Thứ bảy 25/11/2017 14:32

Nhà ở xã hội không phải là nhà ổ chuột

07:10 | 11/03/2017

|
Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã tổ chức Hội thảo Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ tại TP HCM. Nhiều ý kiến của lãnh đạo thành phố và các chuyên gia được đưa ra đã khẳng định: TP HCM không thể xây dựng căn hộ 100 triệu đồng như tỉnh Bình Dương.
nha o xa hoi khong phai la nha o chuot

Bí thư Thành ủy TP HCM Đinh La Thăng: Nhà ở có diện tích 40-60m2

Đảng bộ và chính quyền TP HCM quyết tâm thực hiện các mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp đô thị... sao cho phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố. Chính quyền luôn đồng hành cùng doanh nghiệp (DN) để tạo điều kiện thuận lợi nhất triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ. Đồng thời, chính quyền sẽ cầu thị lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp để hoàn thiện cơ chế chính sách, đơn giản các thủ tục hành chính để sớm triển khai mô hình nhà ở giá rẻ...

TP HCM cần học chính là sự sáng tạo của tỉnh Bình Dương để giải quyết tận cùng vấn đề. TP HCM học hỏi, tiếp thu mô hình này một cách có chọn lọc chứ không áp dụng máy móc mô hình nhà 100 triệu đồng của Bình Dương. Cái gì hay chúng ta học, cái sáng tạo chúng ta tiếp thu và có thể chấp nhận rủi ro để làm nhưng không phải cứng nhắc, rập khuôn. Nếu chúng ta cùng đồng hành, cùng chí hướng, cùng mục tiêu thì nhất định sẽ đạt được mục đích.

Dù là nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ nhưng cần phải là một mô hình khép kín, gắn với y tế, trường học, bệnh viện, chợ... Nhà ở xã hội nằm trong thành phố văn minh hiện đại chứ không phải hình thành nên khu ổ chuột mới trong tương lai. Tôi nghĩ nhà ở xã hội có diện tích 40-60m2 là hợp lý.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu: Nhu cầu nhà ở 10 năm tới lên đến 1 triệu căn

nha o xa hoi khong phai la nha o chuot

Hiện nay, quy mô dân số TP HCM đã lên đến gần 13 triệu người, nhưng theo số liệu thống kê chính thức thì chỉ có 8,3 triệu người. Trong đó, có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số. Số lượng người nhập cư, gồm: hơn 400.000 sinh viên, hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới.

Qua khảo sát của Sở Xây dựng, Viện Nghiên cứu phát triển thì có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà, khoảng 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020. Đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước tại thành phố có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở và cần khoảng 80.000 căn hộ.

Trong tổng số hơn 402.000 công nhân, lao động đang làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp của thành phố thì có đến 284.000 người (chiếm 70,6%). Chỉ riêng khu vực nhà máy của Công ty Pou Yuen, quận Bình Tân đã có đến 100.000 công nhân lao động, hầu hết các đối tượng nêu trên đều đang phải thuê phòng trọ, nhà trọ.

Để giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, trước hết là phải có nhiều căn hộ cho thuê giá rẻ, có đủ các tiện ích cơ bản và an toàn hơn cần phải được coi là nhiệm vụ chính trị của thành phố, có tính nhân văn và có ý nghĩa xã hội rất sâu sắc. Trong lúc hiện nay, đang rất thiếu nhà ở xã hội cho thuê và loại căn hộ nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ với giá thuê 1-3 triệu đồng/tháng.

Các ký túc xá thuộc Đại học Quốc gia TP HCM và các trường đại học khác, các khu lưu trú công nhân do Ban Quản lý Khu công nghệ cao và các DN đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố hiện nay mới chỉ giải quyết nhu cầu chỗ ở được khoảng 13%, còn lại khoảng 87% nhu cầu chỗ ở của sinh viên, công nhân, lao động, người nhập cư là do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư các khu nhà trọ, phòng trọ tạm bợ, phần lớn không đủ tiện ích, không đảm bảo an toàn, an ninh.

Dự báo nhu cầu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá rẻ trên địa bàn thành phố trong 10 năm tới có thể lên đến khoảng 1 triệu căn.

Chủ tịch Hội đồng Quản trị, kiêm Tổng giám đốc Công ty Hoàng Quân Trương Anh Tuấn: Cần phải có lợi nhuận

nha o xa hoi khong phai la nha o chuot

Lãnh đạo TP HCM cần tạo điều kiện cho DN thông qua việc cải thiện các thủ tục hành chính, thực hiện chính sách “một cửa” để đảm bảo thời gian xử lý các công trình, dự án trong quá trình phê duyệt. TP HCM cũng cần tạo điều kiện cho các DN hoạt động minh bạch, thực hiện chuỗi liên kết. Nếu có thể, thành phố nên cho các chủ đầu tư gặp gỡ, bàn luận và tham gia chuỗi liên kết có hiệu quả.

Cuối cùng, cần phải có sự tham gia của ngân hàng để thực hiện các gói giải ngân, cho vay lãi suất thương mại để người dân vay, mua nhà ở thì mới khả thi khi gói 30.000 tỉ đồng đã hết hạn.

Dù làm nhà ở xã hội dạng nào, giá thành bao nhiêu thì lợi nhuận cũng cần được đảm bảo. Các DN ủng hộ chính sách của thành phố, nhưng vẫn cần lợi nhuận định mức theo pháp luật quy định. DN cần lợi nhuận để ổn định để duy trì hoạt động nên cần đưa ra lợi nhuận định mức cho DN thực hiện làm nhà ở xã hội.

Phó chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn Vingroup Lê Khắc Hiệp: Đô thị vệ tinh giảm áp lực giao thông

nha o xa hoi khong phai la nha o chuot

Vingroup mong muốn đóng góp một phần nhỏ bé vào công cuộc giải quyết vấn đề nhà ở và góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân. Từ cuối năm 2016, Vingroup chính thức gia nhập thị trường nhà ở bình dân với thương hiệu Bất động sản đại chúng VinCity. Trong 5 năm tới, Vingroup sẽ đồng loạt cung cấp ra thị trường 200.000-300.000 căn hộ tại 7 đô thị lớn trên toàn quốc.

Các căn hộ VinCity có diện tích hợp lý và có giá bán từ 700 triệu đồng/căn hộ trở lên. Tùy theo giá đất phải trả cho từng địa phương, Vingroup điều chỉnh giá bán căn hộ thấp hơn ở một số địa phương. Đơn cử, tại Hà Tĩnh, Vingroup đưa ra giá khởi điểm nhà ở xã hội có thể ở mức 450 triệu đồng/căn.

Chúng tôi muốn xây dựng từng dự án nhà giá thấp thành những khu đô thị khép kín như những gì chúng tôi đang làm, nhưng đây là nơi dành riêng cho người thu nhập trung bình. Mỗi căn hộ sẽ có diện tích 35-100m2 và mật độ xây dựng một dự án khoảng 20%, mỗi block chỉ 25-35 tầng là hợp lý.

Căn hộ VinCity đều được xây dựng tại các địa điểm ở khu đô thị vệ tinh, nằm ven trục đường huyết mạch, then chốt, cửa ngõ vào thành phố để giải quyết tình trạng ách tắc giao thông. Khu đô thị VinCity vừa góp phần giãn dân, giảm áp lực giao thông đổ về trung tâm tại các thành phố lớn và đảm bảo thuận lợi cho việc di chuyển.

Trước mắt, Vingroup sẽ triển khai các dự án VinCity tại 7 địa phương là TP Hà Nội, TP HCM, Hưng Yên, Hải Phòng, Thanh Hóa, Hà Tĩnh và Nha Trang.

Giám đốc Công ty Lê Thành Lê Hữu Nghĩa: Chấp nhận giá thành căn hộ cao hơn

nha o xa hoi khong phai la nha o chuot

Trong lĩnh vực bất động sản, cơ cấu giá bán căn hộ bao gồm: Tiền bồi thường đất, tiền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng, san lấp đường sá, cống rãnh, điện nước, chi phí xây dựng, chi phí thiết kế, chi phí tài chính và những chi phí khác. Muốn giảm giá thành căn hộ thì giảm tất cả giá thành của những yếu tố nói trên.

Có nhiều thông tin về tỉnh Bình Dương làm nhà ở xã hội với giá 100 triệu đồng nhưng thực chất đó chỉ là giá của một vài căn có giá thấp nhất. Các căn hộ còn lại có giá cao hơn và trong khoảng 120-150 triệu đồng. Xét về mặt kinh tế học, đặc trưng của TP HCM và tỉnh Bình Dương là khác nhau.

Tỉnh Bình Dương với TP mới Bình Dương là một thành phố mới có đất trống rất nhiều và giá đất rất rẻ. Đối với TP HCM hiện nay thì không thể kiếm đâu ra đất trống với giá rẻ như vậy. TP HCM có lịch sử lâu đời và giá đất rất đắt đỏ, nên giá thành căn hộ cao hơn là lẽ đương nhiên.

Trong quá trình quy hoạch khu công nghiệp, người ta đã quy hoạch sẵn dự án nhà ở cho công nhân và chủ đầu tư đã tính toán các loại chi phí. Đất quy hoạch sẵn này đã được các DN thực hiện triển khai các dự án nhà ở dành cho công nhân. Các dự án này có sẵn hạ tầng, đường sá được tráng nhựa và có điện nước đầy đủ. DN tại Bình Dương thực hiện các dự án nhà ở cho công nhân không phải tốn tiền đất và đầu tư hạ tầng. Từ đó, chi phí xây dựng được kéo giảm và giá thành các căn hộ giảm theo.

Chúng ta có thể dễ dàng thấy, nhu cầu công nhân đi thuê nhà ở gần các khu công nghiệp tại TP HCM rất nhiều. Nếu lãnh đạo TP HCM có cơ chế cho xây dựng những căn nhà nhỏ như địa phương khác đã làm nhưng không phải để bán mà cho thuê để quản lý về mặt đô thị mới đúng. Như vậy, TP HCM mới có thể quản lý được các căn hộ có diện tích nhỏ và các căn hộ này không thể trở thành những căn nhà “ổ chuột”.

Nhu cầu thuê nhà ở tại TP HCM hiện nay là rất lớn và lớn hơn nhu cầu mua rất nhiều lần. Tôi nghĩ cần phải đáp ứng nhu cầu này trước. Đối với việc phát triển căn hộ giá rẻ như địa phương khác đã làm thì trước hết chỉ có thể xây dựng ở ngoại thành, các quận vùng ven vì giá đất nội thành tại TP HCM rất cao.

TP HCM hướng đến chính sách kéo dân ra sống ở vùng ven là tốt, vì những khu vực này không bị kẹt xe và không gây ra áp lực đô thị. Đơn cử, 1.000 người dân đang sống trọ trong những căn nhà tạm bợ, nhưng ở vùng ven có những căn hộ chất lượng hơn thì tất nhiên họ sẽ dịch chuyển và giảm được áp lực ở những khu trung tâm.

Từ nay đến năm 2020, nhu cầu thuê nhà của người dân đang ở trọ tại TP HCM lên tới 300.000 căn và nhu cầu mua khoảng 70.000 - 80.000 căn nhà. Nhu cầu thuê đã ở mức gấp 4-5 lần nhu cầu mua nhà. Chúng ta nên xây dựng những căn hộ nhỏ, giá rẻ để giải quyết nhu cầu cho công nhân thuê ở trước, giúp họ có nơi ở với giá thuê như giá nhà trọ nhưng điều kiện sống tốt hơn.

Phó giám đốc Công ty Đất Lành Nguyễn Văn Đực: Căn hộ diện tích nhỏ với giá 200-300 triệu đồng

nha o xa hoi khong phai la nha o chuot

Nếu làm căn hộ giá rẻ thì giá thành xây dựng căn hộ chiếm khoảng 80% giá bán. Nếu làm căn hộ cao cấp thì giá thành xây dựng chỉ chiếm 20% giá bán. Do đó, muốn có căn hộ giá rẻ thì phải giảm giá thành xây dựng xuống mức thấp nhất. TP HCM vẫn thiếu sự toàn tâm toàn ý của lãnh đạo để làm nhà ở giá rẻ và phải có sự thống nhất từ trên xuống dưới trong các sở, ban, ngành.

Bài toán khó cho các DN bất động sản hiện nay khi TP HCM vẫn quyết định cho người có thu nhập thấp “ở chung” với người có thu nhập cao và DN buộc phải dành 20% đất dự án làm nhà ở xã hội. TP HCM cũng không chấp nhận các khu đô thị tập trung, với cơ cấu căn hộ nhỏ và chỉ dành cho người có thu nhập thấp ở chung với nhau.

Nếu các DN bất động sản được Nhà nước hỗ trợ tối đa, giải quyết tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng hạ tầng, lãi vay ngân hàng và một số các chi phí khác thì TP HCM có thể làm căn hộ diện tích nhỏ với giá khoảng 200-300 triệu đồng. Khi đó, DN chỉ lo việc xây dựng căn hộ mà không phải lo nhiều chi phí khác.

Tôi cũng đề xuất, TP HCM nên chấp nhận căn hộ có diện tích tối thiểu 20-30m2 và không nên khăng khăng là phải 45m2 mới cho xây dựng. Khi TP HCM mở ra các cơ chế, DN bất động sản sẽ tự chọn địa điểm có hạ tầng phù hợp để đầu tư và sẽ kéo theo sự phát triển kinh tế xã hội chứ không cần nhà nước phải trực tiếp đầu tư.

Phó tổng giám đốc Tập đoàn FLC Đặng Tất Thắng: Cần có cơ chế mở

nha o xa hoi khong phai la nha o chuot

Tại TP Hà Nội, Tập đoàn FLC hiện đang triển khai dự án nhà ở cho cán bộ, nhân viên Bộ Tư pháp. Mới đây, Tập đoàn FLC được UBND TP Hà Nội giao lập quy hoạch để cải tạo Khu tập thể cũ Kim Giang thuộc quận Hoàng Mai với khoảng 70 tòa nhà tập thể 5 tầng đã xuống cấp. Đây là những dự án nằm ở vị trí tương đối trung tâm của TP Hà Nội. Tuy nhiên, FLC đưa ra mức giá dự kiến của sản phẩm khoảng trên dưới 15 triệu đồng/m2.

Tập đoàn FLC mong muốn được đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại và nhà ở thương mại giá rẻ tại TP HCM với khoảng 50.000-60.000 căn hộ thương mại giá rẻ trong vòng 5 năm tới nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức và những người có thu nhập thấp.

Chúng tôi đề xuất lãnh đạo TP HCM, Hiệp hội Bất động sản TP HCM hỗ trợ một số vấn đề như giới thiệu địa điểm đầu tư thuận lợi, giá đất rẻ để có thể xây dựng được những căn hộ giá rẻ. Địa điểm mà Tập đoàn FLC cần là phải có hạ tầng giao thông và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ hoặc sẽ được xây dựng đồng bộ trong tương lai gần.

Thông thường, nhà ở giá rẻ sẽ cách xa trung tâm nên cần phải có các tuyến giao thông công cộng như xe buýt nhanh, tuyến metro kết nối đến các nơi làm việc, đến các khu trung tâm của thành phố. Tập đoàn FLC cũng quan tâm tới việc cải tạo các khu tập thể, các chung cư cũ đã xuống cấp nguy hiểm. Hình thức thực hiện có thể là tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư tại các khu vực được thành phố quy hoạch.

Tập đoàn FLC kiến nghị cần phân cấp phê duyệt các dự án nhà ở cho các tỉnh, thành phố vì các dự án với quy mô trên 2.500 căn hộ phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Cần phải có cơ chế huy động và khơi thông các nguồn lực mới như vốn ODA, vốn từ thị trường chứng khoán để doanh nghiệp bất động sản có thể phát triển các dự án nhà ở thương mại giá rẻ với quy mô lớn.

Tập đoàn FLC cũng kiến nghị giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ xuống còn 3-5% và có cơ chế bảo lãnh để DN có thể tiếp cận các nguồn vốn vay từ các định chế tài chính trong và ngoài nước. Cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần có mức lãi suất ưu đãi cho các dự án phát triển nhà ở thương mại giá rẻ nhằm tạo điều kiện cho các DN phát triển loại hình nhà ở xã hội.

Tổng giám đốc Công ty Xi măng Hà Tiên Nguyễn Tuấn Anh: Nên mua nguyên liệu trực tiếp từ nhà sản xuất

nha o xa hoi khong phai la nha o chuot

Công ty Xi măng Hà Tiên ủng hộ và cam kết sẽ thực hiện theo chương trình của thành phố như bán sản phẩm theo đúng giá thành mà thậm chí chỉ lấy chi phí biến đổi còn chi phí tài chính trong một năm sẽ không tính. Cái khó khi ưu đãi cho DN bất động sản để triển khai nhà ở xã hội giá rẻ sẽ vấp phải là vấn đề thu hồi nợ do thực hiện trách nhiệm với cổ đông, kiểm toán nhà nước nên chỉ hỗ trợ được trong khả năng cho phép.

Giá xi măng bán ra trên thị trường để đến tay người tiêu dùng nếu khoảng 1,3 triệu đồng/tấn thì giá thành tại nhà máy sản xuất chỉ khoảng 800 ngàn đồng/tấn. Nguyên nhân có sự chênh lệch giá nhiều như vậy là do các đơn vị trung gian đã đẩy giá lên cao. Các DN bất động sản nếu mua nguyên liệu với số lượng lớn thì nên mua trực tiếp từ nhà sản xuất để cắt giảm bớt chi phí trung gian. Lúc này, giá thành sản phẩm có thể giảm được rất nhiều.

Hưng Long