Bộ Xây dựng lý giải đề xuất chủ đầu tư phải có VCSH tối thiểu 20% tổng mức đầu tư dự án dưới 20ha

Dự án nghìn tỷ của Parkland 53 thế chấp ngân hàng, Sở Xây dựng TP HCM yêu cầu giải chấp trước khi bán

Mức phạt vi phạm quy định về thi công xây dựng công trình

Tăng vốn chủ sở hữu để loại bỏ doanh nghiệp “tay không bắt giặc”

Liên quan đến dự thảo Nghị định về Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng Nghị định số 76/2015/NĐ-CP hiện chưa có quy định về điều kiện đáp ứng về vốn chủ sở hữu đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện đầu tư dự án. Đây là một điểm hạn chế của quy định hiện hành.

Nhiều hệ lụy từ vốn chủ sở hữu quá mỏng

Cơ quan này cho biết từ năm 2014 trở lại đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã có những phát triển vượt bậc. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển đó, những bất cập trong quản lý của các doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản cũng như các khó khăn cũng nảy sinh trên nhiều mặt hoạt động, trong đó có vấn đề về vốn chủ sở hữu - là cấu phần vốn vô cùng quan trọng trong nguồn vốn hoạt động của các doanh nghiệp đầu tư vào dự án bất động sản.

Do đó, Bộ Xây dựng nhấn mạnh cần có những thay đổi mạnh mẽ trong quản lý vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp hoạt động đầu tư dự án bất động sản từ phía cơ quan quản lý nhà nước cũng như từ các doanh nghiệp đầu tư dự án.

Theo bộ này, hiện nay các quy định pháp luật về đầu tư, đất đai có quy định về điều kiện chung về vốn chủ sở hữu cần phải có, tiền ký quỹ cần phải có đối với chủ đầu tư có sử dụng đất. Thế nhưng, điều kiện này chỉ áp dụng giới hạn đối với chủ đầu tư có đề nghị được nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trong khi dự án đầu tư còn có rất nhiều loại hình khác, nhiều cơ sở, hình thức pháp lý khác để hình thành, xác lập tư cách pháp lý của chủ đầu tư.

Ví dụ thông qua nhận chuyển nhượng dự án, đầu tư dự án trên đất có sẵn phù hợp theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà không cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đầu tư dự án trên đất nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án mà không cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đầu tư theo hình thức điều chỉnh tăng quy mô dự án… Các loại hình dự án hình thành theo các phương thức đầu tư này không nằm trong phạm vi điều chỉnh của quy định phải có vốn chủ sở hữu đối với chủ đầu tư của pháp luật về đất đai.

Mặt khác, quy định về điều kiện vốn chủ sở hữu, tiền ký quỹ trong pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai chưa đạt đến mục tiêu giải quyết được yêu cầu chủ đầ tư phải có năng lực về vốn sở hữu tối thiểu, không phải vốn vay, vốn huy động để thực hiện dự án.

Bộ Xây dựng cho rằng sự yếu kém về vốn chủ sở hữu của các chủ đầu tư là một trong các nguyên do cơ bản dẫn đến dự án bị đình trệ khi chính sách tín dụng có biến động, thị trường có biến động dẫn đến chủ đầu tư thiếu vốn thực hiện dự án do phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay tín dụng, vốn huy động.

Hơn nữa, vốn chủ sở hữu yếu, lệ thuộc vào vốn vay tính dụng, huy động cũng là một căn nguyên dẫn đến giá bất động sản bị đội lên cao do chi phí vốn đầu tư dự án cao.

“Điều này không những gây bất lợi cho người mua do phải mua bất động sản vượt xa giá trị thực khi phải gánh chịu các chi phí bất hợp lý phân bổ vào giá mà còn gây rủi ro tiềm ẩn đối với các tổ chức tín dụng khi nhận tài sản là các dự án bất động sản của các chủ đầu tư yếu về vốn làm tài sản đảm bảo; gián tiếp tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn đối với hệ thống kinh tế”, Bộ Xây dựng nhìn nhận.

Tăng vốn chủ sở hữu để loại bỏ doanh nghiệp “tay không bắt giặc”

Chính vì vậy, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung thêm quy định về điều kiện áp dụng đối với các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản là phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20ha trở lên khi thực hiện từng dự án.

Quy định này theo Bộ để nhằm thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai (Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013) và pháp luật về đầu tư (tại điểm c Khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020), yêu cầu các chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án nhằm tránh tình trạng bỏ trống dự án, không triển khai hoặc chậm triển khai thực hiện sau khi được nhà nước chấp thuận do chủ đầu tư không có năng lực tài chính.

Tuy nhiên, do pháp luật về đất đai hiện hành chỉ quy định áp dụng mức vốn chủ sở hữu nêu trên đối với trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án, còn các trường hợp khác được chấp thuận (chỉ định) chủ đầu tư như có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án… thì không bắt buộc áp dụng.

Ngoài ra, pháp luật đất đai cũng không nêu rõ mức vốn này được áp dụng cho mỗi dự án hay tất cả các dự án mà chủ đầu tư đăng ký thực hiện trong cùng thời điểm. Từ đó dẫn đến sự không thống nhất trong việc xác định điều kiện đầu tư, nhiều nhà đầu tư không có khả năng tài chính vẫn được chấp thuận đầu tư nhiều dự án cùng một thời điểm, trong khi pháp luật đầu tư hiện hành đã yêu cầu tất cả các nhà đầu tư phải có chứng minh năng lực tài chính cũng như đã mở rộng diện được chấp thuận nhà đầu tư.

“Để có sự thống nhất với pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai, đồng thời bảo đảm sự công bằng trong hoạt động kinh doanh, hạn chế các tồn tại nêu trên thì việc quy định điều kiện về mức vốn chủ sở hữu như nêu trên là cần thiết và hợp lý”, Bộ Xây dựng lý giải.

https://kinhtexaydung.petrotimes.vn/

Vietnamfinance.vn