Thứ hai 25/03/2019 02:11

3 kịch bản cho thị trường bất động sản 2019

18:07 | 05/03/2019

|
Trải qua một năm đầy biến động, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn không bị “vỡ bong bóng” vào cuối năm 2018. Tuy nhiên, với tình hình kinh tế thế giới và trong nước diễn biến phức tạp, thị trường BĐS năm 2019 sẽ như thế nào? Phóng viên Báo Năng lượng Mới đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương để tìm câu trả lời.   

Tồn kho BĐS xuống mức thấp nhất

PV: Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về thị trường BĐS năm 2018?

3 kich ban cho thi truong bat dong san 2019

PGS.TS Trần Kim Chung: Sau giai đoạn đóng băng 2011-2013, cho đến năm 2018, thị trường BĐS có những bước tăng trưởng theo hướng ổn định hơn, phát triển các sản phẩm mới, tập trung vào thị trường nhà ở thu nhập thấp và một số thị trường ngách. Thị trường BĐS bước vào giai đoạn phục hồi và có sự điều chỉnh cục bộ kịp thời nhịp tăng trưởng nóng ở một số địa phương, phân khúc thị trường.

Tồn kho BĐS năm 2018 giảm xuống mức thấp nhất sau nhiều năm. Đến tháng 11-2018, tổng giá trị tồn kho BĐS chỉ còn tương đương gần 1 tỉ USD, so với lúc đỉnh điểm tồn kho ở quý I/2013 thì đã giảm mạnh tới hơn 105 nghìn tỉ đồng. Nguồn cung căn hộ tương đối ổn định, có xu hướng giảm nhẹ trong năm 2018. Đáng lưu ý, thị trường BĐS bước vào 2 đợt điều chỉnh trong tháng 5 (bắt đầu đi xuống) và tháng 9 (bước vào giai đoạn phục hồi). Có tăng trưởng nóng về đất nền và đất nông nghiệp tại một số địa phương nhưng đã được kiểm soát.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư giá vừa và thu nhập thấp tiếp tục thanh khoản tốt. Khả năng thanh khoản của sản phẩm có giá khoảng 1,5 tỉ đồng với diện tích 50-70m2 cao. Tại thị trường TP Hồ Chí Minh, các căn hộ phân khúc hạng C đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 50%, phân khúc hạng B đạt tỷ lệ hấp thụ trên 60%, trong khi phân khúc hạng A chỉ đạt khoảng 40%. Trên địa bàn Hà Nội, các quận mới, cung độ không quá xa, giá chấp nhận được, được giao dịch tốt.

Giá giao dịch trên thị trường đã tăng trong mức độ đủ kích thích thị trường. Thị trường BĐS tiếp tục sôi động với các dự án căn hộ chung cư giá vừa và thu nhập thấp. Bên cạnh đó là các sản phẩm BĐS hiện đại, tích hợp được hình thành, chất lượng sản phẩm từng bước được cải thiện. Phát triển BĐS xanh, BĐS thông minh, an toàn, tích hợp nhiều tiện ích… Một số sản phẩm BĐS đã tích hợp công nghệ thông tin trên nền tảng Internet kết nối vạn vật để tối ưu hóa cuộc sống con người tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng.

Tồn kho BĐS năm 2018 giảm xuống mức thấp nhất sau nhiều năm. Đến tháng 11-2018, tổng giá trị tồn kho BĐS chỉ còn tương đương gần 1 tỉ USD, so với lúc đỉnh điểm tồn kho ở quý I/2013 thì đã giảm mạnh tới hơn 105 nghìn tỉ đồng.

Đặc biệt, các nền tảng thể chế ban đầu cho phát triển thị trường BĐS trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0 đã được hình thành, nhất là Quyết định số 950/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án Phát triển đô thị thông minh bền vững Việt Nam giai đoạn 2018-2025, định hướng đến 2030. Khoảng 28 thành phố đã xây dựng đề án phát triển thành phố thông minh…

PV: Theo ông, những nguyên nhân nào khiến thị trường BĐS trở nên lạc quan hơn sau những năm đóng băng và khủng hoảng trước đó?

PGS.TS Trần Kim Chung: Đó là kết quả của sự vận hành của rất nhiều luồng tiền vào thị trường BĐS như chứng khoán, kiều hối, vốn FDI, các cuộc M&A... Đồng thời, có 4 yếu tố làm thị trường BĐS vừa phát triển vừa điều chỉnh, đó chính là sự kỳ vọng vào tăng giá đất nền các địa bàn dự kiến làm đặc khu kinh tế, sự kỳ vọng có đột phá về chính sách về các sản phẩm chia sẻ lợi ích (condotel, hometel...), sự kỳ vọng tăng giá đất nền các vùng ven đô thị lớn và cuối cùng, cũng là lớn nhất, là sự kỳ vọng vào tăng trưởng của thị trường chứng khoán.

3 kich ban cho thi truong bat dong san 2019
Các căn hộ giá vừa và dành cho người thu nhập thấp dự báo vẫn thanh khoản tốt

Vẫn phải chuẩn bị kịch bản xấu

PV: Với những tín hiệu lạc quan đó, theo ông, thị trường BĐS năm 2019 có tiếp tục phát triển trên nền tảng của năm 2018 không?

