới số 384

PV: Trước hết, xin Thứ trưởng đánh giá về vai trò của thị trường BĐS trong nền kinh tế?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: BĐS là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển ổn định, lành mạnh, có hiệu quả thị trường BĐS sẽ tạo ra một khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và quá trình xây dựng, phát triển đô thị và nông thôn bền vững.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam

Có thể nói, trong thời gian gần 10 năm qua, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh BĐS 2006 cùng với các luật có liên quan như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Bộ luật Dân sự… đã tạo ra một hệ thống cơ sở pháp lý tương đối đầy đủ, đồng bộ để giúp cho thị trường BĐS phát triển, từng bước hội nhập với thông lệ quốc tế. Qua đó thu hút được nhiều nguồn lực trong và ngoài nước vào lĩnh vực BĐS, thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác cùng phát triển như ngành xây dựng, công nghiệp khai thác, sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất công trình, đồ gia dụng. Thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh BĐS ngày càng tăng, góp phần không nhỏ vào tăng trưởng GDP của quốc gia và phát triển kinh tế đất nước.

Đặc biệt, nhà ở của nhân dân đã được cải thiện đáng kể, trong đó có các đối tượng chính sách xã hội như người có công với cách mạng, người nghèo, người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang, công nhân khu công nghiệp, người dân vùng ngập lũ... Tính đến thời điểm này, chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công với cách mạng đã hoàn thành hỗ trợ cho trên 31.400 hộ. Chương trình phát triển nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp khu vực đô thị đã hoàn thành trên 19.600 căn hộ. Phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành trên 20.200 căn hộ. Nhà ở sinh viên đã giải quyết được chỗ ở cho trên 145.000 sinh viên. Hỗ trợ nhà ở cho người nghèo khu vực nông thôn đã hoàn thành hỗ trợ cho trên 531.000 hộ. Chương trình tôn nền vượt lũ cụm tuyến dân cư và xây dựng nhà ở cho các hộ dân khu vực thường xuyên bị ngập lũ Đồng bằng sông Cửu Long đã bố trí cho trên 180.000 hộ dân vào ở trong cụm tuyến...

PV: Nhưng giới chuyên gia cho rằng, sau 10 năm triển khai, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh BĐS 2006 cũng bộc lộ không ít hạn chế?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Đúng là như vậy. Bên cạnh những kết quả tích cực thì thị trường BĐS và lĩnh vực nhà ở cũng bộc lộ nhiều bất cập cần phải điều chỉnh như phát triển thiếu quy hoạch, chưa có kế hoạch và điều tra nhu cầu của thị trường. Đầu tư BĐS theo phong trào, tâm lý “đám đông”, dẫn đến cung vượt quá cầu. Cơ cấu hàng hóa BĐS phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích lớn, nên trên thị trường thừa các loại nhà ở này nhưng lại thiếu nhà ở bình dân phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận dân cư. Hệ thống tài chính BĐS, nhà ở chưa hoàn thiện, vốn cho thị trường BĐS chủ yếu dựa vào hệ thống ngân hàng, khi ngân hàng siết cho vay dẫn đến thiếu vốn, trong khi người có thu nhập thấp không có nguồn tín dụng trung và dài hạn với lãi suất thấp để vay mua nhà ở. Nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS, phát triển và quản lý nhà ở còn chồng chéo, thiếu hiệu quả.

Đặc biệt, luật hiện hành chưa cụ thể hóa đầy đủ quan điểm, chủ trương của Đảng về phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong việc phát triển nhà ở. Chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê. Quy định về việc huy động tài chính cho đầu tư phát triển nhà ở, gồm cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ… vẫn còn sơ sài, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chưa chặt chẽ, hợp lý, không bảo đảm các quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở khi thực hiện các quyền của mình đối với nhà ở, thiếu thống nhất với một số luật có liên quan…

PV: Xin Thứ trưởng nói rõ hơn về những tồn tại, bất cập về việc phát triển nhà ở xã hội?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Phát triển nhà ở xã hội là một chủ trương lớn của Đảng, Chính phủ nhưng lại chưa được cụ thể hóa đầy đủ. Luật mới chủ yếu quy định về phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường mà chưa quy định rõ các cơ chế, chính sách và chưa xác định trách nhiệm của Nhà nước, các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc phát triển nhà ở xã hội. Chính vì vậy, thời gian vừa qua, các doanh nghiệp chỉ chú trọng đến phát triển nhà ở thương mại, trong khi đó tại nhiều địa phương thì chính quyền lại chưa quan tâm đúng mức đến việc phát triển nhà ở xã hội, dẫn đến nhiều đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, người thu nhập thấp không tiếp cận được.

