Cải tạo khu đô thị cũ: Bộn bề khó khăn

Theo thống kê của Tổng hội Xây dựng, cả nước hiện nay có rất nhiều đô thị được xây dựng từ trước năm 1975, thậm chí còn lâu hơn. Đặc biệt, tại Hà Nội và TP HCM có không ít khu đô thị cổ, cũ được xây dựng từ thời Pháp, hiện đang bị xuống cấp nghiêm trọng và chịu sự quá tải về hạ tầng, dân số dưới sức ép của quá trình phát triển kinh tế.

Cải tạo đô thị cũ: Dậm chân tại chỗ

Hà Nội hiện có khoảng 23 khu nhà 4 đến 5 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 với trên 30 nghìn hộ và 10 khu nhà ở tập thể thấp tầng; TP HCM có 6 khu chung cư tập trung và nhiều nhà chung cư lẻ nằm rải rác trong 12 quận nội thành, trong đó riêng các chung cư cũ bị hư hỏng nặng có hơn 0,5 triệu m2 sàn với khoảng 10 nghìn hộ dân hiện đang sinh sống. Hầu hết, các chung cư cũ này "tuổi thọ” đã quá cao và hiện đang xuống cấp nghiêm trọng.

Tuy nhiên, có một thực tế là việc cải tạo, chỉnh trang, tái thiết các khu đô thị, chung cư cũ lại không chú trọng đúng mức đến việc xây dựng, quy hoạch ngõ ngách, phường làng nên vô tình đã đẩy hàng triệu người dân đang phải sống trong các khu vực hạ tầng yếu kém, ngập úng, người già không có chỗ dạo, trẻ con không có chỗ chơi, đường ngõ chật hẹp,…

Chung cư cũ đang chịu sức ép rất lớn.

Phát biểu tại “Hội thảo Xây dựng chính sách cải tạo các khu đô thị cũ”, TS. Nguyễn Trọng Hoà, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM cho hay, trong vòng một thập kỷ qua, xây dựng đô thị tại TP HCM như “thức dậy” sau một giấc ngủ dài. Toàn thành phố như một công trường lớn với khá nhiều các dự án đầu tư xây dựng. Đi đến đâu cũng được nghe nói tới các dự án lớn trăm tỉ, nghìn tỉ đồng, những khu đô thị mới hiện, các tòa nhà cao ốc đồ sộ hiện đại.

Thế nhưng, cũng trong thời gian này, công tác quy hoạch xây dựng đô thị, nhất là việc tìm lời giải cho bài toán cải tạo và phát triển lại chưa được tính toán đúng mực và kết quả là thành phố đã phải trả giá khá đắt cho sự quá tải và những bất cập trong các đô thị trung tâm.

TS. Hòa nhấn mạnh, không phải là những người làm quy hoạch không nhận thấy điều đó, song trên thực tế, nhiều khi “lực bất tòng tâm” và hệ quả là quy hoạch xây dựng đô thị luôn chạy sau việc đầu tư phát triển đô thị.

Qua ý kiến của TS. Hòa có thể thấy, dù việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ tại Hà Nội và TP HCM đã có chủ trương nhưng trên thực tế mới chỉ có 1% số dự án được triển khai.

Minh chứng rõ nét nhất có lẽ là việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội khi mà dù có cả trăm khu nhà cần cải tạo nhưng gần như lại chưa triển khai được. Tính đến cuối tháng 8 vừa qua mới chỉ có chưa tới 10 dự án chung cư cũ trong tổng số 456 chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại được khởi công. Còn lại, các dự án hiện vẫn còn đang khảo sát, điều tra xã hội học, lập quy hoạch, thậm chí có doanh nghiệp dự án được giao đất rồi nhưng vẫn để đấy, chưa triển khai.

Ví như trường hợp dự án cải tạo lại hai khu nhà tập thể 5 tầng E6 và E7 tại phường Quỳnh Mai (quận Hai Bà Trưng). Đây là 2 khu nhà chung cư cũ bị xuống cấp rất nghiêm trọng, đã từng phải một lần dùng biện pháp chống lún tạm thời nhưng không có hiệu quả. Do đó nhu cầu cải tạo lại là rất bức thiết.

Mặc dù công việc khảo sát đã được tiến hành cách đây khoảng 5 – 7 năm, nhưng đến thời điểm hiện tại vẫn chưa thấy bất cứ một dấu hiệu nào cho thấy dự án sẽ được triển khai.

Thiếu đồng bộ

Việc cải tạo các khu đô thị cũ đang trở lên cấp thiết hơn bao giờ hết khi mà hiện có rất nhiều khu nhà đã quá tải, môi trường ô nhiễm, tệ nạn xã hội tăng nhanh….

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam thì, người kinh doanh bất động sản (BĐS) chỉ chú ý đến lợi nhuận, cho nên thực trạng đô thị hiện nay mới có chuyện “cấy” quá nhiều cao ốc vào trong các khu vực trung tâm khiến cho hạ tầng một số nơi bị quá tải, không gian công cộng bị lấn chiếm, thu hẹp.

Vì thế, để cải tạo được đô thị, ông Liêm cho hay không chỉ riêng ông mà rất nhiều ý kiến khác cũng cho rằng cần phải có cách tiếp cận tổng hợp chứ không phải đơn ngành.

“Khi cải tạo đô thị cũ người ta khuyên phải hài hoà các lợi ích. Song, hiện nay việc cải tạo đô thị cũ thì lợi ích rơi vào túi nhà kinh doanh BĐS là chính, nhưng đến khi tắc đường diễn ra thì người chịu trách nhiệm đầu tiên là những người làm đô thị chứ những người kinh doanh BĐS không chịu trách nhiệm”, ông Liêm phân tích.

Theo ông Liêm, cần phải xác định rõ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của chính quyền đô thị là gì. Tiếp đến là lợi ích của các chủ sở hữu đó chính là người dân và cuối cùng là lợi ích của người kinh doanh BĐS.

Được biết, nhiều giải pháp mang tính đột phá liên quan đến chính sách cải tạo đô thị cũ như áp dụng thí điểm quan hệ đối tác công – tư trong cải tạo đô thị, xây dựng chế độ dự trữ đất, cơ chế tài chính cho cải tạo đô thị… sẽ được công bố tại một hội thảo sắp tới. Hy vọng, những khó khăn trong công tác cải tạo đô thị cũ sẽ tìm được lời giải.