Thứ năm 23/11/2017 01:34
Thị trường bất động sản cuối năm 2017

Thuận lợi & cởi mở

20:46 | 17/10/2017

|
Theo nhận định của các doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản (BĐS) cuối năm 2017 tiếp tục là kênh thu hút đầu tư với những điều kiện thuận lợi, cởi mở hơn.

Nhu cầu căn hộ giá rẻ vẫn cao

thuan loi coi mo

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam:

Có lẽ chưa bao giờ chủ đầu tư ưu đãi khách hàng như bây giờ và chưa bao giờ khách hàng được bảo vệ tốt như hiện nay. Vì vậy, chắc chắn những dự án chất lượng tốt, vị trí tốt, thanh toán tốt sẽ tiếp tục là “địa chỉ đỏ” cho các giao dịch thành công.

Trong đó, các nhà đầu tư quan tâm đến BĐS thương mại nhiều hơn. Nếu như nhà đầu tư trong nước tập trung vào nhà ở phân khúc vừa và phân khúc trung cấp thì nhà đầu tư nước ngoài tập trung chủ yếu vào phân khúc thương mại. Phân khúc này được xem là khoản đầu tư lớn cho nguồn vốn FDI.

Thực tế cho thấy, BĐS thương mại đóng góp khá nhiều vào thu hút nguồn vốn FDI. Bằng chứng có nhiều dự án “chạm trần” vì Việt Nam có khoảng hơn 82.000 người nước ngoài sinh sống và làm việc cùng hơn 4 triệu kiều bào. Đây là cơ sở để BĐS thương mại tăng trưởng. Các dự án thu hút khách nước ngoài chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, song đi kèm đó là đòi hỏi về chất lượng công trình, dịch vụ cũng như khả năng đầu tư hoặc cho thuê lại. Các nhà đầu tư nước ngoài mong muốn suất sinh lời từ 7-8% đối với bất động sản thương mại.

thuan loi coi mo

Ông Huỳnh Ngọc Châu - Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh L&L Group:

Sự lệch pha cung - cầu trong thời gian qua dẫn đến tình trạng nguồn cung nhà ở giá rẻ khá khan hiếm. 10 năm tới, nhu cầu nhà ở giá rẻ cũng rất lớn vì hằng năm có 3 triệu người nhập cư vào thành phố, trong đó có khoảng 100 ngàn người có nhu cầu nhà ở. Thị trường sẽ tiếp tục đi theo chiều hướng của người có nhu cầu nhà ở thực, vì vậy nhà ở giá rẻ vẫn luôn là phân khúc chiếm lĩnh thị trường hiện nay. Tuy nhiên, do nhu cầu thực tế của nhà ở giá rẻ khá lớn trong khi chênh lệch giữa nhà ở cao cấp và giá rẻ không dừng. Có lẽ cần giải pháp mang tính ổn định hơn, đáp ứng đúng nhu cầu thị trường hơn nữa. Song song với nhu cầu nhà ở phân khúc giá rẻ, đất nền vùng ven tiếp tục là kênh đầu tư từ cuối năm nay và đầu năm sau.

thuan loi coi mo

Ông Nguyễn Minh Khang - quyền Tổng Giám đốc LDG Group:

Không ít khách hàng băn khoăn đặt câu hỏi: Thị trường BĐS đang đi xuống hay lên? Theo tôi, đi lên hay đi xuống tùy từng phân khúc.

Những sản phẩm của người có nhu cầu ở thực đang cạnh tranh khốc liệt về giá và phương thức thanh toán. Nhiều chủ đầu tư thực hiện chính sách chỉ cần đóng 30% là giao nhà mới. Chính sách này không đơn giản, không phải doanh nghiệp nào cũng làm được. Ngoài ra, lãi suất hiện nay khá ổn định nên không lo thị trường ảm đạm như những năm trước. Nếu như những năm tiếp theo, ngân hàng tiếp tục có những chính sách tốt hỗ trợ cho người mua nhà thì phần hỗ trợ còn lại doanh nghiệp sẽ làm được. Lãi suất đừng tăng, thậm chí hạn chế vốn cho doanh nghiệp nhưng tăng cho khách hàng thì vẫn ổn.

Dự báo, năm 2017-2018 sẽ không có nhiều dự án tung ra thị trường vì vướng thủ tục hành chính. Doanh nghiệp BĐS mong cơ quan Nhà nước nên chăng quay lại những năm 2008-2009 theo quy định chỉ cần có quy hoạch về chi tiết xây dựng 1/500 là thực hiện dự án chứ không cần quá nhiều thẩm định như hiện nay. Thời gian làm thủ tục kéo dài làm mất thời cơ của doanh nghiệp.