PGS.TS Trần Kim Chung: Theo tôi, thị trường BĐS năm 2019 sẽ tiếp tục kéo dài 3 điểm nghẽn từ năm 2018 gồm: Thể chế, chính sách tài chính và các thành tố tham gia thị trường.

Về thể chế, Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng, cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội. Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn bền vững cho thị trường cần khuôn khổ thể chế hoàn chỉnh, đặc biệt là khuôn khổ thể chế cho condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác.

Các chính sách tài chính với thị trường BĐS nhìn chung còn rất hạn hẹp, đặc biệt quỹ tín thác là giải pháp có thể tốt nhất cho thị trường BĐS nhưng chưa được thực hiện.

Các nền tảng thể chế ban đầu cho phát triển thị trường BĐS trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0 đã được hình thành, nhất là Quyết định số 950/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án Phát triển đô thị thông minh bền vững Việt Nam giai đoạn 2018-2025, định hướng đến 2030.

Về các thành tố tham gia thị trường trong nước và ngoài nước, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa. Các dòng tiền nước ngoài vào thị trường cần được điều tiết, kiểm soát, tránh làm tăng trưởng nóng.

PV: Vậy, kịch bản cho thị trường BĐS Việt Nam năm 2019 như thế nào, thưa ông?

PGS.TS Trần Kim Chung: Thị trường BĐS đã được xây dựng 3 kịch bản theo mức độ tự nhiên, rất tốt và xấu.

Với kịch bản tự nhiên, mọi xu thế vẫn giữ nguyên, chính sách vẫn chờ đợi, tình hình kinh tế thế giới ổn định theo hướng không tốt lên cũng không xấu đi. Tình hình kinh tế trong nước vẫn vận hành theo hướng tiệm tiến. Các chính sách mới cho thị trường vẫn ở thế chuẩn bị, chưa khẳng định… nhưng một số xu thế mới về BĐS thông minh, BĐS xanh có bước phát triển nhanh hơn. Thị trường BĐS phát triển mở rộng sang các địa phương khác ngoài thị trường truyền thống Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng là Cần Thơ, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng… Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất, thậm chí có thể xảy ra với xác suất hơn 50%. Nhưng kịch bản này cũng lạc quan hơn ở chỗ nhiều khả năng nền kinh tế sẽ có chuyển biến tốt.

Kịch bản rất tốt sẽ xảy ra khi tất cả các yếu tố thuận lợi đều xảy ra. Thứ nhất, Nhà nước ban hành chính sách về condotel, hometel, officetel… theo hướng công nhận sản phẩm, cấp giấy chứng nhận. Thứ hai, tình hình kinh tế thế giới và kinh tế vĩ mô của Việt Nam tiếp tục ổn định và phát triển. Thị trường chứng khoán tiếp tục tăng trưởng. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vận hành tốt vào nền kinh tế Việt Nam. Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên thái Bình Dương (CPTPP) và các hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới của Việt Nam đi vào vận hành và vận hành có kết quả tích cực. Các doanh nhân tiếp tục đầu tư vào thị trường BĐS…

3 kich ban cho thi truong bat dong san 2019

PV: Kịch bản xấu sẽ như thế nào, thưa ông?

PGS.TS Trần Kim Chung: Mặc dù khả năng này ít xảy ra nhưng vẫn phải đề phòng những đột biến xấu. Do tình hình kinh tế, chính trị thế giới xấu đi, thế giới có những biến động đột biến từ tác động của những bất ổn tiềm tàng, kinh tế trong nước có những biến động xấu về đầu tư nước ngoài, về xuất nhập khẩu, nợ xấu, lạm phát, nợ nước ngoài, nợ chính phủ hay các thảm họa thiên nhiên… Trong trường hợp đó, kinh tế Việt Nam sẽ bị ảnh hưởng và thị trường BĐS chắc chắn không tránh khỏi kịch bản xấu. Tuy nhiên, theo nhận định của cá nhân tôi, kịch bản xấu xác suất xảy ra rất thấp.

PV: Nhưng đã xây dựng kịch bản xấu thì cũng phải đề ra giải pháp. Vậy trong trường hợp xảy ra kịch bản xấu, giải pháp sẽ là gì, thưa ông?

PGS.TS Trần Kim Chung: Chúng ta phải tiếp tục hoàn thiện thể chế đối với thị trường BĐS, đặc biệt là cho ra đời các công cụ tài chính và sản phẩm phái sinh. Phải tiếp tục mở rộng nền kinh tế, trong đó có mở rộng chủ thể tham gia vào đầu tư và mở rộng việc thế chấp BĐS với các tổ chức tài chính quốc tế. Tuy nhiên, cần phải bảo đảm lộ trình phù hợp và kiểm soát được. Tăng cường triển khai các tiến bộ khoa học công nghệ để làm đa dạng, phong phú hơn các loại hình sản phẩm của thị trường BĐS. Ngoài ra phải theo sát diễn biến kinh tế quốc tế, nhất là cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, chuẩn bị sẵn sàng các phương thức ứng phó với các biến động bất lợi với nền kinh tế Việt Nam dưới tác động của cuộc chiến tranh thương mại này…

PV: Cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!

