Đầu tư và thua lỗ

Nhưng không phải dự án nào cũng đạt được mục tiêu mong muốn. Đáng chú ý là lĩnh vực bất động sản mấy năm qua, nhiều chủ đầu tư đã lâm tình trạng bi đát, thua lỗ triền miên do nhiều nguyên nhân.

Nhu cầu về nhà ở của người dân rất cao khiến nhiều chủ đầu tư đã chạy đua một cách mù quáng mà chưa phân tích kỹ nhiều mặt của thị trường bất động sản như thế nào. Vì thế mà hiện tượng mất cân bằng trên thị trường bất động sản, cung thừa, cầu thiếu, hậu quả là hàng ế ẩm hàng loạt.

Có một nguyên nhân mang tầm khá vĩ mô là nhà đầu tư và những nhà hoạch định chính sách, quy hoạch chưa gặp nhau. Hầu như ở các địa bàn xây dựng, các nhà đầu tư không nắm vững được quy hoạch chính xác của địa phương. Chẳng hạn, về lâu dài, địa phương phải bố trí chỗ nào là khu chung cư, chỗ nào là trường học, vườn hoa, nơi vui chơi giải trí; rồi dự kiến địa phương đó sẽ phát triển dân số lên tới bao nhiêu. Thế nên khi có chủ đầu tư vào xây dựng thì mọi thứ đều được “áng chừng”. Ví dụ 5 năm tới, dân cư địa phương có thể lên tới 400.000 người, nhưng dự báo đưa lên mức 700.000 người.

Về phía chủ đầu tư, khi đã có đất để xây dựng thì đều muốn xây nhiều tầng, nhiều căn hộ mới có lãi lớn. Do đó, tình trạng xây dựng sai so với giấy phép khá phổ biến. Và chuyện “phạt cho tồn tại” lại diễn ra. Một khu đất lẽ ra chỉ xây 4 khu nhà thì họ xây 8 khu, không còn đất trống dành cho cây xanh và khu vui chơi giải trí, chỗ để xe. Chưa kể chất lượng xây dựng thấp, dân mua nhà kiện cáo, yêu cầu sửa chữa.

Vốn vay ngân hàng thì đẻ ra lãi hằng ngày. Công trình càng kéo dài thì chủ đầu tư càng chịu lãi vay lớn. Xây xong chưa bán được ngay, vốn và lãi đội lên thì nắm chắc phần thua lỗ. Và bây giờ, không ít nhà đầu tư đã phải ngậm đắng nuốt cay chịu lỗ hàng trăm tỉ đồng là chuyện bình thường. Với những chung cư cao cấp nhưng ở vị trí không thuận lợi thì xây xong, đắp chiếu trả tiền lãi vay ngân hàng còn thua lỗ nặng hơn nhiều lần.

Tỷ lệ hộ nghèo còn cao, nhu cầu mua nhà giá rẻ chiếm số đông. Một số nhà đầu tư nhạy bén nắm được xu hướng đó nên đã chuyển sang xây nhà chung cư diện tích nhỏ và giá thấp, bán nhanh hơn. Thế nên khi nhiều căn hộ cao cấp, tiện nghi vẫn ế ẩm thì nhà giá rẻ, quy mô vừa và nhỏ, phục vụ số đông người có nhu cầu thực về nhà ở đã chiếm lĩnh thị trường.

Trước đây, có dự án chung cư chào bán căn hộ giá 10 triệu đồng/m² gây sốc cho thị trường nhà đất, khiến người mua rất hào hứng, nhưng chủ đầu tư bị nhiều doanh nghiệp khác nghi ngờ và cho rằng, đang cố tình bán phá giá, cạnh tranh không lành mạnh. Tuy nhiên, về sau này, những lợi ích mà chủ đầu tư có được từ những dự án giá rẻ đã khiến nhiều doanh nghiệp quyết định chuyển sang đầu tư nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, tạo nên sự cạnh tranh đa dạng cho loại hình nhà ở trên.

Có thể thấy, một số dự án nhà ở giá rẻ tại Hà Nội với các căn hộ giá bán trên dưới 1 tỉ đồng, diện tích dao động khoảng 45-70m² đã và đang tạo được sức nóng thị trường bởi sức mua của người dân không ngừng tăng cao, thể hiện qua những lần mở bán và giao dịch thành công gần như 100%… Ví dụ dự án nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm) với lợi thế xung quanh có nhiều cơ quan hành chính, trường đại học lớn, các khu công nghiệp nên khi dự án mở bán, các căn hộ được bán khá nhanh, số hồ sơ đăng ký luôn vượt quá số lượng căn hộ, phục vụ nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn cho khu vực này.

Trái lại, có chủ đầu tư làm ăn thiếu trung thực. Nhiều căn nhà đang thi công mang tiếng là giá cực rẻ nhưng thực ra bị chủ đầu tư kèm những điều kiện khắt khe sau khi dọn nhà về ở. Bên cạnh đó, khi chuyển đến ở, không ít khách hàng than vãn “tiền nào của nấy”, chất lượng nhà, nhất là nhà tái định cư rất tồi tệ như thấm dột, lan can bảo vệ đã có gỉ sét, hỏng hóc…

Hiện nay, trên địa phận nội thành Hà Nội có 6 dự án nhà dành cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, cho tới lúc này, con số tồn đọng căn hộ của Hà Nội vẫn tăng mạnh và dự đoán có thể lên đến trên 35.000 căn hộ chung cư.

Tồn đọng nhiều cả căn hộ cao cấp và giá rẻ như vậy cũng đồng nghĩa với việc chủ đầu tư còn thua lỗ dài dài. Nguyên nhân như đã nói ở trên, do các chủ đầu tư và các nhà quy hoạch chưa gặp nhau, chưa đưa ra được những thông tin cần thiết và chính xác khi triển khai dự án.