Để thị trường BĐS cuối năm 2017 và các năm tiếp theo phát triển ổn định, chính quyền địa phương, các bộ, ngành liên quan cần tháo gỡ nhiều điểm nghẽn mà thị trường đang vướng để khơi thông dòng vốn đầu tư, gia tăng số lượng nhà ở.

Nên mua vì giá rất tốt!

thuan loi coi mo

Ông Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế:

Nguồn cung cuối năm 2017 vẫn tương đương cùng kỳ năm 2016. Tuy nhiên, theo tôi, thị trường BĐS cuối năm 2017 vẫn là kênh thu hút nhà đầu tư cá nhân, lý do: Thị trường BĐS tiếp tục ổn định với hàng loạt điều kiện khách quan và chủ quan. Ngoài ra, thị trường BĐS cuối năm có sự phân hóa mạnh dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính của nhà đầu tư. Dự án căn hộ trung cấp và cao cấp có vị trí tốt vẫn là sự lựa chọn hợp lý cho các nhà đầu tư có năng lực tài chính. Căn hộ giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng vị trí, hạ tầng quá kém sẽ rất khó sinh lợi cho nhà đầu tư. Nói chung thị trường căn hộ sẽ giảm, trừ căn hộ trung cấp. Thị trường nhà phố có nhu cầu nhưng khó tăng giá. Đất nền vùng ven nóng - lạnh cục bộ. BĐS nghỉ dưỡng sẽ gặp khó khăn do áp lực cạnh tranh sản phẩm dịch vụ trực tiếp và áp lực thoát hàng.

thuan loi coi mo

Ông Ngô Quang Phúc - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA):

Nhu cầu đang sụt giảm nhất định có thể do đầu cơ và đầu tư chứ nhu cầu nhà ở thực không giảm. Theo tôi, từ nay đến cuối năm, nhu cầu nhà ở thực vẫn gia tăng. Những doanh nghiệp nào đầu tư đúng chất lượng vẫn có sức mua tốt. Nếu giờ đây khách hàng hỏi tôi có nên mua nhà trong thời điểm này không hay đợi giá? Câu trả lời là, đầu tư hoặc mua để ở thì nên mua vì giá thị trường tốt hơn năm 2015, năm 2016. Lý do, các doanh nghiệp hiện nay rất chủ động chăm sóc, ưu đãi khách hàng. Nhiều chính sách của Nhà nước cũng hướng đến bảo vệ tốt cho người mua nhà. Thêm một vấn đề đặt ra, mức giá như hiện nay cũng rất tốt, bởi sự cạnh tranh của các chủ đầu tư. Chắc chắn sẽ khó giảm giá đối với những dự án chất lượng tốt, vị trí tốt, thanh toán tốt.

Trong khi nhu cầu thị trường ngày càng cao, doanh nghiệp BĐS lại khó phát triển dự án, “đau đầu” tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án nhà ở. Doanh nghiệp có 3 cách giải quyết mặt bằng hướng đến lập dự án, như: tự kiếm đất; đi mua lại đất, mua lại dự án từ doanh nghiệp khác; hợp tác kinh doanh bằng cách người có đất, người có kinh nghiệm. Thế nhưng, phương án một rất khó khăn thực hiện. Phương án mua lại cũng gặp khó vì có thể công ty A làm được với ý tưởng đó, nhưng ý tưởng công ty B lại khác. Rút cuộc có mua lại dự án cũng mất khá nhiều thời gian để hoàn thiện. Phương án hợp tác kinh doanh đang được chủ đầu tư làm nhưng cũng khó vì không chung định hướng phát triển. Đa phần doanh nghiệp BĐS muốn chủ động tìm mặt bằng để phát triển đúng kế hoạch, đúng thời gian.

thuan loi coi mo
Nhiều dự báo lạc quan về thị trường BĐS cuối năm 2017 và những năm tiếp theo

Cộng đồng doanh nghiệp BĐS mong chính quyền TP HCM tháo gỡ 5 điểm nghẽn kìm hãm sự phát triển của thị trường, cụ thể:

Thứ nhất, tiền sử dụng đất quá cao, ngang với tiền mua đất làm cho chi phí đầu vào doanh nghiệp tăng. HoREA kiến nghị cho đóng trong nhiều năm chứ không đóng một lần hoặc giảm tiền sử dụng đất.

Thứ hai, hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác giải phóng mặt bằng.

