Thứ bảy 19/08/2017 12:43

Tháo “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản

09:07 | 02/08/2017

|
Mới đây, Ban Kinh tế Trung ương đã có buổi làm việc, lấy ý kiến về sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 tại Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA). Tại đây, HoREA đã đưa ra nhiều kiến nghị để thị trường bất động sản minh bạch hơn.  

HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin - cho” trên thị trường bất động sản (BĐS).

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - tiền sử dụng đất đang là một “điểm nghẽn” của thị trường BĐS, là gánh nặng cho doanh nghiệp (DN)và người mua nhà. Bởi hiện nay, tiền sử dụng đất là một “ẩn số” phải chờ sự định giá, thẩm định của các cơ quan chức năng. Quá trình này rất nhiêu khê và thường kéo dài, không dưới 1 năm, nhiều dự án phải mấy năm mới giải quyết xong. Vì là “ẩn số” nên không minh bạch, dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế “xin - cho”, nhà đầu tư cũng không thể tiên lượng được số tiền này trước khi quyết định đầu tư, dẫn đến nhiều rủi ro.

thao diem nghen cua thi truong bat dong san
Tiền sử dụng đất được đánh giá là một “ẩn số” thiếu minh bạch trên thị trường BĐS hiện nay

Bên cạnh đó, đây còn là một gánh nặng cho cả nhà đầu tư và người mua nhà. Ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng: “Đất ở quận 7 trước đây bồi thường cho người dân với giá 7-10 triệu đồng/m2 nhưng khi khấu trừ vào tiền sử dụng đất thì chỉ được khấu trừ 20-30% số tiền này. Như vậy, chi phí còn lại DN phải chuyển vào tiền bán căn hộ, tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Đồng thời, chi phí này khi DN chuyển vào giá thành bán căn hộ thì bị xem là lợi nhuận của DN và DN phải nộp thuế thu nhập DN cho khoản này. Rất bất hợp lý!”.

thao diem nghen cua thi truong bat dong san
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA phát biểu tại buổi làm việc với Ban Kinh tế Trung ương

Ông Châu so sánh, ở Mỹ không áp dụng thu tiền sử dụng đất, mà thu thuế đất. Với thuế suất ở bang California chỉ hơn 1,2%/năm, ở bang Texas khoảng 4%/năm và họ thu lâu dài qua nhiều năm. Còn nước ta chỉ thu một lần, sau đó không thu nữa và mức thu lớn tạo gánh nặng cho DN cũng như người mua nhà. Bên cạnh đó, nguồn thu của địa phương cũng sẽ không bền vững vì quỹ đất có giới hạn, nếu hết quỹ đất thì địa phương sẽ hết nguồn thu từ đất.

Do đó, HoREA kiến nghị nên thay tiền sử dụng đất bằng một sắc thuế sử dụng đất với thuế suất nhất định 10-15%/bảng giá đất, vừa minh bạch, dễ tính toán và loại trừ được cơ chế “xin - cho”. Việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp DN và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay, DN có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án. Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Cùng với việc kiến nghị áp dụng thuế sử dụng đất thay cho tiền sử dụng đất như trên, để bảo đảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, HoREA kiến nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai vì thực hiện theo khung giá đất này (giá đất cao nhất của địa phương không được cao hơn 20% giá đất theo quy định trong khung) sẽ dẫn đến bảng giá đất ở nhiều địa phương hiện nay không phù hợp với giá thị trường.

Tại TP HCM, theo đánh giá của Sở Tài nguyên và Môi trường, giá đất theo bảng giá đất được ban hành chỉ bằng 30% so với giá thị trường.

Tại TP HCM, theo đánh giá của Sở Tài nguyên và Môi trường, giá đất theo bảng giá đất được ban hành chỉ bằng 30% so với giá thị trường. Cụ thể, ở những tuyến đường như Lê Lợi, Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (quận 1) giá đất tối đa theo vận dụng tột khung chỉ 194 triệu đồng/m2. Trong khi đó, từ năm 2010, trong quá trình giải phóng mặt bằng khu vực này để xây dựng các trung tâm thương mại, dịch vụ, khách sạn… các căn nhà tại những con đường này đã nhận được mức bồi thường lên đến 370 triệu đồng/m².

Do đó, việc ban hành khung giá đất “ảo” như hiện nay là không phù hợp và không có ý nghĩa thực tiễn. Để cho bảng giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, HoREA kiến nghị giao cho các địa phương ban hành bảng giá đất cho phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Sau khi nghe các ý kiến từ HoREA, ông Nguyễn Văn Tiến - Vụ trưởng Vụ Nông nghiệp - Nông thôn, Ban Kinh tế Trung ương (Trưởng đoàn làm việc) cho biết, sẽ tập hợp, tiếp thu, làm rõ những ý kiến, kiến nghị của HoREA để xây dựng báo cáo trình Bộ Chính trị, Ban Bí thư trong thời gian tới, định hướng sửa đổi Luật Đất đai, cũng như các chính sách về đất đai.

Cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án

thao diem nghen cua thi truong bat dong san
HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở

HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho dự án. Bởi việc chuyển nhượng này là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà cho người mua nhà nên không ảnh hưởng đến người mua nhà. Nhà nước cũng sẽ có thêm nguồn thu thuế qua mỗi lần chuyển nhượng…

Đồng thời, việc cho phép chuyển nhượng như vậy cũng góp phần giải quyết nợ xấu trên thị trường BĐS. Vì hiện nay ở nhiều dự án, các chủ đầu tư đã không còn đủ khả năng để thực hiện các bước tiếp theo, nhưng cũng không thể chuyển nhượng dự án cho các chủ đầu tư khác có năng lực vì theo quy định của Luật Đất đai, nhà đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng khi dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều dự án bị đóng băng, gây ra nợ xấu.

Và, căn cứ theo Nghị quyết 42/2017/QH về thí điểm xử lý nợ xấu, có hiệu lực từ ngày 15-8-2017, trong đó có cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì việc sửa đổi Luật Đất đai theo kiến nghị của HoREA cũng phù hợp với Nghị quyết này.

Mai Phương