Một khu chung cư cao cấp tồn đọng

Ngoài ra, Luật Nhà ở hiện hành chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà cho thuê, đặc biệt là tại các đô thị lớn có nhu cầu cao về nhà ở. Các doanh nghiệp chỉ chú trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà ở để bán nhằm thu hồi vốn nhanh, trong khi thực tế lại rất cần quỹ nhà để cho các đối tượng không đủ khả năng về tài chính thuê lại.

Bên cạnh đó, Luật cũng chưa có quy định cụ thể về các định chế tài chính tham gia hỗ trợ vốn cho phát triển nhà ở, đặc biệt là hỗ trợ cho người thu nhập thấp, hộ nghèo vay để mua, thuê... hoặc cho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như: Quỹ phát triển nhà ở xã hội, Quỹ tín thác bất động sản... nên việc huy động vốn cho việc phát triển nhà ở còn gặp nhiều khó khăn và chủ yếu vẫn phụ thuộc vào các tổ chức tín dụng thương mại.

PV: Vậy quan điểm của Chính phủ khi xây dựng Luật Nhà ở (Sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (Sửa đổi) là gì, thưa Thứ trưởng?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Quan điểm của Chính phủ là Luật phải bảo đảm quyền có chỗ ở của công dân theo quy định của Hiến pháp năm 2013, coi đây là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước. Phải thể chế quan điểm, chủ trương của Đảng về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực phát triển nhà ở, một mặt tạo môi trường thuận lợi để phát triển nhà ở nhằm đáp ứng các nhu cầu về nhà ở của người dân theo cơ chế thị trường. Đồng thời quan tâm phát triển nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của Nhà nước để phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở trên nguyên tắc việc phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước của xã hội và của người dân.

Phát triển nhà ở phải được thể hiện trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, phải tuân thủ quy hoạch, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của mỗi địa phương, bảo đảm sử dụng có hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà ở, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu trong phát triển nhà ở. Phát triển nhà ở phải bảo đảm đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng các yêu cầu về chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi, môi trường và phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Đa dạng và hài hòa các loại hình nhà ở, bao gồm nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ, nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng trong xã hội. Hình thành các định chế tài chính phát triển nhà ở phù hợp để các doanh nghiệp và mọi người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở; từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng tốt hơn cho các tầng lớp dân cư.

Luật cũng phải tăng cường sự quản lý thống nhất của Chính phủ đi đôi với phân cấp và nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương, bảo đảm công khai, minh bạch trong phát triển và quản lý sử dụng nhà ở. Mở rộng đối tượng và điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam để huy động các nguồn lực về vốn, công nghệ, kinh nghiệm… phục vụ cho phát triển đất nước. Qua đó, góp phần thúc đẩy thị trường xây dựng trong nước phát triển, giải quyết việc làm cho người lao động, tạo sự tăng trưởng cho nền kinh tế trên nguyên tắc bảo đảm ổn định chính trị, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, bảo đảm trật tự an toàn xã hội và phát triển bền vững.

PV: Quan điểm này được cụ thể hóa như thế nào, thưa Thứ trưởng?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XIII, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (Sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (Sửa đổi) với tỷ lệ tán thành cao. Đây là sự ghi nhận quan trọng đối với 2 luật này.

Trong đó, Luật Nhà ở (Sửa đổi) đã đưa ra các quy định về việc đầu tư xây dựng các dự án BĐS, nhà ở phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Những dự án BĐS không có trong kế hoạch thì không được triển khai thực hiện. Quy định này sẽ khắc phục tình trạng đầu tư tự phát, theo phong trào, không sát nhu cầu thực tế dẫn đến mất cân đối, lệch pha cung - cầu hàng hóa BĐS, nhằm bảo đảm cho thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả.