Thứ ba, cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho dự án, tránh gây ách tắc cho việc chuyển nhượng của doanh nghiệp.

Thứ tư, cấp tín dụng cho hoạt động BĐS vì hiện tại cấp tín dụng cho nhà đầu tư khá khó khăn chỉ có người mua nhà là đang thuận lợi.

Cuối cùng là điểm nghẽn cố hữu về thủ tục. Thủ tục quá nhiêu khê, lằng nhằng mất thời gian của nhà đầu tư.

Chỉ khi nào 5 điểm nghẽn được tháo gỡ, thị trường bất động sản mới dễ dàng phát triển.

Ông Bùi Hữu Tín - Giảng viên Khoa Quản trị kinh doanh, Đại học Ngân hàng TP HCM: “Đòn bẩy” từ lãi suất

thuan loi coi mo

Lạm phát đến cuối năm 2017 vẫn được Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tốt dưới mức mục tiêu 4%, thanh khoản dồi dào đáp ứng mục tiêu tăng trưởng trong những tháng cuối năm, tỷ giá tiếp tục được duy trì ổn định, mặc dù chịu áp lực từ việc tăng lãi suất của FED vào cuối năm nay. Lãi suất huy động của 4 ngân hàng lớn nhất Việt Nam (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank - chiếm 50% thị phần về huy động tiền gửi tại Việt Nam) luôn duy trì ở mức thấp nhất đáng kể so với các ngân hàng thương mại cổ phần khác càng giúp cho lãi suất huy động trên thị trường ổn định và định hướng cho mặt bằng lãi suất trên thị trường. Theo dự báo, năm 2018 lãi suất trên thị trường sẽ rẻ hơn và giảm mạnh vào năm 2020.

Giảm lãi suất không chỉ khiến các chủ đầu tư, nhà thầu tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ hơn mà còn là cơ hội để nhiều khách hành chuyển hướng sang quan tâm nhiều hơn nữa đối với BĐS sau khi thị trường đang hồi sinh kể từ năm 2014 đến nay. Lãi suất hấp dẫn sẽ giúp cho thị trường BĐS hồi phục mạnh mẽ, hơn nữa trong thời gian tới, do bản thân doanh nghiệp BĐS khi hoạt động chủ yếu dựa trên nguồn vốn vay ngân hàng và người mua nhà cũng phải vay tiền, nên BĐS nhận được tác động kép tích cực.

Về phía người mua, việc giảm lãi suất cho vay chắc chắn sẽ tác động đến tâm lý những người có nhu cầu thực. Thay vì chờ đợi giá giảm và gửi tiền vào ngân hàng để lấy lãi suất như trước kia, sẽ có nhiều người tìm kiếm và tận dụng cơ hội hưởng các ưu đãi như: căn hộ dành cho người đăng ký sớm tại các dự án có vị trí đẹp, mức giá hợp lý, thậm chí khách hàng chỉ cần trả trước 30% giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà thì mới thành toán đủ cho chủ đầu tư…

Không chỉ xu hướng lãi suất của những tháng còn lại của năm 2017 giảm mà định hướng lãi suất trong các năm tiếp theo cũng theo hướng giảm cùng với nhiều chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ, sẽ càng làm cho thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định và tính thanh khoản cao.

Từ nay đến cuối năm 2017, thị trường BĐS dường như khả quan hơn bởi các yếu tố như: GDP tăng trưởng tốt. Tỷ giá ổn định. Chính phủ vừa đề nghị Ngân hàng Nhà nước điều hành chính sách tiền tệ theo hướng giảm lãi suất cho vay, tăng trưởng tín dụng lên cao hơn hoặc bằng 20% đến thời điểm cuối năm 2017, khiến nguồn vốn phục vụ nền kinh tế trở nên dồi dào, tăng tỷ lệ tín dụng tiêu dùng vào BĐS...
Năm 2017, lượng giao dịch BĐS giảm nhẹ so với năm 2016, tuy nhiên điều đáng ngạc nhiên là thời gian gần đây, căn hộ cao cấp lại tiêu thụ tốt hơn căn hộ bình dân. Cụ thể, phân khúc bình dân tiêu thụ được 59%, trung cấp tiêu thụ 68%, còn mức tiêu thụ của căn hộ cao cấp tăng mạnh với tỷ lệ 87%. Tỷ lệ giao dịch của căn hộ cao cấp trên thị trường thời gian qua hoàn toàn trái với dự đoán và làm nảy sinh sự quan ngại về tình trạng bội thực căn hộ cao cấp.

Thanh Hồ