Thứ hai 22/01/2018 09:26
Phát triển nhà thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội

Giải pháp nào khả thi?

08:42 | 27/12/2017

|
Trong khi nhu cầu về nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội ngày càng tăng cao, thì nguồn cung lại tăng rất chậm chạp. Nguyên nhân là do thiếu vốn đầu tư, chính sách đất đai, thuế… Để làm rõ vấn đề này, phóng viên Báo Năng lượng Mới đã có cuộc trao đổi với các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, tài chính...  

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa: Nên có cách tiếp cận khác

PV: Thưa ông, các doanh nghiệp (DN) có thể tiếp cận những kênh vốn nào để đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ?

giai phap nao kha thi 501404

Ông Lê Xuân Nghĩa: Nguyên nhân dẫn đến việc thiếu vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội (còn gọi là nhà ở giá rẻ). Trước hết, do cách tiếp cận. Phải chăng, chúng ta nên có cách tiếp cận khác, ví dụ như cách tiếp cận về đất đai? Đất dành cho loại hình nhà ở giá rẻ phải có giá ưu đãi hoặc được địa phương hỗ trợ… Thứ hai, tiền thuế về quyền sử dụng đất cần được ưu đãi, thậm chí là miễn hoàn toàn. Thứ ba, một số loại thuế của DN liên quan đến xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng cần được ưu đãi.

Nếu sử dụng kênh vốn vay ngân hàng thì ngân hàng thương mại không có cơ chế nào để huy động tiền gửi của dân với lãi suất thấp sau đó cho vay trung, dài hạn với lãi suất thấp hơn nữa. Trong khi ngân hàng thương mại đã đảm nhận trách nhiệm vô cùng quan trọng là hoàn vốn cho người gửi tiền và giữ được lòng tin của người gửi tiền, đồng thời còn giữ trách nhiệm vĩ mô khác là giữ đúng định hướng, củng cố nền tảng tài chính thương mại. Cho nên, muốn có nhà ở giá rẻ thì không nên trông cậy vào vốn vay ngân hàng với lãi suất rất thấp.

Chúng ta cũng không nên lạm dụng nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại vào phát triển nhà ở giá rẻ. Thực tế, các ngân hàng thương mại đang gặp rất nhiều khó khăn, không thể chịu thêm sức ép tài chính.

PV: Có ý kiến cho rằng, DN có thể huy động vốn từ những nguồn khác như: phát hành trái phiếu công ty, huy động vốn từ người dân hay vốn từ đầu tư nước ngoài. Ông có nhận xét gì về ý kiến này?

Ông Lê Xuân Nghĩa: Những nguồn vốn này không khả thi. Huy động vốn từ nước ngoài rất khó, người nước ngoài thường đầu tư vào những lĩnh vực sinh lợi cao. Ngay cả khi chúng ta huy động vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, ví dụ như đường cao tốc Bắc - Nam, Sân bay Long Thành… các nhà đầu tư nước ngoài bao giờ cũng đặt ra những điều kiện then chốt: Thứ nhất, Chính phủ phải bảo lãnh cho họ con đường đó có lưu lượng phương tiện đủ để hoàn lại vốn; thứ hai, tỷ giá hối đoái ổn định; thứ ba, chính sách phải bảo đảm không có bất cứ rủi ro nào; cuối cùng là lợi nhuận của dự án ít nhất phải đạt 17%/năm. Với những điều kiện như vậy, họ chắc chắn không thể tham gia vào những dự án nhà ở giá rẻ.

giai phap nao kha thi 501404
Giải pháp nào khả thi?

Về nguồn vốn phát hành trái phiếu DN, muốn có lãi suất thấp vẫn phải có Chính phủ bảo lãnh. Nhưng nói chung, phát hành trái phiếu DN cũng cần phát hành dài hạn.

Trong tiềm lực kinh tế nhất định, có thể có một loại vốn hỗn hợp khác nữa, đó là sự kết hợp giữa nguồn vốn ngân hàng được Chính phủ hỗ trợ lãi suất và phát hành trái phiếu công trình. Quan trọng hơn cả, giá bán của nhà ở giá rẻ cần phải được tiếp cận theo hướng không cần phải thật rẻ mà nên tiếp cận theo hướng rẻ ở mức độ mà thị trường và người nghèo có thể chấp nhận được. Quan trọng là thời hạn trả góp nhà phải dài hạn. Đơn cử như ở Mỹ, thời hạn có thể lên đến 30 năm, ở một số nước châu Âu khác lên đến 80 năm. Đối với thời hạn 80 năm, ngân hàng không thu hồi gốc nữa mà chỉ thu lãi là đủ.

PV: Cơ quan quản lý Nhà nước phải có những động thái gì để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội“đúng và kịp thời”, thưa ông?

