Thứ hai 22/01/2018 08:57
Thị trường bất động sản năm 2018

Hứa hẹn nhiều điểm sáng

09:52 | 08/01/2018

|
Theo các chuyên gia kinh tế và giới kinh doanh bất động sản (BĐS), năm 2018, thị trường BĐS tiếp tục sẽ ghi nhận sự cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước khi nguồn vốn đầu tư đổ vào thị trường ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, nhiều tín hiệu cho thấy thị trường BĐS sẽ có nhiều điểm sáng.

Ông Phạm Thành Hưng - Phó chủ tịch HĐQT Cen Group: Toàn cầu hóa thực sự

hua hen nhieu diem sang

Dựa trên đà tăng trưởng kinh tế, năm 2018, phân khúc trung cấp, cao cấp tiếp tục chiếm lĩnh thị trường. Thị trường BĐS sẽ hình thành xu hướng mới với những khu đô thị, đại đô thị, tổ hợp nhà ở với những sản phẩm chất lượng, an toàn, tiện ích, có dịch vụ, môi trường sống tốt. Đây là những mô hình mới nhưng sẽ cực kỳ phát triển trong thời gian tới.

Đặc biệt, trong vòng 2-3 năm tới, thị trường BĐS sẽ toàn cầu hóa thực sự. Khi đó việc mua nhà ở nước ngoài của người dân Việt Nam sẽ trở nên dễ dàng hơn. Ngược lại, người nước ngoài cũng sẽ mua nhà ở Việt Nam nhiều hơn. Hiện nay, bên cạnh khách hàng đến từ Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc, Hongkong… đang gia tăng đầu tư BĐS ở Việt Nam thì tỷ lệ người Mỹ, Anh, Đức tìm kiếm thông tin về BĐS Việt cũng khá cao. Nghĩa là, Việt Nam sẽ xuất khẩu BĐS ngay tại chỗ, doanh nghiệp thu được ngoại tệ từ chính khách hàng cá nhân nước ngoài chứ không phải qua hình thức thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Chính sách tín dụng chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS, trong khi đó, tính chất hoạt động của thị trường BĐS là trung hạn, dài hạn. Lãi suất cho vay BĐS vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm).

Giai đoạn 2016-2025 cũng là thời của BĐS công nghiệp, do nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam ngày càng tăng. Hiện nay trên thị trường đã có nhiều tên tuổi lớn như Semcorp, Amata, Sumitono, Hemaraj

Còn BĐS nghỉ dưỡng thì đang trong giai đoạn đầu của bùng nổ, giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng. Tuy nhiên, ở phân khúc này lại bộc lộ nhiều nhược điểm như: thiếu cơ chế và hành lang pháp lý rõ ràng; đầu tư dàn trải, thiếu liên kết về hạ tầng…

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam: Năm 2018 nguồn cung sẽ tăng

hua hen nhieu diem sang

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, năm 2017, nguồn cung BĐS tại thị trường TP HCM giảm 18% so với năm 2016, số lượng giao dịch cũng giảm khoảng 13%. Nguyên nhân chủ yếu do chủ đầu tư sợ dư thừa nguồn cung vì năm 2015-2016 có quá nhiều dự án được chào hàng.

Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung tăng 13% (33.000 căn) nhưng giao dịch không tăng, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội chỉ bằng 1/2 so với TP HCM.

Năm 2018, nguồn cung sẽ tăng trở lại. Dự báo, tổng nguồn cung của thị trường TP HCM là 40.000 căn hộ, giao dịch khả quan hơn. Lý do, thị trường năm 2018 phát triển nhờ động lực từ cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện, đặc biệt là hệ thống metro chuẩn bị vận hành. Trong đó, phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm lĩnh thị trường. Bởi đây là dòng sản phẩm giá mua không quá cao và được hưởng những chất lượng dịch vụ đầy đủ. Ngoài ra, giá cả căn hộ hạng sang ở các vị trí đắc địa cũng tăng cao. Dự kiến, giá tăng 3% cho toàn bộ phân khúc.

Ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc Johes Lang Lasalle Việt Nam (JLL): Thủ Thiêm đang chuyển mình

hua hen nhieu diem sang

Năm 2018, khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ thật sự chuyển mình và phát triển mạnh. Thủ Thiêm sớm phát triển vì cơ sở hạ tầng trong khu vực trung tâm hiện tại đang bắt đầu quá tải dưới áp lực mở rộng nhanh chóng, khó tìm quỹ đất trống, giá trị đất đai đã đạt đến mức làm cho việc đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê không còn khả thi và giá thuê văn phòng đã đạt đến đỉnh điểm kể từ năm 2008. Tình trạng ùn tắc giao thông không ngừng tăng lên trong 5 năm gần đây với số lượng ôtô tăng 35% mỗi năm, theo số liệu của Hiệp hội Các nhà sản xuất ôtô Việt Nam (VAMA). Khi cơ sở hạ tầng của Thủ Thiêm được cải thiện, chắc chắn các công ty lớn sẽ bắt đầu xem Thủ Thiêm như là một giải pháp khả thi để đặt trụ sở thay cho khu trung tâm hành chính kinh tế hiện hữu.

Năm 2017, kiều hồi về Việt Nam tăng 16%, với 13,8 tỉ USD, đã tác động mạnh đến thị trường BĐS. Bên cạnh đó, vốn FDI đầu tư vào BĐS năm 2017 cũng tăng cao, tới 2,5 tỉ USD, tăng 2,3 lần so với năm 2016.

Một khi hoàn thành, Thủ Thiêm sẽ trở thành khu trung tâm tài chính và khu đô thị phức hợp mới của TP HCM, giảm bớt những áp lực mà TP HCM đang phải đối mặt. Ngoài ra, Thủ Thiêm còn được đánh giá là dự án đô thị phức hợp lớn nhất Đông Nam Á. Với tầm nhìn chiến lược, các nhà đầu tư lớn, điển hình là Keppel Land, đã liên doanh với các đối tác Việt Nam trong năm 2016 để phát triển một dự án ven sông, chủ yếu là căn hộ cao cấp, văn phòng và thương mại.

hua hen nhieu diem sang
Quy hoạch khu đô thị mới Thủ Thiêm

Thủ Thiêm sẽ phát triển nhanh trong thời gian tới, thế nhưng khu đô thị này cũng phải đối diện với không ít thách thức. Theo đó, phần lớn quỹ đất ở Thủ Thiêm đã có nhà đầu tư thông qua rất nhiều hình thức giao đất/hợp tác khác nhau. Điều này đồng nghĩa với thực trạng khan hiếm quỹ đất sạch còn lại để phát triển dự án ở Thủ Thiêm trong khi nhu cầu đầu tư vẫn đang tăng cao. Các nhà đầu tư phải hết sức quan tâm đến tình hình thị trường và sự thay đổi cung và cầu để hạn chế nguy cơ dư nguồn cung trong tương lai. Với một dự án phát triển phức hợp lớn như Thủ Thiêm, việc khu vực này trở thành đại công trường xây dựng trong vòng nhiều năm là không thể tránh khỏi. Các nhà đầu tư và người mua BĐS nhà ở cần phải lưu tâm đến điều này khi đầu tư vào Thủ Thiêm.

Ông Phạm Lâm - CEO Công ty DKRA Việt Nam: Cạnh tranh sát sườn giữa nội - ngoại

hua hen nhieu diem sang

Doanh nghiệp nội - ngoại đang và sẽ tiếp tục cạnh tranh sát sườn. Doanh nghiệp nội có quỹ đất sạch, hiểu tâm lý và thói quen sử dụng của khách hàng. Song, doanh nghiệp nội vẫn tồn tại nhiều khó khăn như: thiếu kinh nghiệm so với các nhà đầu tư nước ngoài, một số dự án có chất lượng không như mong đợi. Ngược lại, doanh nghiệp ngoại mạnh dạn đi trước, lựa chọn những vị trí xa trung tâm nhưng có tiềm năng về dài hạn. Ngoài ra, sự lớn mạnh về tài chính cộng kinh nghiệm xây dựng các dự án nhà ở nên thành công trong giao dịch từ các sản phẩm của doanh nghiệp ngoại thường cao hơn. Nói chung, trong cuộc cạnh tranh giữa doanh nghiệp nội và doanh nghiệp ngoại sẽ hình thành nhiều sự lựa chọn. Và, người được hưởng lợi nhiều nhất chính là khách hàng.

Ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch HĐQT Sohovietnam: Thị trường M&A là “mảnh đất màu mỡ”

hua hen nhieu diem sang

Thị trường mua bán (M&A) BĐS Việt Nam là mảnh đất hết sức “màu mỡ” cho những nhà môi giới, nhà đầu tư, giới kinh doanh BĐS. Các thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS đa phần là mua lại đất hoặc mua lại các dự án mới được cấp phép để phát triển, chiếm tới 80-90% tổng lượng giao dịch trên thị trường. Trong khi đó, tại Singapore hay Hongkong thì tỷ lệ M&A thường chia đều 50-50 cho cả phân khúc tài sản BĐS (hay còn gọi là những BĐS đã hoàn thiện, đã được xây dựng xong) và những dự án BĐS hoàn thiện trong tương lai.

