Thứ tư 26/04/2017 01:29

Bảo lãnh có giúp bất động sản khởi sắc?

07:05 | 08/07/2015

|
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Tuy nhiên, trước khi đi vào cuộc sống, quy định về việc bảo lãnh ngân hàng đối với các dự án bất động sản (BĐS) vẫn để lại nhiều tranh cãi.  

Năng lượng Mới số 435

Kỳ vọng khiêm tốn

Nhìn lại diễn biến thị trường BĐS những năm gần đây có thể thấy, nguyên nhân cơ bản, cốt lõi nhất dẫn tới sự đình trệ, đóng băng BĐS là vấn đề chậm tiến độ của các dự án BĐS. Vì chậm tiến độ nên BĐS dần đánh mất lòng tin của khách hàng và cũng vì chậm tiến độ, câu chuyện chiếm dụng vốn của khách hàng, của các chủ đầu tư, rồi cả chuyện lừa đảo tại các dự án đã được phanh phui.

Và cũng chính bởi thực tế này, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã quy định, dự án BĐS muốn triển khai phải có bảo lãnh của ngân hàng. Sự bảo lãnh này nhằm đảm bảo việc dự án được triển khai đúng tiến độ và nếu không đảm bảo được điều đó, ngân hàng sẽ phải có trách nhiệm với khách hàng, với các nhà đầu tư tại dự án. Câu chuyện mới nghe như vậy là rất hợp tình, hợp lý và phải nói là rất an toàn với nhà đầu tư, đồng thời là nền tảng quan trọng giúp thị trường BĐS trở nên công khai, minh bạch, phát triển một cách lành mạnh. Tuy nhiên, nếu đi sâu tìm hiểu kỹ thì xem ra, kỳ vọng đặt ra lại rất khiêm tốn.

Bảo lãnh có giúp bất động sản khởi sắc?

Dự án Usilk City

Câu chuyện của Usilk City chính là minh chứng cho vấn đề này. Dự án được khởi công từ tháng 8-2009 nhưng chỉ thi công được một thời gian thì “ngủ đông” và phải đến tháng 10-2012 mới tái khởi động. Tuy nhiên, sự khởi động trở lại này lại rất chậm chạp, ì ạch khiến khách hàng, nhà đầu tư tại dự án hết sức bức xúc. Đến tháng 6/2013, quá thất vọng với chủ đầu tư, sau nhiều lần gặp gỡ, trao đổi, mô hình “quản lý dòng tiền” đã được khách hàng, ngân hàng và chủ đầu tư Usilk City thống nhất triển khai.

Điểm mấu chốt trong mô hình này là khách hàng, ngân hàng sẽ được trực tiếp giám sát quá trình triển khai, thi công dự án. Trong đó, ngân hàng sẽ giữ vai trò “trọng tài” kiểm tra, kiểm soát tiến độ của dự án và căn cứ vào tiến độ đó để giải ngân tiền cho chủ đầu tư. Còn các khách hàng sẽ mở một tài khoản ở ngân hàng, nộp tiền vào đó, số tiền này sẽ được ngân hàng giải ngân khi có sự đồng ý của người đại diện khách hàng và của chủ đầu tư. Với cách vận hành như vậy, mô hình quản lý dòng tiền của Usilk City được thị trường khi đó kỳ vọng là lời giải cho bài toán chậm tiến độ, ì ạch, chiếm dụng vốn ở các dự án BĐS.

Tuy nhiên, kỳ vọng lắm thì rồi cũng thất vọng nhiều, mô hình quản lý dòng tiền chỉ vận hành trơn tru được một thời gian. Khách hàng mừng thầm, chủ đầu tư thì hồ hởi đưa ra các mốc tiến độ với lời cam kết sẽ bàn giao nhà đúng tiến độ… Nhưng tính đến thời điểm này, khi mốc thời gian là tháng 3/2014 đã qua 1 năm, chuyện ở Usilk City vẫn không thay đổi. Dự án vẫn không thể bàn giao nhà cho người mua như đã hứa. Thậm chí, đến tháng 5/2014, ngân hàng tham gia vào mô hình quản lý dòng tiền của Usilk City đã ngừng giải ngân cho dự án. Một hình quản lý dòng tiền ở Usilk City với sự tham gia giám sát của không chỉ của ngân hàng mà cả của khách hàng như vậy đã chính thức phá sản!