Ông Lê Xuân Nghĩa: Cơ quan quản lý Nhà nước cần xem xét và giải quyết về cơ chế đất đai. Đất đai dành cho nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội phải được ưu đãi. Thực tế, chính quyền địa phương cũng không muốn dành đất cho nhà ở giá rẻ, vì họ sẽ không thu được tiền sử dụng đất, trong khi tiền sử dụng đất thuộc về ngân sách của địa phương nên nhiều địa phương không mặn mà. Đó là trách nhiệm mà Chính phủ cần phải xử lý.

Cơ quan quản lý Nhà nước cần xem xét và giải quyết về cơ chế đất đai. Đất đai dành cho nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội phải được ưu đãi.

Cần có chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư khi xây dựng nhà ở giá rẻ như thuế. Bên cạnh đó cần có các chính sách cho người mua nhà, họ được trả góp dài hạn, không những là 5 năm hay 10 năm mà là 20 năm trở lên và khoản phải trả mỗi tháng rất nhỏ, phù hợp với thu nhập của họ.

Rất nhiều quốc gia có những chính sách dài hạn và chuyên nghiệp. Không nên cái gì cũng dựa vào ngân hàng. Như vậy sẽ làm cho hệ thống tài chính yếu dần đi và toàn bộ nền tảng kinh tế, kể cả kinh tế vĩ mô và vi mô đều rơi vào tình trạng rủi ro lớn.

Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng Vũ Văn Phấn: Phương án phù hợp và mang tính dài hơi

PV: Thưa ông, ở góc độ cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản, ông có ý kiến gì về định hướng phát triển nhà ở giá rẻ?

giai phap nao kha thi 501404

Ông Vũ Văn Phấn: Về lâu dài, chúng ta cần phải tính phương án phù hợp và mang tính dài hơi. Chỉ đạo của Bộ Xây dựng cũng theo hướng giảm sự phụ thuộc vào ngân sách Nhà nước đối với nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Hiện nay, chúng ta làm bất cứ việc gì cũng dựa vào nguồn “sữa mẹ” thì các “con” cũng khó phát triển. Vậy nên, Bộ Xây dựng chỉ đạo, phải đặt ra việc nghiên cứu về lâu dài, phải huy động mọi nguồn lực trong xã hội, giảm bớt gánh nặng cho ngân sách Nhà nước. Chúng tôi xác định đó là nhiệm vụ lâu dài.

PV: Có thông tin cho rằng, khi xây dựng Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã cử đoàn công tác đi sang một số nước phát triển để học tập kinh nghiệm về phát triển nhà ở. Ông có thể nói rõ về vấn đề này không?

Ông Vũ Văn Phấn: Khi nghiên cứu, xây dựng Luật Nhà ở năm 2014, chúng ta đã có sự học tập kinh nghiệm của nước ngoài như Singapore và một vài nước khác trên thế giới.

Ở các nước đó có hình thức gửi tiền tiết kiệm, quỹ tiết kiệm dành cho nhà ở hay còn gọi là ngân hàng tiết kiệm nhà ở. Như vậy, mỗi công dân phải có nghĩa vụ đóng một số tiền theo mỗi nước tính toán và quy định, có thể nhiều, có thể ít, từ đó sinh ra quỹ phúc lợi và ngân hàng tiết kiệm nhà ở chỉ phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Ở một số nước trên thế giới, Ngân hàng tiết kiệm nhà ở sẽ đóng vai trò là nguồn vốn chính, do người dân đóng góp và bắt buộc phải đóng, không phải lấy từ ngân sách Nhà nước.

Tuy nhiên, khi quay trở về nghiên cứu để áp dụng vào thực tế nước ta, với điều kiện kinh tế xã hội ở Việt Nam hiện nay thì Luật Nhà ở đã quy định giao cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Nguồn vốn hiện nay vẫn đang trên giấy với con số trên 1.000 tỉ đồng. Trong khi đó, Ngân hàng Chính sách xã hội lại có rất nhiều chương trình khác nữa ngoài chương trình cho nhà ở. Cho nên, đây có lẽ không thể nào là nguồn vốn lâu dài cho phát triển loại hình nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội được.

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà: Quỹ phát triển nhà ở là bất khả thi

PV: Theo ông, để phát triển loại hình nhà ở giá rẻ trong tương lai, chúng ta cần phải làm những gì?

giai phap nao kha thi 501404

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Việc phát triển nhà ở giá rẻ có rất nhiều vấn đề để bàn luận, trong đó có vấn đề nguồn vốn, cách thức cho vay, các chính sách khác... Tuy nhiên, chúng ta có thể nhận thấy, loại hình nhà ở giá rẻ chỉ tập trung ở các thành phố lớn, chủ yếu là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Các địa phương khác không có nhiều và nếu chúng ta giải quyết được tốt vấn đề nguồn vốn ở khu vực này thì sẽ giải quyết tốt được trên phạm vi cả nước. Nhưng trước hết, chúng ta phải giải quyết vấn đề hàng hóa, mà hàng hóa ở đây là nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đây là loại hàng hóa tìm rất khó.