Trước năm 2014, người bán nhiều hơn người mua nên giá cả khi M&A không cao. Tuy nhiên, từ năm 2014 đến nay, thị trường sôi động khi nhu cầu cần mua tăng cao. Nhờ hoạt động M&A diễn ra khá sôi động nên không ít công ty phát triển nhanh về quy mô, nguồn vốn. Có doanh nghiệp trong 3 năm đã giao dịch chuyển nhượng hơn 10 dự án. Chưa hết, các quỹ thường mua tài sản có sẵn dòng tiền với lợi nhuận 7-8%.

Ngoài nhà đầu tư nước ngoài, các nhà đầu tư trong nước cũng tham gia nhiều vào “sân chơi” M&A. Nhờ hiểu được thủ tục pháp lý nên việc giao dịch của các nhà đầu tư trong nước nhanh hơn, linh hoạt trong việc thanh toán, huy động vốn. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư trong nước kết hợp với nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện các thương vụ M&A.

Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng: BĐS hút vốn đầu tư

hua hen nhieu diem sang

Kinh tế thế giới có nhiều điểm sáng tác động trực tiếp đến kinh tế Việt Nam. Đơn cử, lạm phát tăng nhưng ở mức thấp, chỉ số giá hàng hóa đang phục hồi, sản xuất công nghiệp và thương mại tăng trở lại, kiều hối tăng trưởng. Kinh tế trong nước khởi sắc (tăng 6,7% năm 2017) và đồng đều ở cả 3 khu vực nông nghiệp, dịch vụ, du lịch. Kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiểm soát ở mức thấp - bình quân 3,5%, lãi suất giảm nhẹ, tỷ giá ổn định, dự trự ngoại hối đạt mức kỷ lục khoảng 46 tỉ USD. Thị trường chứng khoán, thị trường bán lẻ đều tăng trưởng so với năm 2016.

Đáng chú ý, nguồn vốn FDI và kiều hối tăng mạnh góp phần thúc đẩy thị trường BĐS tăng trưởng cao hơn. Tính đến tháng 11-2017, tổng số vốn FDI đăng ký là 33,1 tỉ USD, vốn thực hiện 16 tỉ USD. Năm 2017, Việt Nam nằm trong top 10 những nước có nhận lượng kiều hối cao nhất thế giới. Kiều hồi tăng 16%, với 13,8 tỉ USD, đã tác động mạnh đến thị trường BĐS. Bên cạnh lượng kiều hối, vốn FDI đầu tư vào BĐS năm 2017 cũng tăng cao, tới 2,5 tỉ USD, tăng 2,3 lần so với năm 2016.

hua hen nhieu diem sang
Nhiều dự báo lạc quan về thị trường BĐS 2018

Sức hút từ các nhà đầu tư nước ngoài dành cho thị trường BĐS còn nhờ sự cộng hưởng từ chính sách. Theo đó, Chỉ thị 03 phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ, tái cơ cấu kinh tế, thu hút dòng vốn vào thị trường BĐS. Môi trường đầu tư Việt Nam đang thay đổi theo chiều hướng tích cực, bằng chứng là chỉ số tăng hạng từ 82 lên 68 gây sự chú ý cho các nhà đầu tư. Không ít chuyên gia dự đoán, thời gian tới nhu cầu tìm kiếm cơ hội của các nhà đầu tư ở thị trường BĐS Việt Nam ngày càng tăng.

Để có thể phát triển bền vững, đồng thời cạnh tranh được với các nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường BĐS, thời gian tới doanh nghiệp Việt Nam cần quyết liệt tái cơ cấu, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin và phân tích thị trường nhằm giảm chi phí, nâng cao chất lượng quản trị doanh nghiệp, quản trị rủi ro, tăng cường hợp tác, liên kết, xây dựng chiến lược kinh doanh.

Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, thị trường BĐS vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng nhưng trong trạng thái chững lại và vẫn còn dấu hiệu tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như: Có tình trạng thiếu cân đối sản phẩm nhà ở, lệch pha cung - cầu, nguồn cung nhà ở xã hội, căn hộ nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ, có 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền rất thiếu. Trong khi đó, phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng cao cấp có dấu hiệu cung vượt cầu. Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Trên thị trường BĐS đang gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp.

Thanh Hồ