Thứ năm 18/07/2019 12:13

Chung quanh việc “siết” tín dụng bất động sản

14:44 | 07/03/2019

|
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) không cấm cho vay bất động sản (BĐS), những dự án (DA) tốt NH vẫn cho vay. Tuy nhiên, thời gian qua, NHNN nhận thấy có dấu hiệu tăng trưởng “nóng” nên phải cảnh báo, yêu cầu các NH phải rất thận trọng khi cho vay đối với lĩnh vực này. Yêu cầu thủ tục, điều kiện vay phải chặt chẽ, bảo đảm khâu đầu vào tốt để hạn chế rủi ro. Do đó, các NH cần kiểm soát dòng vốn này để bảo đảm người vay vốn sử dụng đúng mục đích.

Theo NHNN, tín dụng của các NH vào BĐS đang được duy trì trong khoảng dưới 10% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế, giảm rất nhiều so ngưỡng xấp xỉ 30% giai đoạn 2010-2011. Từ năm 2016 đến nay, tín dụng tập trung chủ yếu vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro được kiểm soát chặt chẽ.

chung quanh viec siet tin dung bat dong san
Cấp tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với ngân hàng. Ảnh: NAM ANH

Đề cập những bất cập từ thị trường (TT) này, Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng khẳng định, việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với NH. Đây cũng là lý do NHNN luôn siết chặt cho vay lĩnh vực này thời gian qua, dù dư nợ không lớn. Việc định giá tài sản bảo đảm là BĐS gặp khó khăn do đây là tài sản đặc biệt, có lợi nhuận kỳ vọng cao, có nhiều hoạt động đầu cơ, thao túng giá dẫn đến giá cả BĐS không phản ánh đúng giá trị tài sản. Bên cạnh đó, sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay; hệ thống thông tin chính thức về TT BĐS còn hạn chế dẫn đến các TCTD gặp khó khăn trong dự báo nguồn cung, trong đánh giá sự phù hợp về giá, phân khúc khách hàng...

Trước việc NHNN duy trì chủ trương siết chặt tín dụng BĐS do lo ngại bong bóng BĐS, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho rằng, một trong những yếu tố gây nên bong bóng BĐS là giá bị thổi lên quá cao. Tuy nhiên, theo số liệu của Hiệp hội BĐS Việt Nam, từ năm 2016 đến nay, giá các phân khúc tương đối ổn định, hằng năm chỉ tăng 3-5%. Do đó, mặc dù dòng vốn bị siết chặt nhưng trên TT không thiếu hàng hóa. Bởi sẽ xuất hiện những chủ đầu tư thật sự có năng lực với những DA khả thi. Người có nhu cầu vẫn có thể mua được hàng hóa, không bị thừa để xảy ra tình trạng đóng băng, hoặc không bị thiếu để dẫn đến tình trạng sốt, đẩy giá quá cao gây ra bong bóng. Những lo ngại về bong bóng của TT BĐS trong thời gian trước mắt và hai - ba năm nữa là không thể xảy ra.

Trên thực tế, chủ trương của NHNN đã nhận được sự đồng tình của giới chuyên môn. Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, TT BĐS có quy mô lớn hơn nhiều lần so cách đây 10 năm, có thể nói là một trong những TT lớn nhất hiện nay. Tuy TT này chưa có dấu hiệu bong bóng nhưng cũng là khu vực đang sử dụng vốn kém hiệu quả, tiềm ẩn rủi ro nhất định. Vì vậy, việc kiểm soát tín dụng BĐS là cần thiết.

Cùng quan điểm, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, dù chủ trương trên có thể khiến TT BĐS bị co hẹp, nhưng mức độ ảnh hưởng là không nhiều, thậm chí vẫn có thể hỗ trợ hoạt động xử lý nợ xấu của các NH tích cực hơn. TT BĐS thật sự là con dao hai lưỡi. Khi giá BĐS có xu hướng tăng, những con nợ cứ trông chờ giá BĐS tăng thêm để đạt mức sinh lời như kỳ vọng nên họ tìm cách trì hoãn không chịu để NH siết nợ, thu giữ tài sản. Ngược lại, trong trường hợp BĐS đi xuống dần, có thể họ chủ động sớm giao tài sản bảo đảm để NH thanh lý được với giá tốt. Yếu tố tích cực nữa từ việc siết tín dụng BĐS là buộc những nhà đầu tư phải hết sức cân nhắc khi sử dụng đồng vốn của NH. Mặt khác, khi NHNN áp dụng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm xuống còn 40% vào đầu năm 2019, vốn đầu tư BĐS không còn dồi dào nên bắt buộc họ phải tìm đến DA phù hợp nhu cầu thật của TT… Không thể có một giải pháp nào đáp ứng được toàn bộ nhu cầu trong thực tế, nên khi siết chặt tín dụng BĐS, NHNN cũng phải chấp nhận những tác động không mong muốn đến TT BĐS.

Liên quan chủ trương này, NHNN khẳng định không cấm cho vay BĐS, những DA tốt NH vẫn cho vay. Tuy nhiên, thời gian qua, NHNN nhận thấy có dấu hiệu tăng trưởng nóng nên phải cảnh báo, yêu cầu các NH phải rất thận trọng khi cho vay đối với lĩnh vực này. Yêu cầu thủ tục, điều kiện vay phải chặt chẽ, bảo đảm khâu đầu vào tốt để hạn chế rủi ro. Do đó, các NH cần phải kiểm soát dòng vốn này để bảo đảm người vay vốn sử dụng đúng mục đích.

Thêm nữa, theo quy định Luật Kinh doanh BĐS, yêu cầu bắt buộc các chủ đầu tư phải có NH bảo lãnh mới được triển khai DA. Để tránh tình trạng chủ đầu tư lợi dụng sử dụng tiền không đúng mục đích của người mua nhà như đã xảy ra trong thời gian vừa qua gây thiệt hại cho cả NH, người dân, NHNN phải thanh tra, giám sát chặt NH bảo lãnh DA BĐS để hạn chế rủi ro phát sinh trong quá trình vay vốn.

Đó cũng là giải pháp mà TS Lê Xuân Nghĩa đề cập để bảo đảm tín dụng BĐS tăng trưởng an toàn. Việc NHNN tiến hành khảo sát, đánh giá một cách chính xác các dòng vốn đi từ NH vào TT BĐS không phải để chặn lại mà giúp NHNN nắm được thực tế để có chính sách điều hành phù hợp. Vì vậy, việc kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực BĐS cần có lựa chọn, tăng cường nguồn vốn cho các DA hoàn thành nhanh và phát huy hiệu quả, trì hoãn đối với các DA đắp chiếu kéo dài. Tuy nhiên, với TT BĐS cần phải có cách ứng xử khôn khéo, vì đây là TT có thể gây ảnh hưởng lớn lên nền kinh tế.

chung quanh viec siet tin dung bat dong sanThị trường bất động sản năm 2019 sẽ từ khó khăn đến… rất khó khăn
chung quanh viec siet tin dung bat dong sanKiểm soát chặt vốn bất động sản và lý giải từ Thống đốc Lê Minh Hưng

Theo Thời nay