Chẳng hạn, nhà ở xã hội với diện tích dưới 50m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, thử hỏi chúng ta có bao nhiêu căn hộ như vậy ở Hà Nội, ở TP Hồ Chí Minh mà ở vị trí chấp nhận được, không phải ở xa tít ngoại thành. Vậy nên, trước hết chúng ta phải có nguồn cung, sau đó mới tính đến việc giải quyết hỗ trợ cho những người dân về thuế, về ưu đãi. Bản thân các địa phương, việc quy hoạch, khuyến khích các chủ đầu tư cung cấp loại hình nhà ở giá rẻ, hầu hết không có nguồn cung. Vấn đề cho vay như Ngân hàng Chính sách xã hội là rất khó khăn, ngân hàng thương mại cũng vậy. Quỹ phát triển nhà ở nước ta là không khả thi, vì dân ta thu nhập thấp, ăn còn chưa đủ, bắt người dân nộp tiền vào quỹ tiết kiệm nhà ở là rất khó.

Giám đốc Ban Tín dụng học sinh, sinh viên và các đối tượng chính sách khác, Ngân hàng Chính sách Xã hội Đào Anh Tuấn: Vận động các nguồn lực ủy thác

PV:Thưa ông, là ngân hàng được Chính phủ giao nhiệm vụ giải ngân các nguồn vốn chính sách để phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên nhiều doanh nghiệp, người dân kêu khó tiếp cận nguồn vốn. Ông có nhận xét gì về thông tin đó?

giai phap nao kha thi 501404

Ông Đào Anh Tuấn: Ngân hàng Chính sách xã hội nhận trách nhiệm của Chính phủ giao, đã có nhiều giải pháp, chẳng hạn như khi Chính phủ đầu tư vốn cho ngân hàng, sẽ vận động các địa phương để ủy thác sang Ngân hàng Chính sách xã hội tỉnh thực hiện cùng với nguồn vốn Trung ương để góp chung vào thực hiện nhà ở giá rẻ cho địa phương. Đến nay, chúng tôi đã nhận nguồn vốn ủy thác từ địa phương gần 5.000 tỉ đồng. Chúng tôi đã thực hiện các chương trình do địa phương chỉ định. Sau khi có nguồn vốn của Chính phủ dành cho nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội, Ngân hàng Chính sách xã hội đã vận động tích cực để cùng triển khai các chính sách một cách tích cực nhất.

Bên cạnh đó, Chỉ thị 40-CT/TW của Ban Bí thư Trung ương Đảng ra đời đã có những sự điều chỉnh bổ sung cho Ngân hàng Chính sách xã hội để thực hiện các chính sách, đặc biệt là chính sách cho nhà ở xã hội.

Trong Hội nghị tổng kết 10 năm thực hiện tiến độ chính sách xã hội, Thủ tướng đã chỉ đạo đối với chương trình cho vay nhà ở xã hội là phải cố gắng vận động các nguồn lực từ các tổ chức, cá nhân từ trong và ngoài nước để ủy thác cho Ngân hàng Chính sách xã hội, tăng thêm nguồn lực cho vay.

Theo Bộ Xây dựng, đến năm 2020 cả nước cần khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội, tương đương khoảng 50 triệu m2. Trong quý II/2017, cả nước đã hoàn thành được 184 dự án nhà ở xã hội với quy mô 72.000 căn hộ. Các địa phương đang tiếp tục triển khai 195 dự án với quy mô xây dựng 165.000 căn hộ. Con số đó cho thấy sự thiếu hụt nghiêm trọng số lượng căn hộ so với nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập thấp.

Nhiều nước trên thế giới có hình thức gửi tiền tiết kiệm, quỹ tiết kiệm dành cho nhà ở hay còn gọi là ngân hàng tiết kiệm nhà ở. Mỗi công dân phải có nghĩa vụ đóng một số tiền theo mỗi nước tính toán và quy định, có thể nhiều, có thể ít, từ đó sinh ra quỹ phúc lợi và ngân hàng tiết kiệm nhà ở chỉ phục vụ cho phát triển nhà ở giá rẻ. Ngân hàng tiết kiệm nhà ở sẽ đóng vai trò là nguồn vốn chính, do người dân đóng góp và bắt buộc phải đóng, không phải lấy từ ngân sách Nhà nước.

Mỹ Hạnh - Song Nguyễn