Giá bất động sản khó tăng cao

Nhận định chung về thị trường BĐS năm 2019, các chuyên gia cho rằng, mặc dù chịu tác động không nhỏ từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, kinh tế vĩ mô Việt Nam trong năm 2019 được dự báo khả quan theo đà tăng trưởng tích cực của năm 2018, giúp thị trường BĐS ổn định, không có biến động lớn.

3 kich ban cho thi truong bat dong san 2019
Khu căn hộ cao cấp ở Times City, Hà Nội

Bên cạnh đó, tiến trình hội nhập ngày càng sâu rộng, đặc biệt sau khi Hiệp định CPTPP có hiệu lực với Việt Nam, cùng với tác động tích cực của cách mạng công nghiệp 4.0 làm mở rộng các nguồn vốn đầu tư, đặc biệt từ các quỹ nước ngoài vào Việt Nam, trong đó có dòng vốn vào thị trường BĐS. Điều này có thể làm tăng khả năng kích cầu nhà đất khiến cầu vượt cung, tạo ra áp lực tăng giá BĐS.

Về chính sách liên quan đến tín dụng, đầu tư, các chuyên gia cho rằng, chính sách tiền tệ hiện tại dường như đang thắt chặt hơn. Chính phủ đã thông qua Ngân hàng Nhà nước hạn chế cho vay BĐS và chứng khoán. Tỷ trọng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đã hạ xuống 45% và chỉ còn 40% kể từ 1-1-2019. Trong khi đó, hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS lại tăng lên 200%, cho thấy yếu tố thắt chặt tín dụng BĐS rõ nét. Như vậy, dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng sẽ bị thu hẹp, việc tiếp cận vốn tín dụng của các dự án BĐS được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Ngoài ra, Nhà nước đang chủ trương thắt chặt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư làm cho thị trường BĐS năm 2019 hạ nhiệt và nhiều khả năng giá BĐS ở nhiều nơi, đặc biệt là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh khó tăng cao. Thậm chí, có nhiều dự án còn giảm giá bán bằng nhiều hình thức khác nhau.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, vẫn còn nhân tố tác động tích cực giúp thị trường BĐS khởi sắc hơn trong năm 2019 như việc thực hiện hiệu quả Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó có khoảng 60-70% được bảo đảm bằng dự án BĐS để tái khởi động các dự án này tham gia thị trường.

Với nhiều tín hiệu tích cực từ tình hình kinh tế vĩ mô, cùng nhiều biện pháp can thiệp từ Chính phủ, năm 2019, theo các chuyên gia, thị trường BĐS Việt Nam sẽ không gặp phải cú sốc, sự xáo trộn lớn dẫn tới tình trạng “vỡ bong bóng” hay “đóng băng”.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, thị trường BĐS vẫn còn tiềm ẩn rất nhiều yếu tố khó lường xung quanh biến động kinh tế vĩ mô, cung cầu thị trường, chính sách tín dụng… Để bảo đảm thị trường BĐS hoạt động ổn định, tránh những cuộc khủng hoảng “vỡ bong bóng” hay “đóng băng”, các chuyên gia khuyến nghị: Trong thời gian tới cần giữ nhịp tăng trưởng, ổn định kinh tế vĩ mô, môi trường kinh doanh.

Trong đó, việc giữ nhịp tăng trưởng, kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô phải thông qua việc phối hợp chính sách tài khóa, tiền tệ một cách linh hoạt, hiệu quả, kiểm soát tốt thu, chi ngân sách Nhà nước. Đặc biệt, Chính phủ cần sớm ban hành nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), đồng thời hướng dẫn các bộ, ngành, địa phương xử lý các dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng, để đảm bảo quyền lợi và lợi ích chính đáng của các nhà đầu tư.

Song song với đó, Chính phủ cần nới lỏng chính sách tín dụng, đầu tư với BĐS, gia hạn việc hạ tỷ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn để các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS có thời gian củng cố vốn chủ sở hữu cũng như đa dạng các kênh huy động vốn khác, tránh gây tâm lý hoang mang, hụt hẫng ảnh hưởng đến quá trình kinh doanh của các doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng cần bảo đảm hiệu quả kinh doanh; tăng vốn chủ sở hữu và tranh thủ nguồn vốn đầu tư từ khách hàng, nhà đầu tư nước ngoài… để giảm thiểu tác động tiêu cực của những cuộc khủng hoảng “vỡ bong bóng” hay “đóng băng”.

3 kich ban cho thi truong bat dong san 2019Công nghệ 4.0 đưa những mảng màu ấn tượng vào bất động sản
3 kich ban cho thi truong bat dong san 2019Thị trường ngày càng chuyên nghiệp và chủ động thay đổi

Tú Anh

Share on Google+
Loading...
  • evn
  • giao-ban-nha
  • q-smart
  • top-right-banner-chuyen-muc-pvps
  • bidv-29-6-2018
  • top-right-banner-chuyen-muc-pvps