Thứ tư 25/04/2018 21:33

Cần hiểu rõ quyền lợi khi mua căn hộ condotel

06:45 | 14/04/2018

|
Trong những năm gần đây, mô hình kinh doanh căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) phát triển rất sôi động ở nước ta. Với những lời mời “có cánh” về cơ hội đầu tư sinh lời hấp dẫn, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài… nhiều khách hàng đã không ngần ngại bỏ tiền đầu tư vào các căn hộ này mà không hề biết có rất nhiều rủi ro tiềm ẩn.

Chủ đầu tư hưởng lợi kép

Từ khoảng năm 2014 đến nay, trên cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản (BĐS) du lịch mới, đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (gọi là condotel). Các dự án này tập trung tại các khu vực ven biển, hải đảo như: Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.

can hieu ro quyen loi khi mua can ho condotel
Kinh doanh căn hộ condotel ngày càng sôi động

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán.

Sự “bùng nổ” các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch tại nhiều địa phương. Cùng với đó, căn hộ condotel cũng thu hút được sự quan tâm của rất nhiều người muốn đầu tư vào BĐS.

Để đầu tư các dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vay vốn tín dụng ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu, sau đó sẽ huy động vốn từ khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) bằng cách bán các căn hộ condotel để huy động vốn tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo của dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng với giá phổ biến dao động trong khoảng 25-55 triệu đồng/m2, và từ trên 1 tỉ đồng đến 3 tỉ đồng/căn tùy dự án, vị trí căn hộ và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho người mua.

Theo Hiệp hội BĐS TP HCM, giá bán này khá cao vì tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP HCM, trong đó: Đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8-12%/năm trong 8-12 năm cho khách hàng thì giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho khách hàng, cả chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì khách hàng phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Chưa kể, người mua còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM nhận định, thực hiện phương pháp bán hàng như trên chủ đầu tư được hưởng lợi kép vì thu hồi vốn đầu tư nhanh; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay ngân hàng; được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho khách hàng; mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho khách hàng nhưng chủ đầu tư vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng; người mua căn hộ condotel cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Trong khi đó, khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt. Đặc biệt, trong các hợp đồng mua bán căn hộ condotel hiện nay có cam kết lợi nhuận hằng năm cho người mua, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập đến các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận, cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm).

Khách hàng đứng trước nhiều rủi ro

Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có thể tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến, dẫn đến tình trạng “bội thực”, cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, dẫn đến một số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng.

can hieu ro quyen loi khi mua can ho condotel

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư còn cam kết với khách hàng là các căn hộ condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel chỉ có thời hạn (theo thời hạn của dự án du lịch nghỉ dưỡng) và có thể được gia hạn.

Ngoài loại hình căn hộ condotel, hiện còn xuất hiện một dạng khác là “căn hộ hometel” - căn hộ du lịch trong các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được chủ đầu tư cam kết có sổ đỏ ổn định lâu dài. Nhưng điểm khác biệt mà chủ đầu tư công bố là người sở hữu căn hộ hometel được quyền sử dụng căn hộ để nghỉ dưỡng (như là căn nhà thứ 2), hoặc tự cho thuê và chỉ nộp phí quản lý theo thỏa thuận với chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng (nếu có).

Bên cạnh đó, còn có những dự án hỗn hợp tại các khu vực đã được quy hoạch là khu du lịch nghỉ dưỡng, nhưng chủ đầu tư lại công bố nhiều loại sản phẩm BĐS như khách sạn, căn hộ condotel, căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự mà người mua được cư trú lâu dài, có sổ đỏ ổn định lâu dài... dẫn đến gây nhầm lẫn cho nhà đầu tư thứ cấp là quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất cũng tương tự nhà ở căn hộ chung cư.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở. Do vậy, hiện nay việc các chủ đầu tư cam kết với khách hàng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với căn hộ condotel là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Trước tình hình nhiều nhà đầu tư thứ cấp nhầm lẫn khi đầu tư vào căn hộ condotel có thể ảnh hưởng đến quyền lợi sau này, Hiệp hội BĐS TP HCM kiến nghị cần hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững loại hình kinh doanh căn hộ condotel. Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm: Công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận; công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; bàn bạc, thảo luận thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm)…

Một số chủ đầu tư còn cam kết với khách hàng là các căn hộ condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel chỉ có thời hạn (theo thời hạn của dự án) và có thể được gia hạn.

Mai Phương

Share on Google+