Nhà ở cho người thu nhập thấp ở khu Đặng Xá II

Luật Nhà ở (Sửa đổi) cũng phân định rõ 2 loại nhà ở, nhà ở thương mại để phục vụ các đối tượng có khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường, do thị trường điều tiết và nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của Nhà nước để phục vụ các đối tượng có khó khăn về nhà ở nhưng không có khả năng mua, thuê nhà ở theo có chế thị trường. Vấn đề này được Luật Nhà ở (Sửa đổi) dành một chương riêng để quy định về chính sách nhà ở xã hội nhằm đẩy mạnh cũng như xác định rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc phát triển nhà ở xã hội.

PV: Còn với Luật Kinh doanh BĐS (Sửa đổi) thì sao?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Luật Kinh doanh BĐS (Sửa đổi) đã đưa ra các quy định về việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điều này sẽ góp phần thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển có tính cạnh tranh cao và giải quyết nhiều việc làm, tạo sự tăng trưởng cho nền kinh tế.

Để tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài làm ăn, sinh sống tại Việt Nam, Luật còn nới lỏng điều kiện và mở rộng đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được mua nhà ở, kể cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và có thời hạn sở hữu là 50 năm và được gia hạn nếu có nhu cầu.

Về mua bán nhà hình thành trong tương lai cũng vậy, Luật quy định: Trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng, phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Chủ đầu tư cũng chỉ được thu tiền của khách hàng khi đã xây dựng xong móng của tòa nhà, lần đầu không được thu quá 30% giá trị hợp đồng. Khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng thì không được thu quá 70% giá trị hợp đồng và chỉ được thu đến 95% giá trị hợp đồng khi người mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, Luật cũng đưa ra các quy định chặt chẽ hơn về điều kiện của cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ này. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS phải có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên, đã qua sát hạch về kiến thức môi giới BĐS. Còn đối với doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS thì phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỉ đồng và phải có đủ năng lực về tài chính để bảo đảm thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.

PV: Vậy xin Thứ trưởng cho biết nhận định của mình về khả năng tác động lên thị trường BĐS?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Tôi cho rằng, trong những năm tới, với tình hình kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định, cùng với việc các cấp, các ngành, các địa phương tập trung triển khai thực hiện, Luật Nhà ở (Sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (Sửa đổi) sẽ có tác động rất tích cực đến thị trường BĐS nói chung và phân khúc nhà ở nói riêng. Với tác động của hai Luật này, thị trường BĐS sẽ tiếp tục tăng trưởng, lượng giao dịch ổn định, giá cả biến động không nhiều, lượng hàng tồn kho tiếp tục giảm. Nhiều dự án trước kia tạm dừng sẽ khởi động trở lại. Các dự án BĐS sẽ được các chủ đầu tư triển khai tích cự hơn. Quyền lợi của người mua sẽ được bảo đảm hơn và các giao dịch trên thị trường sẽ được công khai, minh bạch hơn, các tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng với chủ đầu tư dự án sẽ được giảm thiểu.

PV: Xin cảm ơn Thứ trưởng!

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến hết 20/11/2014, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 77.811 tỉ đồng. So với đầu năm tổng giá trị tồn kho đã giảm 50.737 tỉ đồng, tương đương giảm 39,47%; so với tháng 12/2013 giảm 16.647 tỉ đồng, giảm 17,62%. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là 15.774 căn (trị giá 24.114 tỉ đồng); tồn kho nhà thấp tầng là 13.058 căn (trị giá 21.344 tỉ đồng); tồn kho đất nền nhà ở là 8.642.414m2 (tương đương 27.808 tỉ đồng); tồn kho đất nền thương mại là 1.637.782m2 (tương đương 4.545 tỉ đồng).


Thanh Ngọc (thực hiện)

  • bidv-29-6
  • pvp-ctcp
  • evn
  • giao-ban-nha
  • bidv-29-6-2018
lo hong trong thu hoi dat

Lỗ hổng trong thu hồi đất

HoREA góp ý cho dự thảo "Quy định về quy chế phối hợp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh"