Nên để người dân làm chủ đầu tư

Không dễ thu hút doanh nghiệp

Cách đây gần 10 năm vấn đề cải tạo các khu tập thể, chung cư cũ đã được Hà Nội đặt ra trước sự xuống cấp của một loạt các khu tập thể như Văn Chương, Giảng Võ, Thành Công, Nguyễn Công Trứ. Tuy nhiên, cũng từ năm 2008 đến nay, số dự án được đầu tư xây dựng chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Khu tập thể G6A Thành Công

Theo TS Phạm Sỹ Liêm, một trong những lực cản lớn nhất trong việc triển khai các dự án cải tạo khu tập thể, chung cư cũ không chỉ Hà Nội mà ở nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước là bài toán lợi ích đặt ra giữa nhà đầu tư và người dân. Nhà đầu tư có bỏ vốn đầu tư thì mục đích cuối cùng cũng là lợi nhuận. Trong khi đó, người dân đang ở các khu tập thể, chung cư cũ lại đưa những yêu cầu, đòi hỏi diện tích tái định cư tại chỗ lớn hơn. Nhà nước có thể đặt ra là 1,5 lần nhưng có khi người dân đòi tới 2 lần.

“Chính vì các dự án đầu tư xây dựng các khu tập thể, chung cư cũ không đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp nên suốt từ năm 2008 đến nay, mặc dù được xem là vấn đề nóng, cấp bách, không ít lần được lãnh đạo thành phố đề cập, kêu gọi đầu tư nhưng hầu hết không có mấy dự án được triển khai. Có chăng chỉ là một số dự án có vị trí đẹp, nằm trên đất vàng, có giá trị thương mại cao như D2 Giảng Võ là được triển khai. Với những dự án này, doanh nghiệp sẵn sàng bỏ vốn đầu tư, chấp nhận tỉ lệ tái định cư cho người dân cao nhưng bù lại, họ sẽ có trong tay 5-7 tầng ở dưới để cho thuê văn phòng, nhà hàng, siêu thị… Vậy nên, dù D2 Giảng Võ đã xong nhưng khu D1 ngay sau đó có doanh nghiệp, nhà đầu tư nào nhảy vào đâu?” - TS Phạm Sỹ Liêm nói.

Vậy nên, theo TS Phạm Sỹ Liêm, việc Hà Nội cho phép các chủ đầu tư được phép xây từ 21-24 tầng trên nền khu tập thể, chung cư cũ mới chỉ giải quyết được một phần bài toán lợi ích của doanh nghiệp. Được xây thêm tầng có thể giúp doanh nghiệp có thêm quỹ nhà ở để đáp ứng yêu cầu tái định cư của người dân và đem bán thương mại lấy lợi nhuận. Nhưng việc này cũng chưa chắc hấp dẫn nhà đầu tư bởi như vậy họ vẫn sẽ phải đi thỏa thuận phương án đền bù với người dân. Còn nếu Nhà nước đứng ra thực hiện việc này thì cũng lại rất khó nhận được sự đồng thuận của người dân vì đa phần người dân đều muốn tái định cư tại chỗ.

Thực tế này cũng được bác Nguyễn Văn Đông - nhà ở tầng 3, khu tập thể D8 Giảng Võ khi được hỏi vì sao không chịu di dời đã cho hay: “Chúng tôi cũng mong muốn được cải tạo nhà chung cư để có cuộc sống mới, nhưng nhìn từ hiện trạng cuộc sống tại nơi định cư gặp nhiều khó khăn như vị trí xa (theo phương án di dời, các hộ dân ở D8 Giảng Võ sẽ chuyển tạm thời về khu tạm cư ở Pháp Vân, Thanh Trì, Hà Nội - PV), sinh hoạt hằng ngày bị đảo lộn, con cái bị ảnh hưởng do thay đổi môi trường học tập… Rồi chuyện chậm tiến độ thì biết đến bao giờ người dân mới có thể trở lại với căn nhà của mình.

Thành lập các hợp tác xã nhà ở

Như đã đề cập ở trên, chủ trương cải tạo chung cư, khu tập thể cũ là không dễ thực hiện và nút thắt lớn nhất là mâu thuẫn lợi ích giữa người dân và chủ đầu tư. Theo quy định của thành phố Hà Nội, chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K= 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ). Tuy nhiên, do việc thỏa thuận hệ số đền bù được giao phó cho doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận với người dân, nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ. Vậy nên, dù nhiều khu tập thể, chung cư cũ đã có 40-50 năm tuổi, hầu hết đã đến giai đoạn xuống cấp, không đảm bảo an toàn, Hà Nội cũng có các quyết định cải tạo từ 7-10 năm trước nhưng việc triển khai vẫn hết sức khó khăn.

Trao đổi với báo chí, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho rằng, điều quan trọng nhất trong việc triển khai các dự án cải tạo khu tập thể, chung cư cũ là phải có chính sách khuyến khích người dân di cư sang nơi ở mới để dành khu đất cũ xây dựng các chung cư kiểu mới. Các khu ở mới phải được xây dựng đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, giao thông thuận tiện, chất lượng sống bảo đảm mới có thể thu hút người dân di cư, tránh mang tiếng xấu như nhà tái định cư. Để làm được điều này, các địa phương, trong đó chủ yếu là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh - nơi tập trung nhiều chung cư cũ, phải lựa chọn những doanh nghiệp có tiềm lực, kinh nghiệm, cộng thêm các ưu đãi về vay vốn, lãi suất, thuế… để xây dựng các khu ở mới. Các khu đất cũ được đấu giá công khai, minh bạch, chắc chắn sẽ thu được những khoản tiền đủ để bù cho việc xây dựng các khu ở mới.

Cùng với đó, Nhà nước cũng phải đứng ra thực hiện quy hoạch tổng thể cả khu vực, kể cả một số nhà thấp tầng xung quanh khu vực chung cư cũ, đồng thời cho phép xây dựng khối nhà cao gấp ba, bốn lần quy hoạch cũ để đủ bù các chi phí và có một chút lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Cùng chung quan điểm trên nhưng dưới một góc độ khác, TS Phạm Sỹ Liêm đặt vấn đề là tại sao không để chính các hộ dân ở đó đứng ra thành lập các hợp tác xã nhà ở, Nhà nước đứng ra bảo lãnh vay vốn.

“Nhà nước có chủ trương đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ nhưng vì không đủ nguồn lực nên mới kêu gọi các doanh nghiệp, các nhà đầu tư. Mà xét về thực chất thì đấy cũng là tư nhân. Doanh nghiệp hay nhà đầu tư nếu có triển khai các dự án này thì rồi cũng phải vay vốn, cũng phải thuê thiết kế, thi công… Điều này thì hợp tác xã cũng có thể làm được. Nhưng cái hay ở đây là người dân - chủ nhân thực sự của các khu khu tập thể, chung cư cũ - sẽ có trách nhiệm hơn với dự án được triển khai bởi lợi ích thu về từ dự án cũng chính là lợi ích của họ” - TS Phạm Sỹ Liêm đề xuất.