Lo nhà ở cho dân

Theo quan điểm của các nhà lãnh đạo thành phố đông dân nhất cả nước này, hiện thành phố có tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cơ học rất cao. Do đó, việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại loại hình căn hộ chung cư diện tích nhỏ (dưới 45m²/căn) sẽ làm đẩy nhanh hơn nữa quá trình này. Qua đó, làm tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội hiện đang quá tải. Điều này cũng phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng đô thị.

Có ba vấn đề được đặt ra.

Thứ nhất, quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của người dân không chỉ được khẳng định trong Hiến pháp mà còn thể hiện trong nhiều văn bản pháp luật. Nếu cấm như vậy, vô hình trung, đây là một “rào cản kỹ thuật” khiến nhiều người dân có thu nhập thấp tại địa phương bị tước đi quyền cơ bản này.

Thứ hai, “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” đã khẳng định: “Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo hướng Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách Nhà nước để cho thuê, thuê mua; đồng thời ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán, cho thuê, thuê mua”. Trong trường hợp tại TP HCM đã không thể hiện được sự “khuyến khích” và “ưu đãi” mà nhiều người dân đang mong mỏi.

Thứ ba, Luật Nhà ở năm 2014 (thay thế Luật Nhà ở ban hành năm 2005) đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu là 45m² đối với căn hộ chung cư thương mại. Bên cạnh đó, không phải toàn bộ các khu vực trong thành phố đều lâm vào tình trạng quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội.

Vậy việc không cho phép xây căn hộ thương mại dưới 45m² liệu đã đủ sức thuyết phục?

Khi bàn về vấn đề này, TS Đinh Thế Hiển nhận xét: “Lý do duy nhất mà TP HCM không đồng ý cho xây dựng căn hộ 25m² là lo nát hạ tầng, vỡ quy hoạch. Thế nhưng, cần nhớ rằng, mỗi dự án được duyệt luôn luôn phải bảo toàn được quy hoạch của khu dân cư ở nơi đó. Cho dù được xây 25m², nhưng dự án với diện tích đó, trong khu vực đó chỉ được có một số lượng dân cư như vậy thôi thì chủ đầu tư có muốn chia, muốn vẽ thế nào cũng chỉ được từng ấy căn đủ cho số lượng dân cư đã được duyệt. Số người ở phải tương xứng với diện tích xây dựng và cảnh quan, công viên dự án. Tổng số dân số phù hợp với mật độ xung quanh. Cho nên, vấn đề cốt lõi không phải là 25m² hay 30m², cũng không phải câu chuyện so sánh với Singapore hay Nhật Bản, Hongkong có nhà mười mấy mét vuông, mà là câu chuyện quy hoạch. Quy hoạch có chuẩn mực không, thực hiện quy hoạch có nghiêm túc không?”.

Quan điểm của Bộ Xây dựng từ nhiều năm nay đã khá rõ ràng về vấn đề này. Luật Nhà ở năm 2005 có quy định, nhà ở thương mại phải có diện tích sàn không được nhỏ hơn 45m². Sau một thời gian được áp dụng vào thực tiễn, Bộ thừa nhận, nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 45m²) là rất lớn. Loại nhà ở này nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có 2-3 thành viên tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển công nghiệp.

Chính vì thế, Bộ Xây dựng đã có nhiều nỗ lực nghiên cứu và khuyến nghị, kết quả là Luật Nhà ở năm 2014 đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45m² đối với căn hộ chung cư thương mại. Theo đó, căn hộ chung cư phải có thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, có diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

Th.S Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có lời khuyên: “Theo tôi, khi cho phép xây căn hộ 25m² nên lưu ý đến vị trí. Chúng ta phải phân biệt khu vực cải tạo, tức vùng hiện hữu với khu phát triển mới. Hay nói cách khác là khu vực cũ đang quá tải về mật độ dân cư cũng như hạ tầng mà vẫn tiếp tục theo hướng chia nhỏ căn hộ để hút nhiều người vào hơn thì đương nhiên, chất tải ngày càng lớn và những vấn đề đô thị sẽ gây bức xúc. Nhưng nếu chúng ta có đất trong khu vực đó và vẫn cân bằng được số lượng dân mới với hạ tầng chịu được thì không có vấn đề gì lớn”.

Đến đây, có lẽ mọi sự đã rõ ràng hơn. Đã có nhận xét rằng, nếu được quy hoạch và quản lý tốt, những căn hộ diện tích nhỏ vẫn có thể trở thành những “tổ chim họa mi” mà nhiều gia đình mơ ước.

GS Đặng Hùng Võ:“Các nước trên thế giới vẫn có những căn hộ bé, thậm chí còn dưới 25m2. Như Hongkong, họ cũng làm nhiều căn hộ bé vì phù hợp với thu nhập của nhiều người dân. Việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 ở nước ta, Bộ Xây dựng cho phép cũng chưa đầy đủ mà TP HCM cấm cũng không đúng. Điều quan trọng bây giờ là phải đưa ra được tiêu chuẩn kỹ thuật, ít nhất là quy chuẩn kỹ thuật tạm thời, chứ không thể với tùy từng trường hợp lại áp dụng khác nhau”.