Trở lại câu chuyện bảo lãnh ngân hàng, giám đốc một công ty xây dựng khi trao đổi với phóng viên Báo Năng lượng Mới đã bày tỏ lo ngại rằng, đây chẳng qua là sự chuyển dịch trách nhiệm từ chủ đầu tư sang ngân hàng, ngân hàng nhận tiền và đứng ra gánh trách nhiệm cho chủ đầu tư. Vấn đề đảm bảo lợi ích của khách hàng, nhà đầu tư xem ra sẽ khó thay đổi. Nếu ngân hàng chơi đẹp, chấp nhận bỏ tiền bồi thường, thậm chí là bỏ tiền mua lại dự án để triển khai tiếp thì không sao. Nhưng nếu ngân hàng cũng lại sắm vai một anh “Chí Phèo” nhưng cách mà các chủ đầu tư đã làm những năm trước thì cục diện cũng chẳng có gì thay đổi!

Có gỡ được không?

Như đã đề cập ở trên, điều người tiêu dùng BĐS “sợ” nhất chính là dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư chiếm dụng vốn. Và điều này cũng được ông Vũ Văn Phấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) chia sẻ tại buổi tọa đàm “Bảo lãnh dự án BĐS - liệu có rủi ro” rằng: Thời gian qua, có một thực tế là các chủ đầu tư huy động tiền của khách hàng nhưng sử dụng vào mục đích khác, không đầu tư vào dự án đó. Chủ đầu tư không giao được nhà, dự án không có khả năng hoàn thành theo đúng hợp đồng cam kết, khách hàng không lấy lại được tiền, gây bức xúc cho dư luận, bức xúc cho xã hội.

Chính vì vậy, theo ông Phấn, quy định về việc dự án BĐS phải có bảo lãnh của ngân hàng mới được triển khai là nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết. Đồng thời, khách hàng đã ứng tiền trước cho chủ đầu tư thì khách hàng có thể yên tâm, nếu chủ đầu tư không hoàn thành dự án như cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách mua nhà. Và để đảm bảo việc thực hiện quy định này, Ngân hàng Nhà nước sẽ xem xét chỉ định một số ngân hàng có năng lực để bảo lãnh. Chủ đầu tư có uy tín và hạn mức tín dụng tốt thì phí bảo lãnh thấp, ngược lại năng lực chủ đầu tư và tính khả thi dự án thấp thì phí bảo lãnh cao. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm báo cáo tiền của khách hàng đã đóng được sử dụng như thế nào, báo cáo mục đích sử dụng số tiền đó và báo cáo tiến độ dự án với cả ngân hàng và khách hàng.

“Quy định ngân hàng bảo lãnh dự án BĐS là để phục vụ lợi ích của số đông người dân, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư không để xảy ra tình trạng “quýt làm cam chịu” - ông Phấn nói.

Cùng trao đổi về nội dung này, ông Đoàn Thái Sơn - Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Ngân hàng Nhà nước) khẳng định: Tương tự như các loại bảo lãnh khác, khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo thỏa thuận, thì người mua nhà, thuê mua nhà có quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư, cụ thể ở đây là hoàn trả tiền mua, thuê mua nhà mà khách hàng đã trả cho chủ đầu tư. Như vậy, có thể thấy người mua nhà ở hình thành trong tương lai có bảo lãnh của ngân hàng sẽ không phải chịu rủi ro do chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận về bàn giao nhà.

“Mặc dù việc bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng có thể làm tăng chi phí. Tuy nhiên, về cơ bản, hoạt động này mang lại lợi ích rất lớn cho người mua nhà. Do vậy, cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản hiệu quả, bán được hàng nhanh, giảm hàng tồn kho bất động sản. Việc bán được hàng sẽ tác động ngược trở lại, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản hiệu quả được triển khai nhanh hơn. Qua đó, sẽ giúp ngân hàng cho vay thu nợ tốt hơn” - ông Sơn nhấn mạnh.

 

 

Thanh Ngọc

Theo Năng lượng Mới